แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
แม้ไม่ปรากฏว่า พ. เป็นผู้ได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินให้ทำการจัดสรรที่ดิน และที่ดินอันเป็นทางพิพาทเป็นที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ก็ตามก็ถือได้ว่าการกระทำของ พ.ที่แบ่งแยกที่ดินของตนออกเป็นแปลงย่อย 13 แปลง เพื่อขายนั้น เป็นการแสดงออกโดยปริยายแล้วว่า พ. จัดให้มีสาธารณูปโภคคือทางพิพาทอันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวส่วนการที่ พ. จะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหากซึ่งหากจะเป็นการดำเนินการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวก็ไม่ทำให้การดำเนินการของ พ. ไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ทางพิพาทที่จำเลยปลูกโรงเรือนรุกล้ำจึงเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่โจทก์เช่าซื้อจาก พ. จำเลยจึงต้องรื้อถอนบ้านที่จำเลยปลูกรุกล้ำเข้ามาในทางพิพาท
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เดิมนายเพลิน แสงสมพร เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 2800 ต่อมานายเพลินได้ลงชื่อนางชิด แสงสมพร ภรรยาถือกรรมสิทธิ์ร่วม และต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินออกเป็น 3 ส่วนโดยเป็นส่วนของนางชิด, นายเพลินและเป็นทางสาธารณประโยชน์ตามลำดับ พ.ศ. 2513 นายเพลินแบ่งที่ดินส่วนของตนออกเป็นแปลงย่อยรวม 13 แปลง เพื่อขายและได้รับโฉนดที่แบ่งแยกแล้วมาตามโฉนดเลขที่ 10504-10515 และโฉนดเลขที่ 2800ที่ดินอันเป็นทางพิพาทคือที่ดินโฉนดเลขที่ 10514 เลขที่ดิน 2497เป็นทางสาธารณูปโภคที่สามยทรัพย์ดังกล่าวแล้วต้องใช้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะด้านทิศใต้และทิศตะวันตกตามแผนที่หลังโฉนด โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 10507 โดยเช่าซื้อจากนายเพลินตั้งแต่ พ.ศ. 2521 รับโอนกรรมสิทธิ์มาเมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2526และใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะมากว่า 10 ปี โจทก์จึงเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้ประโยชน์จากทางพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์ทั้งทางพิพาทดังกล่าวตกอยู่ภายใต้ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286โดยเป็นสาธารณูปโภคซึ่งเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะของที่ดินทั้ง 13 แปลงดังกล่าว เมื่อต้น พ.ศ. 2531 จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 64487 ได้สร้างอาคารรุกล้ำเข้ามาในทางพิพาทอันเป็นภารจำยอม ทำให้โจทก์เสื่อมความสะดวกในการใช้ทางพิพาทตามรูปแผนที่ท้ายฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านเลขที่ 106/21 ในส่วนที่รุกล้ำเข้ามาในทางพิพาทมีความกว้างด้านทิศเหนือและทิศใต้ประมาณ1.50 เมตร ยาว 6 เมตร ตามโฉนดเลขที่ 10514 ถ้าจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์รื้อถอนแทนจำเลยโดยให้จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนแทนโจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามฟ้องที่ดินแปลงพิพาทเป็นของนางชิตซึ่งรับมรดกจากนายเพลิน จำเลยปลูกสร้างบ้านรุกล้ำเข้าไปในที่ดินแปลงพิพาทโดยสุจริต ตั้งแต่พ.ศ. 2526 โดยได้รับอนุญาตจากนางชิต นางชิตสงวนทางพิพาทไว้เป็นทางส่วนบุคคลและไม่ได้จดทะเบียนภารจำยอมแก่ใคร การอาศัยสิทธิในทางพิพาทของโจทก์ยังไม่ครบ 10 ปี จึงยังไม่ได้สิทธิภารจำยอมโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ไม่ได้รับความเสียหาย ขอให้พิพากษายกฟ้อง
ศาลชั้นต้นเผชิญสืบดูที่ดินแปลงพิพาทแล้วสั่งงดสืบพยาน พิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 106/21 ในส่วนที่รุกล้ำเข้ามาในทางพิพาทคือที่ดินโฉนดเลขที่ 10514 ตำบลบางค้อ อำเภอบางขุนเทียนกรุงเทพมหานคร
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่าการที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานแล้วปรับข้อเท็จจริงตามคำฟ้องเพิ่มเติมของโจทก์ว่าทางพิพาทเป็นทางภารจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30พิพากษาให้โจทก์ชนะคดี และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนมานั้นถูกต้องหรือไม่ เห็นว่าตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่24 พฤศจิกายน 2515 นั้น มีใจความสำคัญว่า ข้อ 1 “การจัดสรรที่ดิน”หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทน และมีการให้คำมั่น หรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์หรือที่ประกอบอุตสาหกรรม
“ผู้จัดสรรที่ดิน” หมายความว่า ผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
ข้อ 9 ในการวางข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ให้คณะกรรมการกำหนดหลักเกณฑ์ในการจัดทำแผนผัง โครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดินเพื่อประโยชน์ในการอนามัย การคมนาคม ความปลอดภัยและการผังเมือง รวมทั้งเงื่อนไขในสิ่งต่อไปนี้ทุกประการหรือบางประการคือ (2) ระบบและมาตรฐานของถนนประเภทต่าง ๆทางเดินและทางเท้าในที่ดินจัดสรรทั้งหมด รวมทั้งการต่อเชื่อมกับถนนหรือทางสายนอกที่ดินจัดสรร
ข้อ 10 ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการ
ข้อ 11 ผู้ขอทำการจัดสรรที่ดินต้องแสดงหลักฐานและรายละเอียดดังต่อไปนี้ด้วย คือ (3) โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะต่าง ๆ รวมทั้งการปรับปรุงอื่น ๆ ตามควรแก่สภาพของท้องถิ่นโดยแสดงแผนผังรายละเอียดและรายการก่อสร้าง ประมาณการค่าก่อสร้างและกำหนดเวลาที่จะจัดทำให้แล้วเสร็จด้วย
ข้อ 15 เมื่อได้ออกใบอนุญาตให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินแล้วให้คณะกรรมการรีบส่งใบอนุญาตพร้อมทั้งแผนผัง โครงการ และวิธีการที่คณะกรรมการอนุญาตไปยังพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ณ ท้องที่ที่ที่ดินจัดสรรนั้นตั้งอยู่ เพื่อให้จดแจ้งในโฉนดที่ดินภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการว่าที่ดินนั้นอยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดินและเมื่อได้ออกโฉนดที่ดินเป็นแปลงย่อยแล้วให้จดแจ้งไว้ในโฉนดที่ดินที่แบ่งแยกด้วยทุกแปลง
ข้อ 30 สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนนให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ดังนี้เมื่อข้อเท็จจริงตามคำฟ้องเพิ่มเติมของโจทก์ปรากฏว่า นายเพลินแสงสมพร แบ่งแยกที่ดินของตนออกเป็นแปลงย่อยจำนวน 13 แปลงเพื่อขาย โจทก์ได้เช่าซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวจากนายเพลิน 1 แปลง และทางพิพาทเป็นทางที่นายเพลินจัดทำไว้ใช้เป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะด้านทิศใต้และทิศตะวันตกสำหรับที่ดินอีก 12 แปลงดังกล่าวและแม้จะไม่ปรากฏว่านายเพลินเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 และที่ดินโฉนดเลขที่ 10514 อันเป็นทางพิพาทนั้นเป็นที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตก็ตาม ก็ถือได้ว่า การกระทำของนายเพลินที่แบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อย 13 แปลง เพื่อขายนั้น เป็นการแสดงออกโดยปริยายแล้วว่า นายเพลินจัดให้มีสาธารณูปโภคคือทางพิพาท อันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ส่วนการที่นายเพลินจะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก หากจะเป็นการดำเนินการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวก็ไม่ทำให้การดำเนินการของนายเพลินไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายดังนั้นทางพิพาทที่จำเลยปลูกโรงเรือนรุกล้ำจึงเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่โจทก์เช่าซื้อจากนายเพลิน จำเลยจึงต้องรื้อถอนบ้านที่จำเลยปลูกรุกล้ำเข้ามาในทางพิพาทตามฟ้องของโจทก์ และแม้คดีนี้ศาลชั้นต้นจะได้ทำการชี้สองสถานและกำหนดประเด็นข้อพิพาทโดยให้โจทก์เป็นฝ่ายนำพยานเข้าสืบก่อน และต่อมาเมื่อศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีนี้พอวินิจฉัยได้และสั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลยและพิจารณาพิพากษาคดีไปจึงชอบแล้ว ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้นต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาแล้วฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
