แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การพิจารณาว่าคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ต้องถือตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง กล่าวคือหากมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท ก็ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง โดยถือเอาค่าเช่าจริง ๆ ที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ส่วนที่จะฟังว่าอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละสองพันบาทนั้น เป็นเรื่องการฟ้องผู้อาศัยหรือบุคคลอื่นซึ่งมิได้กำหนดค่าเช่ากันไว้ คดีนี้โจทก์ทั้งสองฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าให้ออกจากตึกแถวพิพาท และตามสัญญาเช่ากำหนดค่าเช่าไว้ในอัตราเดือนละ 100 บาท ซึ่งไม่เกินเดือนละสองพันบาท จึงต้องห้ามคู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามบทบัญญัติดังกล่าว ส่วนที่โจทก์ฟ้องว่าหากนำตึกแถวและที่ดินไปปรับปรุงแล้วนำออกให้เช่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าวันละ 1,000 บาท และศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจะได้ค่าเช่าประมาณอัตราเดือนละ 4,000 บาท นั้น เป็นการกำหนดค่าเสียหายในอนาคตอันเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทเท่านั้น จะนำมาเป็นเกณฑ์พิจารณาคดีต้องห้ามอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสองไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1359 เมื่อมีบุคคลภายนอกมายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์สินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งอาจฟ้องร้องว่ากล่าวหรือต่อสู้คดีโดยลำพังได้ดังนั้น เมื่อโจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในตึกแถวพิพาทที่ให้จำเลยเช่าไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป โจทก์ที่ 1 ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ แม้จำเลยจะไม่ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ที่ 1ก็ตาม แต่จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงตึกแถวพิพาทจากโจทก์ที่ 2ย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมคือโจทก์ที่ 1 โดยตรง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดและโจทก์ทั้งสองบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทแล้วจำเลยก็มีหน้าที่ต้องส่งคืนตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองการที่จำเลยยังคงครอบครองตึกแถวพิพาทต่อไปอีกย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ทั้งสอง ทำให้โจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทไม่อาจใช้ประโยชน์จากตึกแถวพิพาทได้และโจทก์ที่ 2ซึ่งเป็นคู่สัญญากับจำเลยไม่สามารถส่งคืนตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ได้ ฟ้องโจทก์ได้แสดงให้เห็นอยู่ในตัวแล้วว่าโจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายอย่างไร เป็นฟ้องที่ได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 172 วรรคสองแล้ว ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกับบุคคลอื่นในที่ดินโฉนดเลขที่ 892 และ 1074 พร้อมสิ่งปลูกสร้างและได้ให้โจทก์ที่ 2 เช่ามีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่1 เมษายน 2530 ถึงวันที่ 1 เมษายน 2533 โดยโจทก์ที่ 2 สามารถให้เช่าช่วงได้ ต่อมาเมื่อวันที่ 25 มกราคม 2532 โจทก์ที่ 2ได้ให้จำเลยเช่าช่วงตึกแถวเลขที่ 798/29 ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลา 1 ปี 3 เดือน นับแต่วันที่ 1 มกราคม2532 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2533 ในอัตราเดือนละ 100 บาท เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่า โจทก์ทั้งสองได้ให้ทนายความบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์เสียหาย หากโจทก์ที่ 1 นำตึกแถวและที่ดินไปปรับปรุงแล้วนำออกให้เช่า จะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าวันละ 1,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 798/29พร้อมทั้งส่งมอบตึกแถวดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 ในอัตราวันละ 1,000 บาทนับจากวันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถว
จำเลยให้การว่า โจทก์ที่ 1 ให้โจทก์ที่ 2 เช่าที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยไม่ชอบ และโจทก์ที่ 1 ฟ้องคดีโดยไม่ได้ตกลงกันด้วยคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของรวม เมื่อประมาณต้นเดือนมีนาคม 2533 โจทก์ที่ 1 กับจำเลยได้ตกลงกันโดยเจ้าของรวมในตึกแถวพิพาทตกลงให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยไม่มีกำหนดเวลาโดยจ่ายค่าเช่าเดือนละ 100 บาท เท่าเดิม จนกว่าทางการพิเศษแห่งประเทศไทยจะทำการรื้อถอนเพราะที่ดินและตึกแถวพิพาทถูกเวนคืนเป็นของทางราชการตั้งแต่ปี 2532 เพื่อสร้างทางด่วนขั้นที่ 2สายบางโคล่-แจ้งวัฒนะ และจำเลยมีสิทธิได้รับค่าชดเชยที่ทางการพิเศษแห่งประเทศไทยจะจ่ายให้ในส่วนค่าตกแต่งภายใน แต่โจทก์ต้องการรับค่าชดเชยดังกล่าวเองจึงได้มาฟ้องขับไล่จำเลยนอกจากนั้นตึกแถวพิพาทเป็นตึกแถวเก่าแก่ หากให้เช่าจะได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 100 บาท และคำฟ้องของโจทก์เคลือบคลุมเพราะมิได้บรรยายให้ชัดเจนว่าเป็นผู้เสียหายในคดีนี้อย่างไร ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 798/29 ถนนพระรามที่ 2 แขวงทุ่งพญาไท เขตพญาไท กรุงเทพมหานครพร้อมทั้งส่งมอบตึกแถวดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อยกับให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1 ในอัตราเดือนละ 5,000 บาทนับจากวันฟ้อง (วันที่ 24 ตุลาคม 2533) จนกว่าจะส่งมอบตึกแถวดังกล่าวแก่โจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยในประการแรกว่า คดีจำเลยต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงหรือไม่จำเลยฎีกาในข้อนี้ว่าคดีนี้ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยแล้วว่าขณะยื่นคำฟ้องโจทก์จะได้ค่าเช่าตึกแถวประมาณเดือนละ 4,000 บาทจึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เห็นว่าตามบทบัญญัติดังกล่าววรรคสองซึ่งใช้บังคับในขณะจำเลยยื่นอุทธรณ์ได้บัญญัติไว้ว่า “บทบัญญัติในวรรคก่อนมิให้ใช้บังคับในคดีฟ้องขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ เว้นแต่ในคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท” ดังนั้น การพิจารณาว่าคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์จะอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงได้หรือไม่ จึงต้องถือตามบทบัญญัติดังกล่าวคือ หากมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท ก็ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง โดยถือเอาค่าเช่าจริง ๆ ที่ตกลงกันไว้ในสัญญาส่วนที่จะฟังว่าอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละสองพันบาทนั้นเป็นเรื่องการฟ้องผู้อาศัยหรือบุคคลอื่นซึ่งมิได้กำหนดค่าเช่ากันไว้ ตามบทบัญญัติดังกล่าวจึงใช้ถ้อยคำว่าอาจให้เช่าได้คดีนี้โจทก์ทั้งสองฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าให้ออกจากตึกแถวพิพาทและตามสัญญาเช่ากำหนดค่าเช่าไว้ในอัตราเดือนละ100 บาท ซึ่งไม่เกินเดือนละสองพันบาท จึงต้องห้ามคู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามบทบัญญัติดังกล่าว ส่วนที่โจทก์ฟ้องว่าหากนำตึกแถวและที่ดินไปปรับปรุงแล้วนำออกให้เช่า จะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าวันละ 1,000 บาท และศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจะได้ค่าเช่าประมาณอัตราเงินเดือนละ 4,000 บาท นั้น เป็นการกำหนดค่าเสียหายในอนาคตอันเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทเท่านั้น ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่ 1 เดือนละ5,000 บาท ซึ่งเป็นปัญหาข้อเท็จจริงนั้น ชอบแล้ว
ปัญหาต่อมาที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทร่วมกับบุคคลอื่นอีก 5 คน ไม่ปรากฏว่าเจ้าของรวมทั้ง 5 คน มอบอำนาจให้โจทก์ทั้งสองฟ้องคดีนี้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1359 ได้บัญญัติไว้ว่า “เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอก “ซึ่งหมายความว่าเมื่อมีบุคคลภายนอกมายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์สินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย เจ้าของคนใดคนหนึ่งอาจฟ้องร้องว่ากล่าวหรือต่อสู้คดีโดยลำพังได้ ดังนั้น เมื่อโจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในตึกแถวพิพาทที่ให้จำเลยเช่าไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป โจทก์ที่ 1 ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยเจ้าของรวมคนอื่นไม่จำต้องมอบอำนาจ
ปัญหาประการสุดท้ายมีว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ตามคำฟ้องโจทก์ได้บรรยายฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 ให้โจทก์ที่ 2เช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ที่ 1 มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 เมษายน 2530 ถึงวันที่1 เมษายน 2533 โดยโจทก์ที่ 1 ยอมให้โจทก์ที่ 2 ให้เช่าช่วงได้จำเลยเป็นผู้เช่าช่วงตึกแถวพิพาทซึ่งเป็นของโจทก์ที่ 1 จากโจทก์ที่ 2 มีกำหนด 1 ปี 3 เดือน นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2532ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2533 เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าและอาศัยอยู่ในตึกแถวพิพาทอีกต่อไปจึงได้บอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไป แต่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์เสียหาย เป็นการละเมิดต่อโจทก์ที่ 1 ทำให้โจทก์ที่ 1ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากตึกแถวพิพาทได้ ซึ่งหากนำตึกแถวและที่ดินไปปรับปรุงแล้วนำออกให้เช่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าวันละ1,000 บาท จึงฟ้องให้จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทและใช้ค่าเสียหายเห็นว่า แม้จำเลยจะไม่ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ที่ 1ก็ตาม แต่จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงตึกแถวพิพาทจากโจทก์ที่ 2ย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมคือโจทก์ที่ 1 โดยตรง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดและโจทก์ทั้งสองบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทแล้วจำเลยก็มีหน้าที่ต้องส่งคืนตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสอง การที่จำเลยยังคงครอบครองตึกแถวพิพาทต่อไปอีกย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ทั้งสอง ทำให้โจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทไม่อาจใช้ประโยชน์จากตึกแถวพิพาทได้และโจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นคู่สัญญากับจำเลยไม่สามารถส่งคืนตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ได้ฟ้องโจทก์ได้แสดงให้เห็นอยู่ในตัวแล้วว่าโจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายอย่างไร เป็นฟ้องที่ได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 วรรคสองแล้วฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
พิพากษายืน
