แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การขายที่ดินให้คนต่างด้าวนั้น พระราชบัญญัติที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับคนต่างด้าว 2486 มิได้ห้ามเด็ดขาดการซื้อขายจึงสมบูรณ์
ข้อตกลงด้วยวาจาว่าถ้าผู้ซื้อแปลงชาติเป็นไทยไม่ได้ผู้ซื้อต้องขายที่ดินคืนให้ผู้ขายนั้น ไม่มีผลบังคับได้
คำร้องขอขายที่ดินมีว่า ถ้าผู้ซื้อเป็นคนต่างด้าวผู้ขายขอถอนคำร้องนั้น ถ้าผู้ขายรู้ความจริงอยู่แล้วขืนทำสัญญาขายไปย่อมเป็นการซื้อขายเด็ดขาด ไม่มีการเพิกถอน
ที่ดินมือเปล่าซึ่งคนต่างด้าวซื้อมา. และครอบครองเกิน 1 ปีคนต่างด้าวย่อมได้สิทธิครอบครองและจำหน่ายที่ดินนั้นได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน 2497 มาตรา94
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและยื่นคำร้องเพิ่มเติมฟ้องว่า จำเลยซึ่งเป็นคนต่างด้าว สัญชาติจีน พูดขอซื้อที่ดินจากโจทก์ 1 แปลง ราคา 18,000 บาท โดยมีเงื่อนไขว่า ถ้าจำเลยแปลงชาติเป็นคนไทยไม่ได้ จำเลยจะต้องขายที่ดินนั้นคืนให้โจทก์ โจทก์จึงได้ขายที่ดินนั้นให้จำเลยปรากฏตามนิติกรรมซื้อขายทำที่อำเภอที่ 62/2492 ลงวันที่ 4 กรกฎาคม 2492 ครั้นต่อมาจำเลยแปลงชาติเป็นคนไทยไม่ได้ โจทก์จึงขอซื้อคืน จำเลยไม่ยอมกลับจะเอาไปโอนให้คนอื่น จึงขอให้ศาลบังคับรับเงินค่าซื้อที่ดินคืน 18,000 บาท กับขอให้ทำลายนิติกรรมหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับนั้นเสีย
จำเลยยื่นคำให้การและให้การเพิ่มเติมต่อสู้คดีว่า การซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นการซื้อขายกันเด็ดขาดมิได้มีเงื่อนไขอย่างใด ๆ ไว้ต่อกันไม่ โจทก์สละสิทธิและมอบ การครอบครองที่ให้จำเลยมา 5 ปีเศษแล้ว คดีของโจทก์ขาดอายุความ ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมมิได้กล่าวว่าโจทก์อาศัยสิทธิที่ขอซื้อที่ดินรายนี้คืนจากจำเลยได้ จำเลยเป็นคนต่างด้าวชาติจีนจริง แต่กฎหมายก็มิได้ห้ามเด็ดขาดมิให้จำเลยมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ขอให้ศาลยกฟ้อง
โจทก์แถลงว่า ก่อนทำหนังสือซื้อขายที่พิพาท โจทก์จำเลยพูดกันด้วยปากว่า หากจำเลยแปลงชาติเป็นคนไทยไม่ได้ จำเลยจะต้องขายที่รายนี้คืนให้โจทก์ในราคาเท่าเดิม ต่อมาราวเดือนตุลาคม 2492 โจทก์ทราบแน่ว่าจำเลยยังมิได้แปลงชาติเป็นคนไทย โจทก์จึงขอซื้อคืนตามที่ตกลงกันไว้ แต่จำเลยไม่คืน ฝ่ายจำเลยว่าโจทก์ตกลงขายให้จำเลยโดยเด็ดขาด ไม่มีข้อตกลงหรือเงื่อนไขอย่างใด
ศาลชั้นต้นเห็นว่า รูปคดีพอวินิจฉัยได้แล้ว จึงสั่งงดสืบพยานทั้งสองฝ่าย และพิจารณาเห็นว่า เรื่องนี้เป็นเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 การซื้อขายที่ดินรายนี้ได้กระทำโดยจดทะเบียนต่อพนักงานอำเภอเป็นการสมบูรณ์ ที่ดินตกเป็นของจำเลยแล้ว ส่วนข้อที่ว่าจำเลยเป็นคนต่างด้าวจะมีสิทธิในที่ดินได้หรือไม่ กฎหมายที่ดินอันเกี่ยวแก่คนต่างด้าว พ.ศ. 2486 ไม่ได้ห้ามเด็ดขาดไม่ให้คนต่างด้าวทำสัญญาซื้อขายที่ดิน หรือได้มาซึ่งที่ดิน การที่โจทก์จะขอบังคับให้จำเลยขายที่ดินคืนให้โจทก์ได้นั้น ต้องบังคับตามมาตรา 456 วรรคสอง แต่เพียงพูดกันด้วยวาจาเท่านั้นจึงบังคับไม่ได้โจทก์ปล่อยทิ้งคดีไว้ไม่จัดการอย่างใดจนถึงบัดนี้ขาดอายุความแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 จึงพิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาประชุมปรึกษาคดีแล้ว ฟ้องและคำให้การประกอบกับคำแถลงของโจทก์จำเลยฟังได้ว่า โจทก์ทำสัญญาขายที่ดินไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ 1 แปลง ให้จำเลยซึ่งเป็นคนต่างด้าวสัญชาติจีน เป็นเงิน 18,000 บาท โดยจดทะเบียนซื้อขายกันที่อำเภอวาริน ลงวันที่ 4 กรกฎาคม 2492 และได้มอบการครอบครองให้จำเลยแล้ว ครั้นต่อมา พ.ศ. 2497 จำเลยไปขอประกาศจะโอนขายที่ดินนี้ให้นางมาการิต โดยไม่ขายคืนให้โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้ด้วยวาจา แต่จำเลยว่า เป็นการซื้อขายโดยเด็ดขาดปราศจากเงื่อนไขใด ๆ
ได้ความดังนี้โจทก์ฎีกาคัดค้านขึ้นมาว่า นิติกรรมแห่งสัญญาซื้อขายที่เจ้าพนักงานอำเภอวารินทำขึ้นให้โจทก์จำเลยนั้น เป็นการฝ่าฝืนกฎหมายที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับคนต่างด้าว พ.ศ. 2486 มาตรา 5, 6 นิติกรรมนั้นจึงเป็นโมฆะ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติดังกล่าวแล้วไม่ได้ห้ามเด็ดขาดมิให้คนต่างด้าวทำสัญญาซื้อขายที่ดินหรือได้มาซึ่งที่ดิน นิติกรรมแห่งสัญญาซื้อขายนั้นจึงสมบูรณ์หาเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 ดังโจทก์กล่าวอ้างไม่ ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1311/2495 ระหว่างนายลั้ง ทองดี โจทก์ นางเขียน พยัคฆ์ซ้อน จำเลย ซึ่งได้วินิจฉัยตรงตามประเด็นข้อโต้เถียงนี้ ส่วนที่โจทก์อ้างว่า ก่อนทำสัญญาซื้อขายที่ดินได้ตกลงกันด้วยวาจาว่า จำเลยจะต้องขายที่ดินนั้นคืนให้โจทก์ ถ้าหากจำเลยแปลงชาติเป็นคนไทยไม่ได้ ถ้ามีการตกลงกันจริงตามเงื่อนไขดังโจทก์ว่า ก็เป็นแต่พูดกันด้วยปากเปล่ามิได้ทำเป็นหนังสือ ข้อตกลงดังว่านี้จึงไม่มีผลอันจะพึงบังคับแก่กันได้
โจทก์ฎีกาคัดค้านว่า ตามคำร้องโจทก์ เอกสาร จ.7 โจทก์สงวนสิทธิเป็นเงื่อนไขไว้ว่า “ถ้านายเที่ยงเป็นคนต่างด้าวข้าพเจ้าขอถอนคำร้องนี้” เป็นการแสดงว่า โจทก์ได้เพิกถอนการซื้อขายไว้แล้วนั้น ก่อนทำสัญญาโจทก์ก็รู้ว่าจำเลยเป็นคนต่างด้าวสัญชาติจีน ไฉนโจทก์จึงฝืนทำนิติกรรมสัญญาซื้อขายอย่างเด็ดขาดโดยปราศจากเงื่อนไขใด ๆ ทั้งได้มอบที่พิพาทให้จำเลยครอบครองด้วย โจทก์จะเถียงว่าจำเลยครอบครองแทนโจทก์ย่อมฟังไม่ขึ้นเพราะเป็นการซื้อขายเด็ดขาดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 โดยเฉพาะที่พิพาทรายนี้เป็นที่ดินชนิดที่ไม่มีหนังสือสำคัญ เมื่อโจทก์สละสิทธิครอบครองอย่างเด็ดขาดให้จำเลยและจำเลยได้ใช้สิทธิครอบครองนั้นเพื่อตนเองตลอดมาเกิน 1 ปีแล้วจำเลยย่อมได้สิทธิครอบครอง ส่วนที่จำเลยเป็นคนต่างด้าวสัญชาติจีนประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 94 ก็บัญญัติให้คนต่างด้าวจำหน่ายที่ดินที่ได้มานั้นเสียได้ และจำเลยก็จะโอนขายให้นางมาการริตอยู่แล้ว หากแต่โจทก์ไปคัดค้านไว้ ทั้งนี้เพราะที่พิพาทมีราคาสูงขึ้นมาก ศาลล่างทั้งสองชี้ขาดมาชอบแล้ว
เหตุฉะนี้ จึงพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้โจทก์ใช้ค่าทนายแทนจำเลยชั้นฎีกา 200 บาท
