แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงกันในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่า จำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภารจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า – ออก จากที่ดินของโจทก์ในที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิในทางภารจำยอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่บทมาตรานี้ก็หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปไม่ สัญญาดังกล่าว จึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาและเมื่อที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภารจำยอม ภารจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397 หรือมาตรา 1399เมื่อภารจำยอมยังไม่สิ้นไป โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนให้ที่ดินของจำเลยอยู่ในภารจำยอมของที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่ยินยอม ก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของจำเลยกับโจทก์ จำเลยยินยอมให้โจทก์ใช้เส้นทางผ่านที่ดินของจำเลยเข้าออกสู่ทางสาธารณะจากที่ดินของโจทก์เพียงระยะเวลาที่โจทก์ยังคงเป็นเจ้าของ โดยมีเงื่อนไขว่าโจทก์จะไม่นำที่ดินของโจทก์ไปประกอบธุรกิจในเชิงพาณิชย์ และโจทก์จะต้องใช้ถนนของจำเลยด้วยความระมัดระวังไม่ให้เกิดความเสียหาย หากโจทก์ผิดข้อตกลงก็ยินยอมให้ยกเลิกการใช้ภารจำยอมที่ดินของจำเลย จำเลยตกลงทำบันทึกยินยอมจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินของจำเลยส่วนที่เป็นถนนให้โจทก์ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ไว้ท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ต่อมาปรากฏว่าโจทก์ใช้ถนนของจำเลยโดยมิได้ระมัดระวัง ก่อให้เกิดความเสียหาย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา อย่างไรก็ตาม หากจำเลยจะต้องจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ ก็จะต้องจดทะเบียนให้เฉพาะที่ดินส่วนที่เป็นถนนตามแนวเส้นสีแดงในแผนที่ท้ายคำให้การ โดยให้มีระยะเวลาเพียงเท่าที่โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เท่านั้น ขอให้ยกฟ้อง และขอให้บังคับโจทก์ใช้ราคาที่ดินของจำเลยที่ตกอยู่ในภารจำยอมเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาจนกว่าจะยกเลิกภารจำยอม และให้โจทก์ทำประตูปิดกั้นระหว่างที่ดินของโจทก์กับจำเลยโดยต่างถือกุญแจไว้คนละดอก
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ข้อตกลงการจดทะเบียนและใช้ภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยปราศจากเงื่อนไขและเงื่อนเวลา โจทก์จึงไม่จำต้องใช้ราคาที่ดิน ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินของจำเลย โดยอยู่ในภารจำยอมของที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่ทำการจดทะเบียนภารจำยอมก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์เสียด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงกันในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่าจำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภารจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า ออกจากที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 20036 ในพื้นที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงดังกล่าวได้หรือไม่ เห็นว่า การที่โจทก์จำเลยตกลงกันให้โจทก์ได้สิทธิในทางภารจำยอมใช้ถนนเข้า ออกจากที่ดินของโจทก์ในพื้นที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์นี้ เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิในทางภารจำยอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก แต่บทมาตรานี้ก็หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปเลยไม่ ดังนี้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญา จำเลยจึงไม่อาจโต้เถียงต่อโจทก์ว่าที่ดินของจำเลยไม่ตกอยู่ในภารจำยอมของที่ดินโจทก์ และเมื่อที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภารจำยอมเสียแล้ว ภารจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397 กล่าวคือภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือไม่ได้ใช้ภารจำยอมเป็นเวลา 10 ปี ตามมาตรา 1399 ข้อที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ใช้ถนนของจำเลยโดยมิได้ระมัดระวังก็ดี โจทก์นำท่อไปวางเกะกะกีดขวางทางน้ำในลำเหมืองก็ดี โจทก์ทำโคลนตกเรี่ยราดพื้นถนนก็ดี การกระทำของโจทก์ดังกล่าวต่างก็มิใช่เหตุที่จะทำให้ภารจำยอมสิ้นไปตามบทกฎหมายข้างต้น เมื่อภารจำยอมเกิดขึ้นและมีอยู่ดังวินิจฉัยแล้ว และจำเลยเองก็นำสืบโดยตัวจำเลยเบิกความว่าที่ในวันโอนที่ดินไม่ได้มีการจดทะเบียนภารจำยอม เนื่องจากที่ดินยังแบ่งแยกไม่เรียบร้อย ซึ่งสอดคล้องตรงกับคำเบิกความของตัวโจทก์ที่ว่าในวันจดทะเบียนโอนที่ดินยังไม่ได้มีการจดทะเบียนภารจำยอม เนื่องจากจำเลยอ้างว่าที่ดินซึ่งซื้อไปจากโจทก์นั้น ยังไม่ได้แบ่งแยกโฉนดที่ดินและจัดสรรยังไม่เสร็จสิ้น เช่นนี้ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ยุติว่า โจทก์จำเลยตกลงจะจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกันเมื่อจำเลยทำการแบ่งแยกจัดสรรที่ดินเสร็จ ดังนั้น เมื่อจำเลยดำเนินการดังกล่าวเสร็จสิ้น แล้วกระทำผิดข้อสัญญาไม่จดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภารจำยอมได้คำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 5 ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
