แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เรือนเป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อโอนที่ดินไป เรือนย่อมตกติดไปด้วยเว้นแต่จะได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน
สัญญาขายที่ดินมีข้อความว่า สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินยอมขายให้ทั้งสิ้นดังนี้ จะขอสืบพยานว่า ขายให้แต่สิ่งปลูกสร้างที่เป็นต้นผลไม้ไม่ใช่บ้านเรือนดังนี้ ไม่ได้ เป็นการสืบแก้ไขพยานเอกสาร
ย่อยาว
ข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยได้แบ่งขายที่ดินให้แก่นายพ่วงที่ที่แบ่งขายนี้มีบ้านเรือนปลูกอยู่ด้วย เมื่อขายแล้ว จำเลยคงเช่าที่จากนายพ่วงทำนาต่อไป นายพ่วงขายนาแปลงนี้ให้โจทก์จำเลยจึงรื้อเรือนและครัวไฟออกไปจากที่พิพาท โดยอ้างว่า จำเลยมิได้ขายเรือนและสิ่งปลูกสร้างด้วย โจทก์ฟ้องว่าเรือนนั้นนายพ่วงได้ขายให้โจทก์ด้วย ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยปลูกเรือนตามสภาพเดิมหรือมิฉะนั้นก็ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย
ศาลชั้นต้นฟังว่า ตามสัญญาขายที่ดินระหว่างจำเลยกับนายพ่วงและนายพ่วงกับโจทก์มีข้อความปรากฏชัดว่า ได้ขายสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินด้วย จึงต้องฟังว่า เรือนพิพาทซึ่งเป็นสิ่งปลูกสร้างได้ขายไปด้วย พิพากษาให้จำเลยแพ้คดี
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า คดีนี้ เมื่อพิเคราะห์การปฏิบัติของคู่สัญญาประกอบแล้ว ข้อเท็จจริงน่าเชื่อตามข้อต่อสู้ของจำเลยว่าไม่ได้ขายเรือนพิพาทด้วย พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า เอกสารสัญญาปรากฏชัดแล้วว่าจำเลยได้ขายรวมทั้งสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินด้วย กรณีไม่มีเรื่องเข้าใจผิดในสาระสำคัญว่า เรือนไม่ใช่สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินฉะนั้นการที่จำเลยแก้ว่ามีเจตนาขายแต่สิ่งปลูกสร้างที่เป็นต้นผลไม้ ไม่มีเจตนาขายสิ่งปลูกสร้างที่เป็นโรงเรือนนั้น จึงรับฟังไม่ได้ เป็นการขอสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 อีกประการหนึ่งเรือนพิพาทนี้เป็นส่วนควบกับที่ดินเมื่อโอนที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานไป ทรัพย์ส่วนควบก็ย่อมตกติดไปด้วย นอกจากจะยกเว้นไว้เป็นสิทธิเหนือพื้นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410และสิทธินี้ถ้ายังมิได้จดทะเบียนจะใช้ยันบุคคลภายนอกที่เสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตไม่ได้ คดีปรากฏว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากนายพ่วงโดยสุจริต จำเลยมิได้อ้างสิทธิโดยทางทะเบียนแต่อย่างใดจึงไม่มีทางชนะคดี พิพากษากลับศาลอุทธรณ์ บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
