แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดาโดยหลักกฎหมายธรรมดาศาลต้องวินิจฉัยข้อความตามที่ปรากฏในสัญญาเช่าแต่เมื่อการเช่านั้นจำเลยอ้างว่าเช่าอยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษคุ้มครองการเช่าเคหะเพื่ออยู่อาศัยศาลจึงไม่ต้องแปลข้อความในเอกสารการเช่าเพราะกฎหมายไม่ประสงค์ที่จะให้เลี่ยงพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ ศาลต้องวินิจฉัยตามสภาพที่เป็นจริงแห่งการเช่าว่าเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยตามพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯหรือไม่เท่านั้น
เมื่อโจทก์รับว่าจำเลยอยู่อาศัยดังนี้ศาลก็ต้องพิพากษายกฟ้องโจทก์เสียได้แล้ว ไม่ต้องสืบพยานต่อไป การที่ศาลชั้นต้นสั่งอนุญาตให้จำเลยสืบพยานต่อไปได้คำสั่งเช่นนี้จะเป็นการขัดต่อ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 87-88 หรือไม่นั้น ก็ไม่ทำให้โจทก์ชนะคดีได้ ฎีกาโจทก์ข้อนี้ จึงเป็นข้ออ้างที่ไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรต้องวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 242(1) และ 147 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 5) มาตรา 22 และ 24
การที่ผู้ให้เช่าพิมพ์ข้อความกล่าวอ้างความยินยอมของผู้เช่าที่จะออกจากห้องเช่าของโจทก์ไว้ล่วงหน้าในสัญญาเช่า เป็นการผูกมัดผู้เช่าเพื่อเลี่ยง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯจึงไม่ใช่ความยินยอมของผู้เช่าตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ 2489 มาตรา16(5)
เมื่อจำเลยดำเนินคดีเองจึงไม่มีค่าทนายที่โจทก์ควรจะต้องใช้แทนจำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าห้องเลขที่ 1196 อำเภอเมือง จังหวัดลำปางเพื่อทำการค้า ครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ยอมออก ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ฯลฯ
จำเลยต่อสู้ว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ตามหนังสือสัญญาเช่าข้อ 1ที่ว่าเช่าเพื่อการค้าก็ดี และข้อ 13 ที่ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่าโดยได้รับความยินยอมจากผู้เช่าตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน เป็นแบบพิมพ์ที่เอาเปรียบในแง่กฎหมาย ซึ่งไม่ตรงต่อความเป็นจริง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง และศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกาคัดค้านในปัญหาข้อกฎหมายหลายข้อ
ข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยเช่ามีกำหนด 1 ปี เฉพาะที่เป็นสาระสำคัญในคดีเรื่องนี้คือตามสัญญาข้อ 1 พิมพ์ไว้เสร็จว่า “เช่าเพื่อการค้าขาย” และตามสัญญาข้อ 13 พิมพ์ไว้เสร็จว่า “เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ฯลฯ ผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่าโดยได้รับความยินยอมจากผู้เช่าตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน2489 มาตรา 16(5) และผู้เช่ายินยอมให้ถือว่าความยินยอมออกจากที่เช่าตามข้อนี้ได้ยินยอมถัดจากวันเซ็นสัญญาเช่านี้ไปแล้ว” เมื่อพ้นกำหนด 1 ปี โจทก์บอกเลิกการเช่าแล้วจำเลยไม่ยอมออก โดยถือว่าเช่าอยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ
ศาลฎีกาจะได้วินิจฉัยฎีกาโจทก์ต่อไปโดยลำดับ
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนังสือสัญญาเช่าเป็นหลักฐานโดยหลักกฎหมายธรรมดาแล้ว ศาลก็ต้องวินิจฉัยตามข้อความที่ปรากฏในสัญญาเช่าดังที่โจทก์ฎีกาขึ้นมาถูกต้องแล้ว แต่คดีนี้จำเลยอ้างว่าเช่าอยู่อาศัย และได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษคุ้มครองการเช่าเคหะเพื่ออยู่อาศัย ศาลจึงไม่ต้องแปลข้อความในเอกสารเช่าของโจทก์ในความข้อนี้ เพราะกฎหมายไม่ประสงค์ที่จะให้ผู้เช่าทำหนังสือสัญญาเช่าผูกมัดผู้เช่าอันเป็นการขัดหรือหลีกเลี่ยงต่อ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ศาลต้องวินิจฉัยตามสภาพที่เป็นจริงแห่งการเช่าว่าเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าหรือไม่เท่านั้น
ฎีกาข้อ 2 นั้นเห็นว่า การที่ผู้ให้เช่าพิมพ์ข้อความกล่าวอ้างความยินยอมของผู้เช่าที่จะออกจากห้องเช่าของโจทก์ไว้ล่วงหน้าลงในเอกสารสัญญาเช่าเช่นนี้ เป็นการผูกมัดผู้เช่าเพื่อหลีกเลี่ยงบทบัญญัติแห่ง พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ 2489 มาตรา 16(5)
ฎีกาข้อ 3 เมื่อโจทก์เองรับรองอยู่แล้วว่าจำเลยไม่เคยทำการค้าในห้องเช่า ดังนี้ศาลย่อมพิพากษายกฟ้องของโจทก์เสียได้แล้ว โดยไม่ต้องสืบพยานต่อไป การที่ศาลชั้นต้นสั่งอนุญาตให้จำเลยสืบพยานของจำเลยไปได้ จะเป็นการชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87-88 หรือไม่ ย่อมไม่กระทำให้โจทก์ชนะคดีเรื่องนี้ขึ้นมาได้ ฎีกาโจทก์ข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรต้องวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 242(1) และ 247 ซึ่งได้แก้ไขเพิ่มเติมโดย พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2499 มาตรา 22 และ 24
ฎีกาข้อ 4 คดีนี้จำเลยดำเนินคดีโดยตนเองตลอดมามิได้แต่งทนายจึงไม่มีค่าทนายที่โจทก์ควรจะต้องใช้แทนจำเลย ศาลอุทธรณ์พิพากษาเกินไปในความเช่นนี้
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เฉพาะเรื่องค่าทนายความ 25 ข.ที่ให้โจทก์ใช้แก่จำเลยนั้นให้ตัดออกเสีย ค่าธรรมเนียมชั้นนี้ให้เป็นพับ
