แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ที่ดินที่โจทก์เช่าซื้อจากจำเลยเป็นที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แม้ในสัญญาจำเลยตกลงจะทำถนนให้โจทก์ไว้เป็นทางเข้าออกซึ่งจำเลยได้ทำเสร็จแล้วก็ตามแต่จำเลยก็ได้โอนถนนดังกล่าวให้แก่ ค. โจทก์จึงอาจได้รับความเดือดร้อนเสียหายได้หากค. ไม่ยินยอมให้โจทก์ใช้ถนนดังกล่าว ดังนั้นก่อนที่จำเลยโอนขายที่ดินให้ ค.จำเลยสามารถจะแบ่งแยกที่ดินส่วนที่ทำเป็นถนนออกก่อนหรือหากจำเป็นต้องโอนที่ดินส่วนนี้ให้ติดไปกับที่ดินที่จำเลยโอนขายให้แก่ ค. ก็ควรทำด้วยประการใด ๆเพื่อให้ ค. มีความผูกพันตามกฎหมายที่ต้องยอมรับสิทธิของโจทก์ที่จะเข้าออกจากที่ดินที่เช่าซื้อไปสู่ทางสาธารณะได้ต่อไปไว้ด้วยแม้ว่าตามสัญญาเช่าซื้อจะไม่ได้กำหนดให้จำเลยต้องไปจดทะเบียน ภาระจำยอมก็ตามแต่จำเลยหาได้ทำเช่นนั้นไม่ เมื่อโจทก์แจ้งให้จำเลย จัดการเรื่องถนนให้เรียบร้อย จำเลยก็ไม่จัดการ เหตุการณ์ดังกล่าว เกิดขึ้นระหว่างการปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อ หากโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อ ให้แก่จำเลยจนเสร็จสิ้นก็ไม่แน่ว่าจำเลยจะจัดการกับปัญหาที่จำเลย ก่อขึ้นให้เรียบร้อยให้แก่โจทก์ได้ การที่โจทก์หน่วงเหนี่ยว ยังไม่ชำระค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยจึงนับได้ว่า มีเหตุสมควร ถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญาเช่าซื้อ ดังนั้น เมื่อโจทก์ พร้อมที่จะรับโอนที่ดินที่เช่าซื้อและชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่ จำเลย จำเลยก็ต้องโอนให้โจทก์และรับชำระราคาส่วนที่เหลือ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 56553 อำเภอบางเขน (ตลาดขวัญ) กรุงเทพมหานคร จากจำเลยจำนวน 2 ไร่ ในราคา 500,000 บาท ชำระแล้วเป็นเงิน 265,000 บาทส่วนที่เหลือกำหนดชำระเป็นรายปี ปีละ 117,500 บาท เป็นเวลา 2 ปีมีข้อสัญญาว่า จำเลยจะต้องทำถนนลูกรังให้โจทก์มีทางออกสู่ถนนสรงประภา โจทก์ปลูกบ้านเข้าอยู่อาศัยในที่ดินที่เช่าซื้อตั้งแต่ปี 2528 ต่อมาปรากฏว่าจำเลยได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 56553ส่วนที่เหลือทั้งหมดให้แก่นายคมเดช ธีรกุลเกียรติ โดยโอนที่ดินส่วนที่เป็นถนนกว้าง 2 เมตร ยาว 40 เมตร ติดไปด้วย การกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยเรียกกรรมสิทธิ์ในที่ดินเนื้อที่ 40 ตารางวา ซึ่งเป็นถนนทางเข้าออกของที่ดินที่โจทก์เช่าซื้อสู่ถนนสรงประภาคืนจากนายคมเดช ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหาย 200,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยโอนส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 56553 อำเภอบางเขน (ตลาดขวัญ) กรุงเทพมหานครเนื้อที่ 2 ไร่ ให้แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าซื้อ โดยให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 235,000 บาท จากโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การและฟ้องแย้งกับแก้ไขคำให้การว่า จำเลยได้ทำถนนตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่ได้ปฏิบัติผิดสัญญา แต่โจทก์ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ 2 งวด ติดกัน จำเลยบอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้ยกฟ้องและให้บังคับโจทก์ออกไปจากที่ดินของจำเลย ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยอัตราเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะย้ายออกไป
โจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งเมื่อพ้นกำหนดเวลา ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับคำให้การแก้ฟ้องแย้ง แต่จำเลยมิได้ยื่นคำร้องขอให้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าโจทก์ขาดนัดยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งลงวันที่ 6 ธันวาคม 2531 ให้จำหน่ายคดีในส่วนฟ้องแย้งของจำเลยออกจากสารบบความ
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 56553 เล่ม 546 หรือ 53 ตำบลสีกัน (บ้านใหม่)อำเภอบางเขน (ตลาดขวัญ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 2 ไร่ ให้แก่โจทก์และให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 235,000 บาท จากโจทก์หากจำเลยไม่ได้จดทะเบียนโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาคำขออื่นให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาและคำสั่งศาลชั้นต้นลงวันที่ 6ธันวาคม 2531 ให้ศาลชั้นต้นพิพากษาใหม่ตามรูปคดี
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาพิพากษายืน
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 56553 เล่ม 546 หน้า 53 ตำบลสีกัน (บ้านใหม่) อำเภอบางเขน(ตลาดขวัญ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 2 ไร่ ให้แก่โจทก์ และให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 235,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาและยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังยุติว่า เมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2528 โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินจากจำเลยปรากฏตามสัญญาเช่าซื้อเอกสารหมาย จ.7 หรือ ล.2 เนื่องจากที่ดินที่เช่าซื้อไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะในสัญญาดังกล่าว จำเลยจึงรับจะทำถนนให้โจทก์ไว้เป็นทางผ่านเข้าออกจากที่ดินที่เช่าซื้อไปยังทางสาธารณะ หลังจากจำเลยทำสัญญาเช่าซื้อกับโจทก์แล้ว จำเลยได้ทำถนนดังกล่าวแล้วต่อมาจำเลยได้โอนขายที่ดินของจำเลยให้แก่นายคมเดช ธีรกุลเกียรติ และจำเลยได้โอนที่ดินตรงบริเวณที่ทำถนนให้โจทก์ไว้เป็นทางผ่านให้แก่นายคมเดชโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆเมื่อโจทก์ทราบ โจทก์จึงหน่วงเหนี่ยวการชำระราคาค่าเช่าซื้อที่เหลือไว้ก่อน ต่อมาจำเลยมีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อที่เหลือปรากฏตามเอกสารหมาย จ.2 โจทก์จึงมีหนังสือถึงจำเลยให้จัดการเรื่องถนนให้เรียบร้อย โดยโจทก์ได้บอกด้วยว่าหากจำเลยจัดการเรื่องถนนเรียบร้อยแล้ว โจทก์ก็พร้อมที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยปรากฏตามเอกสารหมาย จ.3 และ จ.9 จำเลยได้รับหนังสือของโจทก์แล้วก็มิได้ดำเนินการตามที่โจทก์แจ้งมา คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเพียงว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่าที่ดินที่โจทก์เช่าซื้อจากจำเลยเป็นที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เมื่อตามสัญญาเช่าซื้อจำเลยจะทำถนนให้โจทก์ไว้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ แล้วต่อมาจำเลยโอนถนนดังกล่าวให้แก่นายคมเดช โจทก์จึงอาจได้รับความเดือดร้อนและเสียหายได้ และหากต่อมานายคมเดชไม่ยินยอมให้โจทก์ใช้ถนนที่กล่าวนี้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินที่เช่าซื้อ โจทก์ย่อมไม่มีทางเข้าไปยังที่ดินที่เช่าซื้อหรือออกจากที่ดินที่เช่าซื้อไปสู่ทางสาธารณะดังนั้นก่อนที่จำเลยโอนขายที่ดินให้แก่นายคมเดช จำเลยสามารถจะแบ่งแยกที่ดินส่วนที่ทำเป็นถนนออกก่อน หรือหากจำเป็นต้องโอนที่ดินส่วนนี้ให้ติดไปกับที่ดินที่จำเลยโอนขายให้แก่นายคมเดชก็ควรทำด้วยประการใด ๆ เพื่อให้นายคมเดชมีความผูกพันตามกฎหมายที่ต้องยอมรับสิทธิของโจทก์ที่จะเข้าออกจากที่ดินที่เช่าซื้อไปสู่ทางสาธารณะได้ต่อไปไว้ด้วย แต่จำเลยหาได้ทำเช่นนั้นไม่ จำเลยคำนึงแต่ประโยชน์ของจำเลยที่จะขายที่ดินให้ได้เพียงอย่างเดียวโดยไม่คำนึงถึงความเสียหายและความเดือดร้อนที่โจทก์อาจได้รับจากการกระทำของจำเลย การที่ต้องระบุไว้ในสัญญาเช่าซื้อให้จำเลยทำถนนเพื่อให้โจทก์ใช้เป็นทางเข้าออกยังที่ดินที่เช่าซื้อ ก็เพื่อให้โจทก์มั่นใจได้ว่าโจทก์เช่าซื้อที่ดินของจำเลยแล้วโจทก์จะมีทางผ่านเข้าออกได้ การที่จำเลยทำถนนตามสัญญาแล้วแต่กลับโอนถนนนั้นโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ให้แก่นายคมเดชซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ โจทก์จะมั่นใจได้อย่างไรว่านายคมเดช จะยินยอมให้โจทก์ใช้ถนนด้วย และเมื่อโจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการเรื่องถนนให้เรียบร้อย จำเลยก็หาจัดการไม่ เหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นระหว่างการปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อหากโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยจนเสร็จสิ้นก็ไม่แน่ว่าจำเลยจะจัดการกับปัญหาที่จำเลยก่อขึ้นให้เรียบร้อยให้แก่โจทก์ได้ การที่โจทก์หน่วงเหนี่ยวยังไม่ชำระค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยจึงนับว่ามีเหตุอันควร ถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญาเช่าซื้อดังที่จำเลยฎีกาดังนั้น เมื่อโจทก์พร้อมที่จะรับโอนที่ดินที่เช่าและชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลย จำเลยก็ต้องโอนให้โจทก์และรับชำระราคาส่วนที่เหลือ ศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
