แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
แม้ตามสัญญาเช่าที่ดินพิพาทที่โจทก์ทำกับจำเลยมีคำว่าเช่าเพื่อ “ทำการเกษตร” และโจทก์เองก็รับว่า ในตอนทำสัญญาตกลงว่าจำเลยเช่าเพื่อปลูกข้าวโพด ข้าวฟ่างทำการเกษตร แต่เมื่อจำเลยได้ใช้ที่ดินพิพาททำเป็นตลาดนัดสำหรับซื้อขายแลกเปลี่ยนโคกระบือ ไม่เคยเพาะปลูกข้าวหรือพืชไร่ในที่ดินพิพาทเลย จะถือว่าจำเลยเป็นผู้เช่านาและได้ทำนาในที่ดินพิพาทตาม พระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 5,21 หาได้ไม่ จึงไม่อยู่ในฐานะที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 31 สัญญาเช่าที่ดินพิพาทจึงเป็นการเช่าที่ต้องบังคับตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 95 จำเลยได้เช่าที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อทำการเกษตรมีกำหนด 20 ปี แต่จำเลยผิดนัดชำระค่าเช่าและนำที่ดินที่เช่าไปปลูกสร้างอาคารตลาดนัดซื้อขายแลกเปลี่ยนโคกระบือ เป็นการผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายออกไปจากที่ดินของโจทก์ ห้ามจำเลยเกี่ยวข้องให้จำเลยชำระเงินจำนวน 16,000 บาท และใช้ค่าเสียหายเดือนละ2,000 บาท แก่โจทก์ นับแต่วันถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าที่ดินโจทก์เพื่อเกษตรกรรม จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 มาตรา 31 โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่า จำเลยไม่เคยผิดนัดชำระค่าเช่า ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยกับบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยและออกไปจากที่พิพาทของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 16,000 บาท และใช้ค่าเสียหายเดือนละ 2,000บาทแก่โจทก์ นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยกับบริวารจะออกไปจากที่พิพาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท แก่โจทก์ นับแต่เดือนธันวาคม 2532 เป็นต้นไปจนถึงวันอ่านคำพิพากษานี้ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาในศาลชั้นต้นรับรองว่า มีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่าเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2530 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 95 ตำบลพระนอน อำเภอเมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์ เนื้อที่ 31 ไร่ 10 ตารางวาเพื่อเกษตรกรรม อัตราค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท โดยชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน ทุกวันที่ 13 ของเดือน สัญญาเช่ามีกำหนด 20 ปีตามสัญญาเช่าและสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่า เอกสารหมาย จ.2 และจ.3และหลังจากจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์แล้ว จำเลยได้ปลูกสร้างอาคารคอกโค กระบือ ในที่ดินทำเป็นตลาดนัดซื้อขายแลกเปลี่ยนโคกระบือตามภาพถ่ายหมาย จ.4 (รวม 9 ภาพ) มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าที่ทำกับจำเลยดังกล่าวหรือไม่ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยมิได้ปลูกพืชไร่ในที่ดินพิพาท เมื่อฟังว่าจำเลยมิได้เพาะปลูกข้าวหรือพืชไร่ในที่ดินพิพาทที่เช่าจากโจทก์ แม้ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2 ที่โจทก์ทำกับจำเลยมีคำว่าเช่าเพื่อ “ทำการเกษตร” และโจทก์เองก็เบิกความว่า ในตอนทำสัญญาตกลงว่าจำเลยเช่าเพื่อปลูกข้าวโพด ข้าวฟ่างทำการเกษตร แต่จำเลยเช่าแล้วได้ใช้ทำเป็นตลาดนัดสำหรับซื้อขายแลกเปลี่ยนโคกระบือ ไม่เคยเพาะปลูกข้าวหรือพืชไร่ในที่ดินพิพาทเลย จะถือว่าจำเลยเป็นผู้เช่านาและได้ทำนาในที่ดินพิพาทตามพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 5, 21หาได้ไม่ จำเลยจึงไม่อยู่ในฐานะที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 31แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว สัญญาเช่าที่ดินพิพาทที่โจทก์ทำกับจำเลยจึงเป็นการเช่าที่ต้องบังคับตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อเท็จจริงได้ความตามที่โจทก์นำสืบต่อไปว่า จำเลยชำระค่าเช่าครั้งสุดท้ายวันที่ 13 พฤศจิกายน 2532แล้วไม่ชำระให้โจทก์อีกเลย จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนธันวาคม 2533 เป็นต้นมา เมื่อเดือนมีนาคมและมิถุนายน 2533 โจทก์มอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวทวงถามให้จำเลยชำระหนี้ตามเอกสารหมาย จ.6 ถึง จ.9 จำเลยเพิกเฉย ที่จำเลยนำเงินไปวางที่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ ภูมิภาคที่ 6 ตามเอกสารหมาย ล.2และ ล.3 ก็เป็นเวลาที่ล่วงเลยกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวทวงถามให้ชำระหนี้ตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.8 ของโจทก์แล้วจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินพิพาทที่ทำกับจำเลย และปรากฏข้อความตามหนังสือบอกกล่าวทวงถามเอกสารหมาย จ.8 มีข้อความกำหนดเวลาให้จำเลยชำระหนี้หากจำเลยเพิกเฉยให้ถือว่าหนังสือบอกกล่าวเป็นการแสดงเจตนาเลิกสัญญาต่อจำเลย สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2วินิจฉัยว่า จำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 นั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
