แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ดินไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน มีแต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ แบบ น.ส. 3 ต้องจดทะเบียนที่อำเภอหรือกิ่งอำเภอ โดยต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวงมหาดไทยฉบับที่ 7 ( พ.ศ. 2497) ข้อ 5 และการโอนที่ดินเพื่อชำระหนี้ไม่เข้ากรณีที่ไม่ต้องประกาศตามกฎกระทรวงดังกล่าว ข้อ 6 แม้ว่าจำเลยจะได้ตกลงโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์เพื่อชำระหนี้ และได้ทำบันทึกข้อตกลงกันไว้แล้วก็ดี นิติกรรมนั้นยังจดทะเบียนไม่ได้ จนกว่าจะได้ประกาศตามความในกฎกระทรวงข้อ 5 เสียก่อน เมื่อไม่กระทำตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมย่อมไม่สมบูรณ์ หาทำให้โจทก์ได้ที่ดินพิพาทโดยทางนิติกรรมไม่
จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่นาพิพาทร่วมกันได้โอนที่นาชำระหนี้จำนองแล้ว จำเลยที่ 1 เช่านาพิพาทจากโจทก์ ดังนี้ แม้การโอนนิติกรรมไม่สมบูรณ์ แต่การที่จำเลยตกลงโอนที่นาชำระหนี้ เป็นการแสดงเจตนาโอนการครอบครองให้โจทก์แล้ว การโอนการครอบครอง แม้ผู้โอนยังยึดถือทรัพย์อยู่ ถ้าผู้โอนแสดงเจตนาว่าต่อไปจะยึดถือทรัพย์สินไว้แทนผู้โอน การโอนนั้นก็มีผลตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1380 บัญญัติไว้ เมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่านาพิพาทจากโจทก์ แสดงว่าการทำนาต่อไปโดยเสียค่าเช่าให้โจทก์ เป็นการยึดถือที่นาพิพาทไว้แทนโจทก์ โจทก์จึงเป็นเจ้าของนาพิพาทนี้ โดยการรับโอนการครอบครอง เมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่านาพิพาทจากโจทก์เต็มทั้งแปลง จำเลยที่ 1 ก็เป็นผู้ยึดถือทั้งแปลงแทนโจทก์ ทำให้โจทก์ได้ที่นาโดยรับโอนการครอบครองจากจำเลยที่ 2 ด้วยเช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จะให้ผู้ใดทำนา ก็เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 เท่านั้น นาพิพาทจึงเป็นของโจทก์เต็มทั้งแปลง
จำเลยที่ 1 เช่านาโจทก์ทำปีเดียว เมื่อครบกำหนดแล้ว ไม่ส่งคืนนาให้โจทก์และไม่ออกไปจากนาพิพาท โจทก์ก็มีสทิธิฟ้องขับไล่เรียกค่าเช่าที่ไม่ชำระและค่าเสียหายเพราะเหตุที่จำเลยทั้งสองขัดขวางและขืนทำนาของโจทก์ต่อไปโดยละเมิดได้
สัญญาเช่าได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดแห่งสัญญาไว้แล้ว หาจำต้องบอกเลิกสัญญาอีกไม่
จำเลยที่ 2 มิได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือเช่านาโจทก์ จะบังคับให้เสียค่าเช่าด้วยไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่นา ๑ แปลง มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อวันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๐๐ จำเลยทั้งสองจำนองที่ดินแก่โจทก์เป็นเงิน ๑๐,๙๐๐ บาท ทำสัญญาและจดทะเบียนการจำนองถูกต้อง จำเลยไม่เคยชำระเงินต้นและดอกเบี้ยให้โจทก์ ราวปลายปี ๒๕๐๔ หรือต้นปี ๒๕๐๕ จำเลยโอยที่ดินให้โจทก์เป็นการชำระหนี้ต้นเงินจำนองและดอกเบี้ย แล้วจำเลยทั้งสองโดยจำเลยที่ ๑ ทำสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ไปจากโจทก์เมื่อวันที่ ๑ เมษายน ๒๕๐๕ มีกำหนดเวลาเช่า ๑ ปี โดยคิดค่าเช่าเป็นข้าวเปลือกถัง สิ้นฤดูเก็บเกี่ยวปี ๒๕๐๕ จำเลยมิได้ชำระคาเช่า ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่านาที่ค้าง ๗๗๐ ถัง สิ้นฤดูเก็บเกี่ยวปี ๒๕๐๕ จำเลยมิได้ชำระค่าเช่า ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่านาที่ค้าง ๗๗๐ ถัง หรือเป็นเงิน ๖,๑๖๐ บาท และให้ขับไล่จำเลยกับบริวารออกจากนาโจทก์ กับให้จำเลยร่วมกันใช้ค่าเสียหายเป็นข้าวเปลือกปีละ ๗๗๐ ถัง หรือเงินปีละ ๖,๑๖๐ บาท นับแต่วันฟ้อง
จำเลยให้การว่า จำเลยทั้งสองกู้เงินโจทก์ ๘,๐๐๐ บาท ทำสัญญาจำนองที่อำเภอ และคิดดอกเบี้ยล่วงหน้าไว้ ๒,๙๐๐ บาท ทำสัญญาจำนองเป็นเงิน ๑๐,๙๐๐ บาท จำเลยไม่เคยตกลงทำสัญญาเช่า ไม่เคยโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองเป็นการชำระหนี้ต้นเงินและดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ ไม่เคยตีราคาที่ดินรายพิพาทเท่าหนี้จำนองและดอกเบี้ยค้างชำระ ๕ ปี ดังโจทก์ฟ้อง ไม่เคยให้เจ้าพนักงานอำเภอทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนที่ดินชำระหนี้จำนองแก่โจทก์ ฯลฯ
ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยตกลงโอนที่ดินพิพาทใช้หนี้จำนองให้โจทก์จริง พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่พิพาทห้ามเกี่ยวข้อง ฯลฯ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทั้งสองโอนที่นาให้โจทก์เพื่อชำระหนี้จำนอง เจ้าพนักงานจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการโอนถูกต้องตามกฎหมายแล้ว จำเลยให้การว่าไม่เคยตกลงโอนชำระหนี้ จึงต้องวินิจฉัยเสียก่อนว่าการโอนรายนี้ทำนิติกรรมและจดทะเบียนโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่าการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวแก่ที่ดินที่มิได้มีโฉนดและใบไต่สวนนั้น ที่ดินแปลงพิพาทเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน มีแต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์แบบ น.ส.๓ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต้องจดที่อำเภอหรือกิ่งอำเภอ โดยต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ และวิธีการที่กำหนดกฎกระทรงมหาดไทยฉบับที่ ๗ พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๕ และการโอนที่ดินเพื่อชำระหนี้ไม่เข้ากรณีที่ไมีต้องประกาศตามกฎกระทรวงมหาดไทยฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ข้อ ๖ แม้ว่าจำเลยจะได้ตกลงโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์เพื่อชำระหนี้ และได้ทำบันทึกข้อตกลงกันไว้แล้วก็ดี นิติกรรมนั้นจดทะเบียนยังไม่ได้จนกว่าจะได้ประกาศตามความในกฎกระทรวงข้อ ๕ เสียก่อน เมื่อไม่กระทำตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมย่อมไม่สมบูรณ์ หาทำให้โจทก์ได้ที่ดินพาทโดยทางนิติกรรมไม่
คดีฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองโอนที่นาชำระหนี้จำนองแล้ว จำเลยที่ ๑ เช่าน่าพิพาทจากโจทก์ ศาลฎีกาเห็นว่าแม้การโอนโดยนิติกรรมไม่สมบูรณ์ แต่การที่จำเลยตกลงโอนที่นาชำระหนี้เป็นการแสดงเจตนาโอนการครอบครองให้โจทก์แล้ว การโอนการครอบครอง แม้ผู้โอนยังยึดถือทรัพย์สินอยู่ ถ้าผู้โอนแสดงเจตนาว่าต่อไปจะยึดถือทรัพย์สินไว้แทนผู้โอน การโอนการครอบครองนั้นก็มีผลตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๐ บัญญัติไว้เมื่อจำเลยที่ ๑ ทำสัญญาเช่านาพิพาทจากโจทก์ แสดงว่าการทำนาต่อไปโดยเสียค่าเช่าให้โจทก์เป็นการยึดถือที่นาพิพาทไว้แทนโจทก์ โจทก์จึงเป็นเจ้าของนาพิพาทนี้โดยการรับโอนการครอบครอง ข้อที่จำเลยที่ ๒ เถียงว่า จำเลยที่ ๒ มิได้เช่าที่นาจากโจทก์ ส่วนจำเลยที่ ๒ ครึ่งหนึ่งยังไม่หลุดเป็นสิทธิแก่โจทก์ เพราะไม่ได้รับความยินยอมจากจำเลยที่ ๒ นั้น ฟังไม่ขึ้น จำเลยที่ ๒ ได้ตกลงโอนที่นาพิพาทให้โจทก์ และลงชื่อในบันทึกไว้ด้วย แสดงแล้วว่าจำเลยที่ ๒ โอนการครอบครองให้โจทก์ เมื่อจำเลยที่ ๑ ทำสัญญาเช่านาพิพาทจากโจทก์เต็มทั้งแปลง จำเลยที่ ๑ ก็เป็นผู้ยึดถือที่ทั้งแปลงแทนโจทก์ ทำให้โจทก์ได้ที่นาโดยรับโอนการครอบครองจากจำเลยที่ ๒ ด้วยเช่นเดียวกับจำเลยที่ ๑ ส่วนจำเลยที่ ๑ จะให้ผู้ใดทำนา ก็เป็นบริวารของจำเลยที่ ๑ เท่านั้น นาพิพาทจึงเป็นของโจทก์เต็มทั้งแปลง จำเลยที่ ๑ เช่านาโจทก์ทำปีเดียว เมื่อครบกำหนดแล้ว ไม่ส่งคืนนาให้โจทก์และไม่ออกไปจากนาพิพาท โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ เรียกค่าเช่าที่ไม่ชำระและค่าเสียหายเพราะเหตุที่จำเลยทั้งสองขัดขวางและขืนทำนาของโจทก์ต่อไปโดยละเมิดได้ ข้อที่จำเลยตัดฟ้องว่ามิได้บอกเลิกสัญญาให้ถูกต้อง สัญญาเช่าได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดแห่งสัญญา คือเมื่อครบ ๑ ปีไว้แล้ว หาจำตัองบอกเลิกสัญญาอีกไม่ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนชอบแล้ว แต่ที่พิพาทให้จำเลยที่ ๒ ให้ค่าเช่าเป็นข้าวเปลือก จำเลยที่ ๒ มิได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือเช่านาโจทก์ จะบังคับให้เสียค่าเช่าด้วยไม่ได้
พิพากษาแก้ ให้ยกคำขอที่ให้จำเลยที่ ๒ ใช้ค่าเช่าเสีย นอกนั้นคงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
