แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา 60 ล้านบาทเศษ โดยมีข้อตกลงว่า โจทก์วางมัดจำในวันทำสัญญาไว้ 2 ล้านบาท และจะจ่ายเงินอีก16 ล้านบาทเศษในอีก 8 เดือน ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนจำนวนที่เหลืออีกประมาณ 42 ล้านบาท โจทก์จะชำระเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินซึ่งมีกำหนดใช้เงินหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1 ปีเศษ โดยในสัญญามิได้ระบุว่าตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์ต้องชำระนั้นต้องให้ธนาคารเป็นผู้อาวัลด้วย กรณีเช่นนี้ศาลจำต้องค้นหาเจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 และในการตีความการแสดงเจตนานั้นต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 171 ด้วย เมื่อโจทก์ซึ่งมีฐานะทางเศรษฐกิจดีกว่าจำเลยย่อมมีอำนาจต่อรองในการทำสัญญามากกว่าจำเลย จำเลยจะได้รับเงินที่เหลืออีก 42 ล้านบาทเศษเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินหลังจากทำสัญญาแล้วถึง2 ปี ดังนั้น การที่ตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์นำมามอบให้แก่จำเลยไม่มีอาวัลของธนาคารย่อมทำให้จำเลยไม่มีหลักประกันว่าจะได้รับเงินเมื่อตั๋วสัญญาใช้เงินถึงกำหนด ประกอบกับหลังทำสัญญาโจทก์ขอกู้เงินจากธนาคารเพื่อลงทุนในโครงการสำหรับที่ดินที่ทำสัญญากับจำเลยนี้รวม 155 ล้านบาท เพื่ออาวัลตั๋วสัญญาใช้เงิน 43 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับจำนวนตามตั๋วสัญญาใช้เงินในคดีนี้ อันแสดงให้เห็นว่าในทางปฏิบัติและปกติประเพณีของการซื้อขายที่ดินที่มีราคาสูง หากผู้จะซื้อที่ดินจะต้องออกตั๋วสัญญาใช้เงินเพื่อชำระค่าที่ดินผู้ออกตั๋วจะต้องให้ธนาคารอาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินดังกล่าวด้วย ประเพณีเช่นนี้แม้มิได้เขียนไว้ในสัญญาก็ต้องถือว่าเป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาจะต้องปฏิบัติโดยปริยาย การที่โจทก์ออกตั๋วสัญญาใช้เงินชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยโดยไม่มีอาวัลของธนาคาร จำเลยย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ยอมรับชำระหนี้ด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นได้ ถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2537 จำเลยในฐานะส่วนตัวและในฐานะเป็นผู้จัดการมรดกของนางทองอินทร์ แชร์ศรี ตกลงทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 19564 เนื้อที่ 9 ไร่ โฉนดเลขที่ 1124 เนื้อที่ 11 ไร่ 2 งาน 62 ตารางวาและโฉนดเลขที่ 1127 เนื้อที่ 15 ไร่ 90 ตารางวา รวมเนื้อที่ 35 ไร่ 3 งาน 52 ตารางวาให้แก่โจทก์ในราคาตารางวาละ 4,250 บาท รวมเป็นเงิน 60,996,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำ 2,000,000 บาท ราคาที่เหลือแบ่งชำระเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกจำนวน 16,300,000 บาท ส่วนที่ 2 ออกเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินลงวันที่ 21 พฤศจิกายน2539 จำนวน 42,696,000 บาท ตกลงชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่ 21 กรกฎาคม 2538ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยยอมส่งมอบการครอบครองที่ดินที่ซื้อขายให้แก่โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญาเพื่อให้เข้าทำประโยชน์และพัฒนาที่ดิน จำเลยมีหน้าที่รังวัดแบ่งแยกที่ดินกับให้ผู้ที่อาศัยอยู่ในที่ดินขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในเดือนมิถุนายน 2538 ต่อมาเมื่อถึงกำหนดวันโอน โจทก์ได้เตรียมเงินสดกับตั๋วสัญญาใช้เงินไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสาคร สาขากระทุ่มแบน เพื่อรับโอนที่ดินและชำระราคาให้แก่จำเลย แต่จำเลยไม่ได้ดำเนินการให้ผู้อาศัยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ จึงเป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยดำเนินการให้ผู้ที่อยู่บนที่ดินตามโฉนดเลขที่19564, 1124 และ 1127 ตำบลแคราย (ปลายคลองกระทุ่มแบน) อำเภอกระทุ่มแบนจังหวัดสมุทรสาคร ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารทั้งหมดออกจากที่ดินดังกล่าวให้แล้วเสร็จและให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 3 แปลงดังกล่าวแก่โจทก์โดยปลอดจากภาระติดพันใด ๆ ทั้งสิ้น พร้อมรับเงินค่าจะซื้อจะขายที่ดินส่วนที่เหลือจากโจทก์เป็นเงินสดจำนวน 16,300,000 บาท และเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินมีกำหนดชำระเงินในวันที่ 21พฤศจิกายน 2539 อีกจำนวน 42,696,000 บาท หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินจำนวน158,032,266 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นค่าปรับรายวันตาม (1)(3)(4) และ (5)ในอัตราวันละ 130,000 บาท และใช้ค่าเสียหายตาม (8) ในอัตราเดือนละ 52,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะได้ปฏิบัติตามคำขอท้ายฟ้องข้างต้น
จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ตามเอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 2 แต่การแสดงเจตนาในการทำสัญญาดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในเรื่องเงินที่โจทก์จะต้องชำระงวดสุดท้ายที่ระบุในสัญญาว่า “ผู้จะซื้อตกลงชำระเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินให้ผู้จะขาย” จำเลยสำคัญผิดว่าเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินที่ธนาคารรับรองแล้ว มิใช่ตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์ออกให้มาลอย ๆ โดยไม่มีธนาคารรับรองดังที่โจทก์นำมาในวันจดทะเบียน ซึ่งถ้าจำเลยทราบในขณะทำสัญญาว่าโจทก์จะนำตั๋วสัญญาใช้เงินที่ไม่มีธนาคารรับรองมาชำระ จำเลยก็จะไม่ทำสัญญากับโจทก์เพราะจำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ไปก่อน แต่การชำระเงินโดยตั๋วสัญญาใช้เงินที่ไม่มีธนาคารรับรองเท่ากับจำเลยไม่มีหลักประกันในการที่โจทก์จะใช้เงินให้จำเลยตามตั๋วสัญญาใช้เงินนั้น ซึ่งในการซื้อขายที่ดินโดยทั่วไปที่มีการชำระเงินด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นจะต้องให้ธนาคารรับรองตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นด้วยทุกราย ยิ่งเงินงวดสุดท้ายมีจำนวนถึง 42,696,000 บาท ไม่มีผู้ขายรายใดที่จะรับตั๋วสัญญาใช้เงินที่ไม่มีธนาคารรับรองอย่างแน่นอน สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงตกเป็นโมฆะตามกฎหมาย คู่สัญญาจะต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยจำเลยจะคืนเงินมัดจำที่รับจากโจทก์ทั้งหมด และโจทก์จะต้องไม่มายุ่งเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยอีกต่อไป จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลยเหตุที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะซื้อจะขายกันไม่ได้นั้นเนื่องมาจากโจทก์ไม่ยอมออกตั๋วสัญญาใช้เงินโดยให้ธนาคารรับรองตั๋วเพื่อชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้จำเลย จำเลยมิได้จงใจที่จะไม่ปฏิบัติตามสัญญากับโจทก์ จำเลยพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์ถ้าโจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินที่มีธนาคารรับรองตั๋วเงินนั้นแล้วเมื่อจำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับใด ๆจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการมรดกของนายทองอินทร์ แชร์ศรี จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 19564, 1124 และ 1127 ตำบลแคราย (ปลายคลองกระทุ่มแบน) อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร ให้แก่โจทก์โดยปลอดภาระติดพัน หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย แต่ทั้งนี้ต่อเมื่อจำเลยได้รับเงินค่าจะซื้อจะขายที่ดินส่วนที่เหลือจากโจทก์จำนวน 16,300,000 บาท และเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินมีกำหนดใช้เงินในวันที่ 21 พฤศจิกายน 2539 จำนวนเงิน 42,696,000บาท แต่เมื่อตั๋วสัญญาใช้เงินดังกล่าวถึงกำหนดใช้เงินแล้ว จึงให้โจทก์ชำระเป็นเงินสดตอบแทนจำเลย และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงิน 3,000,000 บาท โดยให้โจทก์หักกลบเอาจากจำนวนเงินค่าที่ดินที่โจทก์ต้องชำระให้แก่จำเลยดังกล่าว กับให้จำเลยดำเนินการให้ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินดังกล่าวขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารทั้งหมดออกไปจากที่ดินดังกล่าว หากจำเลยไม่ดำเนินการ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์วันละ 5,000 บาท นับแต่วันครบกำหนดระยะเวลาตามคำบังคับเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารทั้งหมดออกไปจากที่ดินดังกล่าวเสร็จสิ้น
โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน2537 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินรวม 3 แปลง เนื้อที่ 35 ไร่ 3 งาน 52 ตารางวา ซึ่งตั้งอยู่ที่ตำบลแคราย (ปลายคลองกระทุ่มแบน) อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครให้แก่โจทก์ในราคา 60,996,000 บาท โดยโจทก์วางมัดจำในวันทำสัญญา 2,000,000บาท ตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 3 แปลงภายในวันที่ 21 กรกฎาคม2538 หรือเมื่อโจทก์ได้กำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและแจ้งให้จำเลยทราบตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.20 แต่เมื่อถึงวันที่ 21 กรกฎาคม 2538 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท โจทก์กับจำเลยได้ยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมหลักฐานการโอนตามเอกสารหมาย จ.25 ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสาคร สาขากระทุ่มแบน ตามระเบียบ แต่ผลสุดท้ายจำเลยไม่ยอมจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยอ้างว่าตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์ชำระเป็นค่าที่ดินจำนวน 42,696,000 บาท ธนาคารไม่ได้อาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินดังกล่าว
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ และต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์หรือไม่เพียงใด เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.20 มีใจความว่าข้อ 1. ที่ดินพิพาทตกลงซื้อขายกันตารางวาละ 4,250 บาท เป็นเงินทั้งสิ้น 60,996,000 บาท ข้อ 2. ผู้จะซื้อวางมัดจำในวันทำสัญญา 2,000,000 บาท ข้อ 3. ผู้จะซื้อตกลงจะชำระเงินจำนวน 16,300,000บาท ให้ผู้จะขายในวันที่ 21 กรกฎาคม 2538 ส่วนเงินที่เหลือผู้จะซื้อตกลงชำระเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินมีกำหนดเวลาใช้เงินภายในวันที่ 21 พฤศจิกายน 2539 โดยชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทร-สาคร จากข้อสัญญาดังกล่าว โจทก์อ้างว่าไม่มีข้อความให้ธนาคารเป็นผู้อาวัลตั๋วสัญญาใช้เงิน จำเลยจะไม่ยอมรับตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นไม่ได้ จึงเกิดปัญหาข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์กับจำเลยว่า ตั๋วสัญญาใช้เงินดังกล่าวต้องมีอาวัลของธนาคารหรือไม่ ซึ่งศาลจำเป็นจะต้องค้นหาเจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยว่าเป็นอย่างไร ในเรื่องนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 บัญญัติว่า สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย และมาตรา 171 ก็บัญญัติว่า ในการตีความการแสดงเจตนานั้น ให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษร ข้อเท็จจริงในคดีนี้ได้ความว่า โจทก์มีวัตถุประสงค์ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับที่ดินเคยทำสัญญาซื้อขายและจัดสรรที่ดินมาแล้วหลายแห่ง มีความรู้ความชำนาญและสันทัดจัดเจนในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินยิ่งกว่าจำเลย สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาสำเร็จรูปที่นายกรณ์กิจ ติ้งถิ่น พนักงานของโจทก์เป็นผู้จัดทำขึ้นโดยพิมพ์ข้อความที่เป็นสาระสำคัญไว้ล่วงหน้าเรียบร้อยแล้ว โจทก์ซึ่งมีฐานะทางเศรษฐกิจดีกว่าจำเลยย่อมมีอำนาจต่อรองในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมากกว่าจำเลยดังจะเห็นว่าในวันทำสัญญาจำเลยจะต้องส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครองเข้าทำประโยชน์ทันที ค่าภาษี อากร ค่าฤชาธรรมเนียม ค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายอื่นในการแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยเป็นผู้ชำระทั้งหมด แต่จำเลยจะได้รับชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 16,300,000 บาท หลังวันทำสัญญา 8 เดือน และจะได้รับเงินที่เหลือจำนวน 42,696,000 บาท เป็นตั๋วสัญญาใช้เงินซึ่งมีกำหนดเวลาใช้เงินหลังจากวันทำสัญญาถึง 2 ปี ดังนั้น ถ้าตั๋วสัญญาใช้เงินไม่มีอาวัลของธนาคารจำเลยก็จะไม่มีหลักประกันว่าจะได้รับเงินเมื่อตั๋วสัญญาใช้เงินถึงกำหนด ประกอบกับหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแล้วโจทก์มีหนังสือถึงธนาคารนครธน จำกัด (มหาชน) สาขาดาวคนอง ขอกู้ยืมเงินเพื่อการลงทุนในโครงการสำหรับที่ดินพิพาทรวม 155,000,000บาท โดยเป็นการขอกู้ยืมเงินเพื่ออาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 43,000,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.19 ซึ่งเท่ากับจำนวนเงินตามตั๋วสัญญาใช้เงินในคดีนี้ และก่อนหน้านั้นบริษัท พี.พี.เอ็น (1992) จำกัด และบริษัท พี.พี. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งมีนายสมพงษ์พอใช้ได้ กรรมการผู้จัดการของโจทก์ได้ขอวงเงินสินเชื่อจากธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) และธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน) เพื่ออาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน74,000,000 บาท และ 9,550,000 บาท ตามลำดับมาแล้ว ตามเอกสารหมาย จ.16และ จ.18 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าในทางปฏิบัติและตามปกติประเพณีของการซื้อขายที่ดินที่มีราคาสูงหากผู้จะซื้อที่ดินจะต้องออกตั๋วสัญญาใช้เงินเพื่อชำระราคาที่ดินล่วงหน้าผู้ออกตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นจะต้องให้ธนาคารอาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินด้วย ประเพณีเช่นว่านี้แม้ไม่ได้เขียนไว้ในสัญญาก็ต้องถือว่าเป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาจะต้องปฏิบัติโดยปริยายด้วยเหตุนี้จึงน่าเชื่อว่าโจทก์และจำเลยมีเจตนาให้ธนาคารอาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินในคดีนี้ด้วยแม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจะไม่ได้ระบุไว้ก็ตาม เมื่อโจทก์ออกตั๋วสัญญาใช้เงินชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยไม่มีอาวัลของธนาคาร จำเลยย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ยอมรับชำระหนี้ด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นได้ กรณีถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ส่วนที่จำเลยฎีกาขอให้โจทก์ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือและรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไปจากจำเลยด้วยนั้น จำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งขอให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา จึงบังคับให้ไม่ได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน แต่ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
