แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
หลังจากครบกำหนดการขายฝากแล้ว ส. ผู้ซื้อฝากกับ บ.ผู้ขายฝากทำหนังสือสัญญากันมีข้อความว่า “บ. ได้ให้เงิน ส.ค่าไถ่ถอนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 33,000 บาท ส. ขายคืนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ บ.” ในวันที่ ส. รับเงินจาก บ.นั้น ส. และ บ. ได้พากันไปสำนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ. แต่ยังโอนกันไม่ได้เพราะ บ.ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ได้ตกลงกันว่าก่อนปีใหม่2-3 วันจะไปโอนกันใหม่ แต่ ส. ถึงแก่ความตายไปเสียก่อนแสดงว่า ส. จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ.ภายหลัง จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทมิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและข้อตกลงดังกล่าวมิใช่เป็นการขยายเวลาการขายฝาก เนื่องจากได้ครบกำหนดการขายฝากและ บ.หมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากไปก่อนแล้ว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2526 จำเลยได้ขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 37056 พร้อมบ้านเลขที่ 724 หมู่ที่ 4 ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าวให้นายสนิท จูใจบุญ บิดาโจทก์มีกำหนด 1 ปีโดยจำเลยยังอาศัยอยู่ในที่ดินและบ้านที่ขายฝากตลอดมา เมื่อครบกำหนดการขายฝากจำเลยมิได้ไถ่ถอน จึงเป็นของนายสนิทโดยชอบ ต่อมาโฉนดที่ดินได้สูญหายไป นายสนิทไปขอออกใบแทนโฉนดที่ดินไว้ หลังจากนั้นเมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2529 นายสนิทถึงแก่ความตาย โจทก์ได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล โจทก์ทราบว่าจำเลยเคยขอยืมใบแทนโฉนดที่ดินเลขที่ 37056ไปจากนายสนิท ได้ติดต่อให้จำเลยคืนใบแทนโฉนดที่ดินและส่งมอบที่ดินพร้อมบ้านให้แก่โจทก์ จำเลยบ่ายเบี่ยงไม่ยอมส่งมอบให้โจทก์ เป็นการละเมิด ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบใบแทนโฉนดที่ดินเลขที่ 37056 คืนให้แก่โจทก์ หากไม่สามารถคืนให้ได้ขอให้สั่งสำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการออกใบแทนโฉนดที่ดินเลขที่ 37056ดังกล่าวให้โจทก์ใหม่ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านเลขที่ 724 หมู่ที่ 4ให้โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่เคยยืมใบแทนโฉนดที่ดินไปจากนายสนิท จำเลยเคยขายฝากที่ดินและบ้านไว้กับนายสนิทจริงโดยนายสนิทบอกกับจำเลยว่ามีเงินเมื่อใดก็ค่อย ๆ ทยอยใช้จะไม่ยึดที่ดินและบ้านที่ขายฝาก และให้อยู่ต่อไปเรื่อย ๆ แม้จะครบกำหนดสัญญาขายฝากแล้วก็ตาม เมื่อครบกำหนดสัญญาขายฝากแล้วจำเลยยังคงชำระเงินค่าดอกเบี้ยให้แก่นายสนิท ครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2529 จำเลยประสงค์จะได้ที่ดินและบ้านคืน ได้นำเงินจำนวน 33,000 บาทไปชำระหนี้ให้แก่นายสนิทนายสนิทได้ทำหนังสือสัญญาให้จำเลยไว้ว่า จะขายที่ดินและบ้านคืนให้จำเลย แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ นายสนิทก็ถึงแก่ความตายขอให้ยกฟ้องและให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 37056พร้อมบ้านเลขที่ 724 หมู่ที่ 4 ให้แก่จำเลย ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์แทน
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า นายสนิทไม่เคยทำสัญญาจะขายที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลย ถ้านายสนิททำสัญญาตามเอกสารท้ายคำให้การจริง สัญญาดังกล่าวก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมิใช่สัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อสัญญาดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ ทั้งข้อตกลงดังกล่าวเป็นการขยายกำหนดเวลาไถ่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496ใช้บังคับมิได้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์โอนที่ดินโฉนดเลขที่ 37056ตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการพร้อมทั้งบ้านเลขที่ 724 ให้แก่จำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ คำฟ้องของโจทก์ให้ยก ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 37056 ตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมืองสมุทรปราการจังหวัดสมุทรปราการ ให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านเลขที่ 724หมู่ที่ 4 ให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบบ้านและที่ดินคืนโจทก์ ส่วนคำฟ้องอื่นของโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยให้ยก จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่ไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่าเมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2524 นายสนิท จูใจบุญ บิดาโจทก์ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 37056 ตำบลสำโรงเหนือ (สำโรงฝั่งเหนือ)อำเภอเมืองสมุทรปราการ (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการพร้อมบ้านเลขที่ 724 หมู่ที่ 4 ที่พิพาทในคดีนี้ให้แก่จำเลยและในวันเดียวกันจำเลยได้ขายฝากที่ดินและบ้านพิพาทไว้กับนายสนิทมีกำหนด 2 ปี ครั้นวันที่ 16 มิถุนายน 2526 จำเลยได้ไถ่ถอนการขายฝากและทำการขายฝากที่ดินและบ้านพิพาทไว้กับนายสนิทใหม่ มีกำหนด 1 ปี ตามสำเนาภาพถ่ายโฉนดและหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 โดยตลอดเวลาที่ขายฝากจำเลยพักอาศัยอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาท เมื่อครบกำหนดเวลาการขายฝากจำเลยมิได้ไถ่ถอน และยังพักอาศัยอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทตลอดมา ต่อมาเมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2529 นายสนิทถึงแก่ความตาย โจทก์ได้รับแต่งตั้งตามคำสั่งศาลให้เป็นผู้จัดการมรดกของนายสนิท คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นฎีกาเพียงว่านายสนิท จูใจบุญ ทำสัญญาจะขายที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลยไว้จริงหรือไม่…
พิเคราะห์แล้ว ที่จำเลยอ้างว่านายสนิทได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลยแล้วนั้น จำเลยมีตัวจำเลยและนางแม้น จูใจบุญภรรยานายสนิทเบิกความเป็นพยานประกอบเอกสารว่า หลังจากครบกำหนดการขายฝากแล้ว นายสนิทให้จำเลยจ่ายดอกเบี้ยให้ร้อยละ 2.5 ต่อเดือน โดยจ่ายดอกเบี้ยปีละครั้ง ดอกเบี้ยปี 2527และ 2528 จำเลยจ่ายให้ตามใบเสร็จรับเงินที่นายสนิทออกให้เอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 ต่อมาวันที่ 7 พฤศจิกายน 2529 จำเลยจ่ายต้นเงิน 30,000 บาท กับดอกเบี้ย 3,000 บาทให้นายสนิทนายสนิทตกลงจะโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลย และได้ออกหลักฐานการรับเงินให้จำเลยไว้ตามเอกสารหมาย ล.3 โดยนางแม้น และนายเกษม นาคฤทัย รู้เห็นเป็นพยานด้วย ในวันนั้นนายสนิทกับจำเลยได้พากันไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อโอนที่ดินเจ้าพนักงานเรียกค่าธรรมเนียมการโอน 8,000 บาท จำเลยไม่มีเงินจึงไม่ได้โอนกัน และตกลงกันว่าก่อนปีใหม่ 2-3 วัน จะไปโอนกันใหม่แต่นายสนิทถึงแก่ความตายเสียก่อน พยานจำเลยโดยเฉพาะนางแม้นเป็นภรรยาโดยชอบด้วยกฎหมายของนายสนิท อยู่กินที่บ้านเดียวกันนานถึง 10 ปีจนกระทั่งนายสนิทถึงแก่ความตาย นางแม้นเป็นผู้เก็บใบแทนโฉนดที่ดินพิพาทไว้ จึงย่อมจะทราบเรื่องเกี่ยวกับทรัพย์สินของนายสนิทดีเพราะเป็นผู้มีส่วนได้เสียในทรัพย์สินของนายสนิท ทั้งในฐานะคู่สมรสและทายาทโดยธรรม หากนายสนิทไม่ได้ตกลงจะโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลย โดยทำหลักฐานตามเอกสารหมาย ล.3 ไว้จริงแล้ว ก็ไม่มีเหตุผลที่นางแม้นจะมาเบิกความให้เป็นประโยชน์แก่จำเลย เพราะเท่ากับทำให้นางแม้นต้องสูญเสียประโยชน์ในที่ดินและบ้านพิพาทไปด้วย โจทก์เองก็เบิกความทำนองยอมรับว่า ใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2เป็นเอกสารที่นายสนิทออกให้จำเลย แต่บ่ายเบี่ยงว่าเข้าใจว่าเป็นใบเสร็จรับเงินชำระหนี้ที่จำเลยยืมไปจากนายสนิท นอกจากนี้ตามฟ้องโจทก์อ้างว่าโฉนดที่ดินพิพาทสูญหาย นายสนิทไปขอออกใบแทนโฉนดที่ดินไว้ เมื่อโจทก์เข้าเบิกความเป็นพยานตนเองทนายจำเลยถามค้านเรื่องผู้ลงชื่อในคำขอออกใบแทนโฉนดที่ดินในฐานะผู้ขอตามเอกสารหมาย จ.1 โจทก์กลับเบิกความว่า ไม่ใช่ลายมือชื่อของนายสนิท อ้างว่าอยู่ในช่วงเวลาที่นายสนิทป่วยทั้ง ๆ ที่เอกสารดังกล่าวโจทก์อ้างเป็นพยาน และได้ขอให้ศาลมีคำสั่งเรียกมาจากเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ เอกสารดังกล่าวเป็นเอกสารที่ได้ยื่นต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการเมื่อวันที่ 5 สิงหาคม 2529 มีลายมือชื่อนายสนิท จูใจบุญ ในช่องผู้ขอ และมีภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนของนายสนิทประกอบคำขอไปด้วย ในภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนนายสนิทดังกล่าวมีการลงลายมือชื่อนายสนิท จูใจบุญ รับรองภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนไว้ ในคำขอออกใบแทนโฉนดดังกล่าวมีข้อความระบุว่า นายสนิทผู้ขอยอมให้ใช้ถ้อยคำยันตนในคดีอาญาได้ และผู้ขอได้นำบุคคลอื่นมาให้ถ้อยคำเป็นพยานอีกสองคน ประกอบกับตามกฎกระทรวงฉบับที่ 5 (พ.ศ. 2497) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ข้อ 11 ระบุว่า การออกใบแทนโฉนดที่ดินในกรณีโฉนดที่ดินสูญหายให้เจ้าของที่ดินยื่นคำขอและปฏิญาณตนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน โดยให้นำพยานหลักฐานมาให้เจ้าพนักงานที่ดินทำการสอบสวนจนเป็นที่เชื่อได้และดำเนินวิธีการตามที่กฎกระทรวงได้กำหนดไว้ครบถ้วนแล้ว จึงออกใบแทนโฉนดที่ดินให้ เชื่อได้ว่า นายสนิทได้ไปยื่นคำขอออกใบแทนโฉนดที่ดินด้วยตนเอง ซึ่งต่อมาเจ้าพนักงานที่ดินก็ได้ออกใบแทนโฉนดที่ดินพิพาทให้นายสนิทมา ลายมือชื่อสนิท จูใจบุญ ในคำขอออกใบแทนโฉนดที่ดิน ช่องผู้ขอ และลายมือชื่อสนิท จูใจบุญ ที่รับรองภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนของนายสนิทในเอกสารหมาย จ.1 เป็นลายมือชื่ออันแท้จริงของนายสนิท คำเบิกความของโจทก์จึงเป็นพิรุธอยู่ ศาลฎีกาได้ตรวจพิเคราะห์ลายมือชื่อสนิท จูใจบุญ ในเอกสารหมาย ล.3 เปรียบเทียบกับลายมือชื่อ สนิท จูใจบุญในใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 ในคำขอออกใบแทนโฉนดที่ดินช่องผู้ขอ และลายมือชื่อนายสนิท จูใจบุญ ที่รับรองภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนของนายสนิทในเอกสารหมาย จ.1 ลายมือชื่อสนิท จูใจบุญ (เฉพาะเท่าที่พอตรวจพิเคราะห์ได้) ในหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินช่องผู้รับซื้อฝากเอกสารหมาย จ.2 แล้วเห็นว่า ลีลาในการเขียนตัวหนังสือมีลักษณะอย่างเดียวกัน และคล้ายคลึงกันมากเมื่อฟังประกอบคำเบิกความของจำเลยและนางแม้นพยานจำเลยแล้วศาลฎีกาเชื่อว่า นายสนิทได้ทำหลักฐานตามเอกสารหมาย ล.3 ให้จำเลยไว้จริง ที่ศาลอุทธรณ์ตำหนิพยานจำเลยนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พยานหลักฐานของโจทก์สู้จำเลยไม่ได้ ตามเอกสารหมายล.3 มีข้อความว่า “วันที่ 7 พฤศจิกายน พ.ศ. 2529 นายบัญชาอยู่ยืนยง ได้ให้เงินนายสนิท จูใจบุญ ค่าถ่ายถอนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 33,000 บาท (สามหมื่นสามพันบาทถ้วน) ให้ ณบ้านเลขที่ 956 หมู่ 1 ตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมือง จังหวัดสมุทรปราการ นายสนิท จูใจบุญ ขายคืนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้นายบัญชา อยู่ยืนยง” แล้วลงลายมือชื่อนายสนิท นางแม้นและนายเกษม นาคฤทัย ได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานไว้เอกสารหมาย ล.3นี้ทำขึ้นหลังจากครบกำหนดการขายฝากและจำเลยหมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากแล้ว จำเลยและนางแม้นพยานจำเลยเบิกความว่าในวันที่นายสนิทรับเงินจากจำเลยตามเอกสารหมาย ล.. นั้นนายสนิทและจำเลยได้พากันไปสำนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลย แต่ยังโอนกันไม่ได้เพราะจำเลยไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ได้ตกลงกันว่าก่อนปีใหม่ 2-3 วันจะไปโอนกันใหม่ แต่นายสนิทถึงแก่ความตายไปเสียก่อน แสดงว่าหลังจากทำหลักฐานตามเอกสารหมาย ล.3 ให้จำเลยแล้ว นายสนิทจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลยภายหลัง เอกสารหมาย ล.3 จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทมิใช่เป็นการซื้อขายเด็ดขาดเพราะต้องมีการไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อไปอีก และข้อตกลงดังกล่าวมิใช่เป็นการขยายเวลาการขายฝาก เนื่องจากได้ครบกำหนดการขายฝากและจำเลยหมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากไปนานแล้ว ทั้งนี้เทียบเคียงตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 347/2488 ระหว่างนางนุช สังข์ทองโจทก์ นางเซ้งห้อง ประกอบธัญ จำเลย และคำพิพากษาฎีกาที่1215/2491 ระหว่าง นางปิ่น คงสระ โจทก์ นายโป้ จ้อยสกุล จำเลยเอกสารหมาย ล.3 จึงมีผลผูกพันนายสนิทให้ต้องไปจดทะเบียนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลย เมื่อนายสนิทถึงแก่ความตาย จำเลยย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับโจทก์ซึ่งเป็นทายาทและผู้จัดการมรดกของนายสนิทให้ไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยได้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
