แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทไม่ได้มีข้อสัญญาห้ามมิให้นำสินค้าของโจทก์คือถังแก๊สหุงต้มเข้าไปในอาคารพิพาท อาคารพิพาทเป็นอาคารพาณิชย์โจทก์ซื้อมาเพื่อทำการค้า การขายแก๊สหุงต้มเป็นอาชีพสุจริตไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนไม่เหมือนกับการขายยาเสพติด แม้การขนย้ายถังแก๊สหุงต้มเข้าไปในอาคารพิพาทจะไม่ได้แจ้งต่อทางราชการ ก็ไม่เป็นเหตุให้จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้เพราะเป็นคนละส่วนกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาท จำเลยที่ 1 ผิดนัดไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญา จำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงต้องเสียค่าปรับให้โจทก์เป็นเงิน 100,000 บาท
หลังจากโจทก์โอนขายอาคารพาณิชย์ของตนให้แก่จำเลยที่ 2 แล้ว โจทก์ได้ย้ายเข้าไปอยู่ในอาคารพิพาท และจำเลยที่ 2 รู้ว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนขายที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ตน จำเลยที่ 2 รู้ถึงความจริงข้อนี้อันเป็นทางให้โจทก์ต้องเสียเปรียบ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสองได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 237 แม้โจทก์จะไม่ใช่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 ก็ตาม
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการทำนิติกรรมการซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยทั้งสองตามโฉนดที่ดินเลขที่ 22218 ตำบลสามกอ อำเภอเสนา จังหวัดพระนครศรีอยุธยา พร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น เลขที่ 29/115 และบังคับให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์ และรับเงินทั้งหมดที่ค้างชำระอยู่ไปจากโจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง หากจำเลยทั้งสองไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวแก่โจทก์ ก็ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินมัดจำ 100,000 บาท และชดใช้เบี้ยปรับ 100,000 บาท พร้อมกับชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ 1,300,000 บาท รวมเป็นเงิน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 จะชำระแก่โจทก์เสร็จสิ้น ให้จำเลยทั้งสองส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าวฉบับเจ้าของที่ดินให้แก่โจทก์เพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณา จำเลยที่ 1 ถึงแก่ความตาย นายบุญเลิศทายาทของจำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ตามโฉนดที่ดินเลขที่ 22218 ตำบลสามกอ อำเภอเสนา จังหวัดพระนครศรีอยุธยาพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น เลขที่ 29/115 ให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยที่ 1 รับเงินที่ค้างชำระตามสัญญาไปจากโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าวฉบับเจ้าของที่ดินแก่โจทก์เพื่อจดทะเบียน หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง หากไม่สามารถโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้ ให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินแก่โจทก์ 800,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 11 กันยายน 2546) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะชำระเสร็จสิ้นกับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความให้ 20,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าที่โจทก์ชนะคดี
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินเบี้ยปรับตามสัญญา จำนวน 100,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จด้วย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า วันที่ 16 กรกฎาคม 2546 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 22218 ตำบลสามกอ อำเภอเสนา จังหวัดพระนครศรีอยุธยา พร้อมด้วยอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น ที่พิพาทในราคา 1,500,000 บาท โจทก์วางมัดจำไว้ 100,000 บาท นัดโอนชื่อทางทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา สาขาเสนา ในวันที่ 15 สิงหาคม 2546 แต่วันที่ 8 สิงหาคม 2546 จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยอาคารพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยขายให้จำเลยที่ 2
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสองและเรียกค่าปรับ 100,000 บาท จากจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่ โจทก์มีตัวโจทก์และนายสุรินทร์สามีโจทก์เป็นพยานเบิกความว่า โจทก์ประกอบอาชีพขายแก๊ส หลังจากโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 แล้ว โจทก์ก็ทำสัญญาขายอาคารพาณิชย์ของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 2 โจทก์ขนย้ายสินค้ามาอยู่ในอาคารพิพาทโดยได้รับกุญแจจากนายบุญเลิศซึ่งได้รับมอบหมายจากจำเลยที่ 1 การขนย้ายสินค้าดังกล่าวจำเลยที่ 2 ก็ทราบเรื่อง จำเลยที่ 2 ทราบมาก่อนแล้วว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 โจทก์ได้คุยกับจำเลยที่ 2 ว่า เมื่อโจทก์ขายอาคารพาณิชย์ของตนให้แก่จำเลยที่ 2 แล้ว โจทก์ก็จะย้ายไปอยู่อาคารพิพาทของจำเลยที่ 1 ซึ่งทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสองมีตัวจำเลยที่ 2 และนายบุญเลิศเป็นพยานเบิกความว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 ไม่มีข้อความอนุญาตให้โจทก์ขนย้ายถังแก๊สเข้าไปในอาคารพิพาท และไม่มีการตกลงด้วยวาจาให้โจทก์ขนย้ายถังแก๊สเข้าไปด้วย หลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ขนถังแก๊สเข้าไปในอาคารพิพาท นายบุญเลิศเตือนแล้วแต่โจทก์ไม่ฟัง นอกจากนี้โจทก์ยังได้ต่อเติมหลังคาอาคารด้วยถือว่าโจทก์ทำผิดสัญญา จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญากับโจทก์และเอาเงินค่ามัดจำไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์จังหวัดพระนครศรีอยุธยา จำเลยที่ 1 ขายอาคารพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ในราคา 1,500,000 บาท การซื้อขายและโอนกระทำโดยสุจริต จำเลยที่ 2 ซื้ออาคารพาณิชย์ของโจทก์โดยไม่ได้ไปดูอาคารดังกล่าว เมื่อซื้ออาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 ก็ไม่ได้ไปดูเช่นกัน จำเลยที่ 2 ทราบว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2546 เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทไม่ได้มีข้อสัญญาห้ามมิให้นำสินค้าของโจทก์คือถังแก๊สหุงต้มเข้าไปในอาคารพิพาท อาคารพิพาทเป็นอาคารพาณิชย์โจทก์ซื้อมาเพื่อทำการค้า การขายแก๊สหุงต้มเป็นอาชีพสุจริตไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนไม่เหมือนกับการขายยาเสพติด แม้การขนย้ายถังแก๊สหุงต้มเข้าไปในอาคารพิพาทจะไม่ได้แจ้งต่อทางราชการดังที่จำเลยทั้งสองฎีกา ก็ไม่เป็นเหตุให้จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้เพราะเป็นคนละส่วนกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาท จำเลยที่ 1 ผิดนัดไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา สาขาเสนา ในวันที่ 15 สิงหาคม 2546 ตามสัญญาข้อ 4 จำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงต้องเสียค่าปรับให้โจทก์เป็นเงิน 100,000 บาท ตามสัญญาข้อ 9 จำเลยที่ 2 ตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า จำเลยที่ 2 ซื้ออาคารพาณิชย์จากโจทก์ โจทก์ได้ย้ายของทั้งหมดออกมาก่อนวันที่ 16 กรกฎาคม 2546 ก่อนวันที่จำเลยที่ 2 รับโอนที่ดินและอาคารพิพาท จำเลยที่ 2 ไม่ได้ถามโจทก์ว่าเหตุใดจึงเข้าไปอยู่ในอาคารพิพาทได้ จำเลยที่ 2 ก็โทรศัพท์ไปถามจำเลยที่ 1 ด้วย แต่จำเลยที่ 1 ไม่บอก เมื่อจำเลยที่ 2 รับโอนอาคารพิพาทแล้ว โจทก์ก็ยังอยู่ในอาคารพิพาท จำเลยที่ 2 รับโอนที่ดินและอาคารพิพาทเพราะเห็นว่าถูกดี ดังนั้น ที่จำเลยที่ 2 อ้างว่าซื้อที่ดินและอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยไม่ได้ไปดูจึงไม่เป็นความจริง โจทก์เบิกความยืนยันว่า จำเลยที่ 2 ทราบก่อนแล้วว่าโจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 โจทก์คุยกับจำเลยที่ 2 ว่า โจทก์ขายอาคารพาณิชย์ของตนให้แก่จำเลยที่ 2 แล้ว โจทก์ก็จะย้ายไปอยู่ในอาคารพิพาทตามที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 1 จึงน่าเชื่อว่าหลังจากโจทก์โอนขายอาคารพาณิชย์ของตนให้แก่จำเลยที่ 2 เมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2546 แล้ว โจทก์ได้ย้ายเข้าไปอยู่ในอาคารพิพาท และจำเลยที่ 2 รู้ว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนขายที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ตน จำเลยที่ 2 รู้ถึงความจริงข้อนี้อันเป็นทางให้โจทก์ต้องเสียเปรียบ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จึงมีสิทธิที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสองได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 แม้โจทก์จะไม่ใช่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ดังที่จำเลยทั้งสองฎีกาก็ตาม ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 มีคำพิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
