แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่าง ป. ผู้ขายกับจำเลย ผู้ซื้อระบุว่า จำเลยต้องการให้โจทก์เป็นนายหน้า หรือตัวแทนในการขายที่ดินให้กับบริษัทค. หากจำเลยขายให้กับทางบริษัทค.ได้ จำเลยสัญญาว่าจะจัดค่านายหน้าให้กับโจทก์20,000 บาท ต่อไร่ของที่ดินทุก ๆ แปลง ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ โดยมีเงื่อนไขว่า จำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ในอัตราไร่ละ 20,000 บาท ต่อเมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยขายที่ดินดังกล่าวได้จนเป็นผลสำเร็จคือ ถ้าจำเลยขายที่ดินได้เงินมาในราคาไร่ละ 150,000 บาทก็จะจัดให้โจทก์ได้ราคาส่วนเกินจากราคาที่จำเลยต้องการขาย ในราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยโจทก์จะได้ค่าตอบแทนพิเศษไปในอัตรา 20,000 บาท ต่อไร่ ตามที่ขายได้เมื่อโจทก์เพียงแต่จัดให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับ พ.กรรมการบริษัทค.แต่ต่อมาพ. ผู้จะซื้อผิดสัญญา จนมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไปแล้ว กรณีจึงหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันจะทำให้จำเลยได้รับเงินตามราคาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ในท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดิน16 แปลง อยู่ที่ตำบลบางไทรป่า อำเภอบางเลน จังหวัดนครปฐมรวมเนื้อที่ 350 ไร่ ให้ค่าบำเหน็จไร่ละ 20,000 บาท โจทก์ได้ชี้ช่องจัดการให้นายไพฑูรย์ วัฒกร กรรมการผู้จัดการบริษัทเคหการเกษตร จำกัด เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวเรียบร้อย เมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2533 กำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 1 ธันวาคม 2533 จำเลยได้รับเงินค่าที่ดินดังกล่าวจำเลยต้องจ่ายค่านายหน้าในการชี้ช่องหรือจัดการให้มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน 350 ไร่ แก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาทนับตั้งแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 ซึ่งโจทก์ทำการชี้ช่องหรือจัดการให้มีการทำสัญญาเสร็จแต่จำเลยไม่ยอมชำระ ขอให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 411,250 บาท และต่อไปนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า จำเลยแต่งตั้งให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินในราคาไร่ละ 130,000 บาท กำหนดค่านายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์หากโจทก์ขายได้เกินไร่ละ 130,000 บาท ให้ส่วนที่เกินตกเป็นของโจทก์ แต่โจทก์มีหน้าที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนเกินและค่าภาษีเงินได้ โจทก์ติดต่อนายไพฑูรย์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงพิพาทกับจำเลยในราคาไร่ละ 150,000 บาท ได้วางมัดจำไว้ 16,000,000 บาทกำหนดไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 1 ธันวาคม 2533ค่านายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ ของค่าที่ดินที่ผู้ซื้อวางไว้16,000,000 บาท เป็นเงิน 480,000 บาท จำเลยได้จ่ายให้โจทก์ครบถ้วนแล้ว เมื่อถึงวันกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวนายไพฑูรย์ผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ จำเลยจึงได้บอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระงับลง โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้าและเงินส่วนเกินจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 7,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 27 มีนาคม 2533 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตให้ฎีกาอย่างคนอนาถา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าเดิมจำเลยตั้งโจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินในอำเภอบางเลน จำนวน350 ไร่ ราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้า3 เปอร์เซ็นต์ ถ้าขายที่ดินได้ราคาสูงกว่าไร่ละ 130,000 บาทให้ส่วนที่เกินเป็นของนายหน้า ต่อมาโจทก์ดำเนินการจนกระทั่งทำให้จำเลยทำสัญญาขายที่ดินกับบริษัทเคหการเกษตร จำกัดได้ในราคาไร่ละ 150,000 บาท โจทก์และจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 ว่าจำเลยจะให้ราคาที่ดินส่วนที่ขายได้เกินไร่ละ 20,000 บาทแก่โจทก์เป็นการตอบแทน แต่ต่อมาปรากฏว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำกับบริษัทเคหการเกษตร จำกัด ได้มีการเลิกสัญญากัน คดีนี้ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าจำเลยต้องรับผิดชำระเงินค่าขายที่ดินส่วนเกินในจำนวนอัตราไร่ละ20,000 บาท แก่โจทก์ ตามข้อตกลงท้ายเอกสารหมาย จ.17 หรือไม่เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายปริยุทธ สายอรุณ ผู้ขาย กับนางนงค์เยาว์ แซ่ตั้ง ผู้ซื้อเอกสารหมาย จ.17 ระบุว่าจำเลยต้องการให้โจทก์เป็นนายหน้าหรือตัวแทนในการขายที่ดินให้กับบริษัทเคหการเกษตร ณ อำเภอบางเลนไม่ว่าจะเป็นที่ดินส่วนใดก็ตาม ซึ่งทางจำเลยขายให้กับทางบริษัทเคหการเกษตรได้ จำเลยสัญญาว่าจะจัดค่านายหน้าให้กับโจทก์20,000 บาทต่อไร่ของที่ดินทุก ๆ แปลง ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ในอัตราไร่ละ 20,000 บาท ต่อเมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยขายที่ดินดังกล่าวได้จนเป็นผลสำเร็จ คือถ้าจำเลยขายที่ดินได้เงินมาในราคาไร่ละ 150,000 บาท ก็จะจัดให้โจทก์ได้ราคาส่วนเกินจากราคาที่จำเลยต้องการขายในราคาไร่ละ 130,000 บาท โดยโจทก์จะได้ค่าตอบแทนพิเศษไปในอัตรา20,000 บาท ต่อไร่ตามที่ขายได้เมื่อโจทก์เพียงแต่จัดให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับนายไพฑูรย์ วัฒกร กรรมการบริษัทเคหการเกษตร จำกัด ตามเอกสารหมาย จ.19 แต่ต่อมานายไพฑูรย์ผู้จะซื้อผิดสัญญา จนมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไปแล้ว กรณีจึงหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันจะทำให้จำเลยได้รับเงินตามราคาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.19 ไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ในท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.17 แก่โจทก์ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องนั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
