แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
โจทก์เป็นผู้มีสิทธิการเช่าอาคารราชพัสดุของกองจัดประโยชน์ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง อาคารตึกแถวเลขที่ 231 โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าขณะยื่นฟ้องเดือนละ 2,000 บาท แม้โจทก์จะเรียกร้องค่าเสียหายนับแต่วันบอกเลิกสัญญาเดือนละ 10,000 บาท ก็เป็นค่าเสียหายอันเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่ จึงต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ที่จำเลยอุทธรณ์ว่า โจทก์มิได้ให้เช่าช่วงแต่มีเจตนาโอนสิทธิการเช่า เป็นการอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงเพื่อนำไปสู่ปัญหาข้อกฎหมายว่า สัญญาเช่าช่วงเป็นนิติกรรมอำพรางการโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ จำเลยอุทธรณ์ในประเด็นนี้โดยผู้พิพากษาซึ่งนั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นมิได้รับรองว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ได้จึงเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว
สัญญาเช่าช่วงอาคารชั้นล่างบางส่วนมีข้อตกลงว่าเป็นสัญญาที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา การเลิกสัญญาจึงต้องปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 566 สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวมีข้อตกลงระบุชำระค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท ไม่ระบุวันที่ชำระค่าเช่าแน่นอน จึงต้องถือเอาวันสิ้นเดือนเป็นกำหนดชำระค่าเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 559 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงและจำเลยได้รับหนังสือวันที่ 4 สิงหาคม 2537 โจทก์ฟ้องคดีวันที่ 21 มีนาคม 2538 การบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงจึงชอบแล้ว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีสิทธิการเช่าอาคารตึกแถวราชพัสดุ เลขที่ 231 ถนนเยาวราช แขวงสัมพันธวงศ์ เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานครของกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เพื่อประกอบกิจการโรงแรม จำเลยเช่าช่วงอาคารดังกล่าวชั้นล่างบางส่วนจากโจทก์โดยได้รับอนุญาตจากกรมธนารักษ์แล้ว มีข้อตกลงว่า หากโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงหรือเพราะเหตุอันใดที่ทำให้จำเลยไม่สามารถอยู่อาศัยหรือใช้อาคารได้ จำเลยจะได้รับค่าชดเชย ค่าตกแต่ง ค่าปรับปรุงสถานที่คืนเป็นเงิน 1,000,000 บาท ภายใน 6 เดือน นับแต่วันบอกเลิกสัญญา ต่อมาโจทก์มีความจำเป็นต้องใช้พื้นที่ที่จำเลยเช่าช่วง โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงและให้จำเลยรับเงินจำนวน 1,000,000 บาท คืน แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องนำห้องพักให้พนักงานพักอาศัยและเก็บพัสดุสิ่งของจำนวน 3 ห้อง ขาดรายได้เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2537 ถึงวันที่ 1 มีนาคม 2538 เป็นเงิน 40,000 บาท นอกจากนั้น จำเลยไม่ชำระค่าภาษีโรงเรือนประจำปี 2537 จำนวน 4,000 บาท ไม่ชำระค่าเช่าช่วงเดือนละ 2,000 บาท นับแต่เดือน กรกฎาคม 2537 ถึงวันฟ้อง รวม 8 เดือน เป็นเงิน 16,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไป และส่งมอบพื้นที่ที่เช่าช่วงคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 56,000 บาท กับอีกปีละ 124,000 บาท นับจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากพื้นที่เช่าช่วงแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้เช่าช่วงอาคารพิพาทจากโจทก์ แต่โจทก์โอนขายสิทธิการเช่าอาคารเลขที่ 229 และ 231 เฉพาะชั้นล่าง จำนวน 2 คูหา ให้แก่จำเลยในราคา 3,750,000 บาท โจทก์รับเงินไปครบถ้วนแล้ว แต่ไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าอาคารเลขที่ 231 เฉพาะชั้นล่างให้แก่จำเลยได้ เพราะจะทำให้โจทก์ไม่มีสิทธิการเช่าอาคารเลขที่ 229 และ 231 ชั้นที่ 2 ถึงชั้นที่ 5 อีกต่อไป โจทก์จึงทำสัญญาเช่าช่วงแสดงแก่กรมธนารักษ์เพื่อไม่ให้โจทก์ต้องเสียสิทธิการเช่าอาคารเลขที่ 229 และ 231 ชั้นที่ 2 ถึงชั้นที่ 5 เท่านั้น เป็นนิติกรรมอำพราง โจทก์ไม่ได้รับความเสียหาย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้อง ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายปีละ 28,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะส่งมอบอาคารพิพาทในสภาพที่เรียบร้อยแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าภาษีโรงเรือนปีละ 4,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบอาคารพิพาทในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 2,500 บาท แทนโจทก์
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงยุติตามที่คู่ความไม่โต้แย้งกันรับฟังว่า โจทก์เป็นผู้มีสิทธิการเช่าอาคารราชพัสดุของกองจัดประโยชน์ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง อาคารตึกแถวเลขที่ 231 ถนนเยาวราช แขวงสัมพันธวงศ์ เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกมีว่า คดีนี้ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าขณะยื่นฟ้องเดือนละ 2,000 บาท แม้โจทก์จะเรียกร้องค่าเสียหายนับแต่วันบอกเลิกสัญญาเดือนละ 10,000 บาท ก็เป็นค่าเสียหายอันเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่ จึงต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพง มาตรา 224 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ที่จำเลยอุทธรณ์ว่า โจทก์มิได้ให้เช่าช่วง แต่มีเจตนาโอนสิทธิการเช่า เป็นการอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงเพื่อนำไปสู่ปัญหาข้อกฎหมายว่า สัญญาเช่าช่วงเป็นนิติกรรมอำพรางการโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ จำเลยอุทธรณ์ในประเด็นนี้โดยผู้พิพากษาซึ่งนั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นมิได้รับรองว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ได้ จึงเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาแล้วไม่รับวินิจฉัยในประเด็นดังกล่าว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่า การบอกเลิกสัญญาของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าช่วงอาคารชั้นล่างบางส่วนตามเอกสารหมาย จ.27 ซึ่งตรงกับ จ.9 ข้อ 4 มีข้อตกลงว่าเป็นสัญญาที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา ดังนั้น การเลิกสัญญาจึงต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 กล่าวคือคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวมีข้อตกลงระบุชำระค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท ไม่ระบุวันที่ชำระค่าเช่าแน่นอน จึงต้องถือเอาวันสิ้นเดือนเป็นกำหนดชำระค่าเช่าตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 559 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงและจำเลยได้รับหนังสือวันที่ 4 สิงหาคม 2537 โจทก์ฟ้องคดีวันที่ 21 มีนาคม 2538 การบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงจึงชอบแล้ว ที่จำเลยฎีกาว่า ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยข้อตกลงตามสัญญา ข้อ 5 เอกสารหมาย จ.9 มิใช่สัญญาต่างตอบแทน โดยวินิจฉัยว่า เป็นข้อตกลงที่โจทก์จะต้องจ่ายให้แก่จำเลยภายหลังจากที่มีการบอกเลิกสัญญา และจำเลยได้ออกไปจากพื้นที่แล้ว เมื่อจำเลยยังไม่ออก โจทก์ไม่มีหน้าที่จ่ายให้แก่จำเลยนั้น เป็นการวินิจฉัยที่เกินเลยและขัดกับพยานหลักฐานเพราะตามเอกสารดังกล่าวไม่มีข้อความปรากฏตามข้อวินิจฉัยดังกล่าว และข้อเท็จจริงในข้อนี้ก็ไม่ปรากฏในทางพิจารณา เห็นว่า สัญญาเช่าช่วง ข้อ 5 ระบุว่า “หากผู้ให้เช่าช่วงจะเลิกสัญญาฉบับนี้ หรือเพราะเหตุอื่นใดที่ทำให้ผู้เช่าช่วงไม่สามารถอยู่อาศัยหรือใช้อาคารนี้ (ยกเว้นกรมธนารักษ์เลิกสัญญากับผู้ให้เช่า) ผู้เช่าช่วงจะได้รับเงินชดเชยค่าตกแต่งและค่าปรับปรุงสถานที่คืนเป็นเงิน 1,000,000 บาท จากผู้ให้เช่าช่วงภายใน 6 เดือน นับแต่วันบอกเลิกสัญญา” การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าเงินจำนวนดังกล่าวเป็นข้อตกลงที่โจทก์จะต้องจ่ายให้แก่จำเลยภายหลังจากที่มีการบอกเลิกสัญญา จึงเป็นการวินิจฉัยตามข้อเท็จจริงที่ปรากฏจากข้อตกลงในสัญญาดังกล่าวไม่ได้วินิจฉัยเกินเลยและขัดกับพยานหลักฐาน ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ เนื่องจากโจทก์ไม่ใช่เจ้าของอาคารพิพาทเป็นเพียงผู้เช่า การที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยในปัญหาข้อดังกล่าวชอบหรือไม่ เห็นว่า ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องขับไล่คดีนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายแต่ไม่กระทบกระเทือนสิทธิของประชาชน จึงมิใช่ปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยเพิ่งยกปัญหาข้อนี้ขึ้นกล่าวในชั้นอุทธรณ์ ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยให้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยประการสุดท้ายว่า การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระค่าภาษีโรงเรือนปีละ 4,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบอาคารพิพาทแก่โจทก์เป็นการพิพากษาเกินคำขอท้ายฟ้องหรือไม่ เห็นว่า โจทก์บรรยายคำฟ้องข้อ 5 ข. ความว่า “นับแต่บอกเลิกสัญญาเช่าช่วง จำเลยไม่ยอมชำระค่าภาษีโรงเรือนประจำปี พ.ศ.2537… ดังนั้นจำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าขาดประโยชน์ ค่าภาษีโรงเรือนและค่าเช่าช่วงให้โจทก์จนถึงวันฟ้องเป็นจำนวนเงิน 56,000 บาท กับให้จำเลยรับผิดชดใช้ค่าขาดประโยชน์ ค่าภาษีโรงเรือน และค่าเช่าช่วงให้แก่โจทก์นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยอพยพครอบครัวและบริวารและทรัพย์สินของจำเลยออกไปจากที่เช่าช่วง” และโจทก์มีคำขอท้ายฟ้อง ข้อ 2 ระบุว่า “ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 56,000 บาท กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหาย ค่าขาดประโยชน์ ภาษีโรงเรือนให้แก่โจทก์นับถัดจากวันฟ้องไปอีกปีละ 124,000 บาท จนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตามข้อ 1 คือขนย้ายอพยพครอบครัวบริวารและทรัพย์สินออกไปจากพื้นที่ที่เช่าช่วงของโจทก์” ค่าภาษีโรงเรือนดังกล่าวรวมอยู่ในจำนวนเงิน 56,000 บาท ที่โจทก์เรียกร้องให้จำเลยชำระถึงวันฟ้อง และรวมอยู่ในจำนวนเงิน 124,000 บาท ที่โจทก์มีคำขอให้จำเลยชำระนับจากวันฟ้องเป็นต้นไป ดังนั้น การที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาแล้ววินิจฉัยให้จำเลยชำระค่าภาษี 4,000 บาท จึงไม่เกินไปกว่าคำขอของโจทก์ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน”
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 1,500 บาท
