แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
แม้สัญญาระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยที่กำหนดให้อาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาและโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่าตกลงจะให้จำเลยได้เช่าที่ดิน และอาคารพิพาทต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรมก็ตาม แต่ข้อตกลงที่จะให้จำเลยเช่าต่อนั้นเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไป จากสัญญาเช่าซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิ คงมีผลผูกพันเฉพาะ คู่สัญญาคือโจทก์ร่วมกับจำเลยเท่านั้น ไม่มีผลผูกพัน โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากโจทก์ร่วม เพราะไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าวในการรับโอนที่ดินพิพาทแต่อย่างใดนอกจากนี้เมื่อโจทก์มีหนังสือเสนอให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทหลังจากครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งเป็นคำเสนอใหม่ของโจทก์แต่จำเลยก็มิได้สนองรับข้อเสนอ ดังกล่าวของโจทก์ ข้อเสนอของโจทก์ดังกล่าวสิ้นผลไป จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์ เลขที่ 33 และที่ดินโฉนดเลขที่ 4385ตำบลธานี อำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย ห้ามเกี่ยวข้องอีกให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 60,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 12,000 บาทนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารพาณิชย์และที่ดินของโจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องโจทก์และพิพากษาให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในที่ดินโฉนดเลขที่ 4385 ให้แก่จำเลยมีกำหนดเวลา 18 ปีในอัตราค่าเช่าเดือนละ 700 บาท หากโจทก์ไม่ยินยอมจดทะเบียนการเช่า ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าก่อสร้างอาคารเป็นเงิน 1,440,000 บาท พร้อมทั้งค่าขาดประโยชน์จากการใช้สอยอาคารซึ่งจำเลยพึงจะได้รับเดือนละ 12,000 บาทเป็นเวลา 18 ปี เป็นเงิน 2,592,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น4,032,000 บาท
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ระหว่างพิจารณา จำเลยขอให้เรียกนางทองเจือ ศรีจำรูญเข้าเป็นโจทก์ร่วมศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 33 ถนนสิงหวัฒน์ ตำบลธานีอำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย และที่ดินโฉนดเลขที่ 4385ตำบลธานี อำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย ห้ามเกี่ยวข้องอีกให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 40,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารพาณิชย์ในที่ดินดังกล่าวของโจทก์ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 33 ถนนสิงหวัฒน์ ตำบลธานี อำเภอเมืองสุโขทัยจังหวัดสุโขทัย และที่ดินโฉนดเลขที่ 4385 ตำบลธานีอำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย เฉพาะส่วนที่อาคารพาณิชย์ดังกล่าวตั้งอยู่ซึ่งมีเนื้อที่ดิน 247 ตารางเมตร ให้แก่จำเลยมีกำหนดระยะเวลา 18 ปี นับแต่วันที่สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4ครบอายุในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท โดยให้จำเลยชำระค่าเช่าในอัตราดังกล่าวนับแต่วันเริ่มต้นสัญญาเช่าใหม่ตามฟ้องแย้ง คำขออื่นของจำเลยนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 15 เมษายน 2519 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 4385 ตามฟ้องเฉพาะส่วนเนื้อที่ 247 ตารางเมตรจากนางทองเจือ ศรีจำรูญ โจทก์ร่วม ซึ่งเป็นมารดาโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า 18 ปี โดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่คิดค่าเช่าเดือนละ 300 บาท ตามหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดิน เอกสารหมาย จ.4, จ.5ในระหว่างอายุสัญญาเช่าดังกล่าวโจทก์ร่วมได้จดทะเบียนยกที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ตามหนังสือสัญญาให้ที่ดินเอกสารหมายจ.3 ต่อมาเมื่อปี 2537 สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยดังกล่าวได้ครบกำหนดการเช่า โจทก์ได้มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือถึงจำเลยเสนอจะต่อสัญญาเช่าให้จำเลยมีกำหนด 3 ปีคิดค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท ตามหนังสือแจ้งคำมั่นจะให้เช่าเอกสารหมาย จ.7 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือแจ้งตอบโจทก์ว่าจำเลยขอให้โจทก์ทำการจดทะเบียนการเช่าที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่า 18 ปี ตามสัญญาเช่าที่ระบุไว้โดยจำเลยจะให้ค่าเช่าอัตราเดือนละ 700 บาท ตามหนังสือขอให้จดทะเบียนการเช่า เอกสารหมาย จ.9 โจทก์กับจำเลยไม่สามารถตกลงกันได้ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าข้อตกลงระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยตามหนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดิน เอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.2 ข้อ 6 มีผลผูกพัน โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทต่อไปหรือไม่โดยข้อตกลงในหนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.2ข้อ 6 ระบุว่า “เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว อาคารสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่าบนที่ดินที่เช่านี้ให้ตกเป็นของผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่ายินยอมต่อสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเช่านี้ และไม่มีการเรียกร้องเงินค่าต่อสัญญาเช่าแต่ประการใดทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงคิดค่าเช่าในอัตราที่เป็นธรรม” เห็นว่าแม้สัญญาระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยที่กำหนดให้อาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา และโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่าตกลงจะให้จำเลยได้เช่าที่ดินและอาคารพิพาทต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรมก็ตามแต่ข้อตกลงที่จะให้จำเลยเช่าต่อนั้นเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิ คงมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์ร่วมกับจำเลยเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากโจทก์ร่วม เพราะไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าวในการรับโอนที่ดินพิพาทแต่อย่างใด นอกจากนี้ยังปรากฏว่าเมื่อโจทก์มีหนังสือเสนอให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทหลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมตามเอกสารหมาย จ.7 ซึ่งเป็นคำเสนอใหม่ของโจทก์แต่จำเลยก็มิได้สนองรับข้อเสนอดังกล่าวของโจทก์ ข้อเสนอของโจทก์ดังกล่าวสิ้นผลไป จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทโดยได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทแล้วจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทอีกต่อไปที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นส่วนที่โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 12,000 บาท นั้นเห็นว่า เมื่อศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เพียงเดือนละ 8,000 บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น ฎีกาส่วนนี้ของโจทก์จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 2 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย”
พิพากษากลับ ให้บังคับตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
