แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาได้ว่าประสงค์จะให้ออกโฉนดที่ดินเสียก่อนแล้วจึงจะทำการซื้อขายให้เสร็จเด็ดขาดการออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่จึงเป็นข้อสำคัญการที่โจทก์เข้าไปจัดแบ่งที่ดินพิพาทเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดสรรขายก็โดยมีความหวังว่าจะสามารถออกโฉนดที่ดินได้เป็นการเข้าไปจัดการล่วงหน้าก่อนที่จะมีการจดทะเบียนซื้อขายไม่อาจถือได้ว่าจำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์โดยเด็ดขาดกรณีมิใช่การซื้อขายสิทธิครอบครองโดยให้โจทก์ไปขอออกโฉนดที่ดินเอาเองจำเลยจึงยังคงมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทจนกว่าจะออกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ดังนั้นการที่โจทก์เข้าไปจัดแบ่งที่ดินพิพาทเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดสรรขายย่อมอยู่ในฐานะเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยโจทก์จึงไม่ใช่เจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทและไม่มีอำนาจห้ามจำเลยมิให้เข้าไปยุ่งเกี่ยวในที่ดินพิพาทแม้จำเลยจะนำรถเข้าไปไถหน้าดินจนเสียหายก็ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2522 จำเลยกับนางประทวน จันทร์อิ่ม และนายพิภพ จันทร์อิ่ม ได้ร่วมกันทำสัญญาจะขายที่ดินบางส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 2759ตำบลหนองปลิง อำเภอเมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์จำนวนเนื้อที่ 3 ไร่ และบางส่วนของที่ดินตาม ส.ค.1 เลขที่ 201ซึ่งอยู่ติดต่อกันอีกจำนวน 11 ไร่ รวมเป็น 14 ไร่ แก่โจทก์ในราคา 840,000 บาท โจทก์ชำระราคาในวันทำสัญญา30,000 บาท วันที่ 20 มกราคม และ 12 เมษายน 2523ชำระอีก 20,000 บาท และ 50,000 บาท ตามลำดับ ส่วนที่เหลือ740,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละ 10,000 บาท ทุกวันที่19 เริ่มตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2523 เป็นต้นไป จำเลยกับพวกจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อออกโฉนดเสร็จแล้วจำเลยกับพวกมอบการครอบครองที่ดินทั้ง 14 ไร่ ให้โจทก์ เพื่อให้โจทก์จัดสรรแบ่งขายเป็นแปลงย่อย โจทก์ชำระราคาให้จำเลยกับพวกครบถ้วนและจำเลยกับพวกได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินบางส่วนจากโฉนดที่ดินจำนวนเนื้อที่ 3 ไร่ ให้แก่ฝ่ายโจทก์แล้ว สำหรับที่ดินบางส่วนจากส.ค.1 ซึ่งมีจำนวน 11 ไร่นั้นจำเลยกับพวกมีหน้าที่ต้องออกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ โดยโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดิน แต่เมื่อต้นเดือนมกราคม 2536 จำเลยนำรถไถเข้าไปไถที่ดินดังกล่าวประมาณ 5 ไร่ เป็นเหตุให้หน้าดินเสียหายและหลักหินแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยถูกทำลายไปประมาณ 30 หลักจะต้องเสียค่าจ้างปรับหน้าดินให้เหมือนเดิมเป็นเงิน 10,000 บาทค่าหลักหินหลักละ 30 บาท เป็นเงิน 900 บาท รวมเป็นค่าเสียหาย 10,900 บาท ขอให้ห้ามจำเลยและบริวารมิให้เข้าไปยุ่งเกี่ยวในที่ดินตาม ส.ค.1 เลขที่ 201 ตำบลหนองปลิงอำเภอเมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์ เนื้อที่ประมาณ 11 ไร่ตามแผนที่ท้ายฟ้อง และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์10,900 บาท
จำเลยให้การว่า หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาทแล้วโจทก์ชำระราคาที่ดินให้จำเลยเพียง 2 งวด คืองวดวันที่20 มกราคม และ 12 เมษายน 2523 จำนวนเงิน20,000 บาท และ 50,000 บาท ตามลำดับหลังจากนั้นโจทก์ไม่เคยผ่อนชำระราคาอีกเลย จนกระทั่งเดือนมิถุนายน 2528 ฝ่ายโจทก์จึงรับซื้อเฉพาะที่ดินจากโฉนดจำนวน 3 ไร่ ซึ่งได้จดทะเบียนโอนไปแล้วต่อมาวันที่ 26 มิถุนายน 2533 และวันที่ 29 มกราคม 2534จำเลยกับพวกได้มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์นำเงินมาชำระตามสัญญาจะซื้อขายและบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วเพิกเฉย ตามสัญญาจะซื้อจะขายคู่กรณีมีเจตนาจะโอนที่ดินเมื่อออกโฉนดในที่ดินตาม ส.ค.1เสร็จในวันที่ 31 ธันวาคม 2523 หากไม่สามารถออกโฉนดได้ทันผู้จะขายจะโอนที่ดินในโฉนดที่อยู่ติดต่อกันให้แทนตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 1 แต่โจทก์ไม่ดำเนินการตามข้อตกลงกลับเพิกเฉยมาเป็นเวลาถึง 13 ปีเศษ ถือว่าโจทก์สมัครใจเลิกสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว และจากข้อตกลงดังกล่าวแสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาจะโอนที่ดินทางทะเบียนยิ่งกว่าการโอนด้วยการส่งมอบการครอบครอง ทั้งจำเลยกับพวกก็มิได้มอบการครอบครองที่ดินให้โจทก์ จำเลยกับพวกยังคงครอบครองที่ดินและเสียภาษีบำรุงท้องที่ตลอดมา หากฟังว่าโจทก์ครอบครองที่ดินบางส่วนก็เป็นการครอบครองแทนจำเลยกับพวก ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้อง
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 พิพากษายืน
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิครอบครองเป็นเจ้าของในที่ดินพิพาทหรือไม่ ได้ความว่า ที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 11 ไร่โดยเป็นที่ดินบางส่วนจาก ส.ค.1 ซึ่งจำเลยแบ่งขายโดยทำสัญญาจะขายแก่โจทก์โจทก์อ้างว่าเมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วจำเลยมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครองเป็นเจ้าของ โดยโจทก์นำที่ดินไปจัดสรรแบ่งขายเป็นแปลงย่อยและจำเลยมอบอำนาจให้โจทก์ไปดำเนินการออกโฉนดที่ดินแต่ยังไม่สามารถออกโฉนดได้ เกี่ยวกับปัญหานี้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 1 มีข้อตกลงตอนหนึ่งว่า “(หากที่ดินแปลงที่กำลังดำเนินการออกโฉนดนี้ ไม่สามารถออกโฉนดได้ด้วยเหตุผลใดก็ตามภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2523 นี้ ผู้ขายต้องขายที่ดินส่วนหนึ่งส่วนใด จากโฉนดที่ดิน แทน” และสัญญาข้อ 3 มีข้อตกลงว่า”ผู้ขายจะโอนโฉนดที่ดิน ให้ผู้ซื้อเมื่อ ออกโฉนดเสร็จเรียบร้อยแล้ว”ดังนี้ เห็นเจตนาของคู่สัญญาได้ว่าประสงค์จะให้ออกโฉนดที่ดินเสียก่อน แล้วจึงจะทำการซื้อขายให้เสร็จเด็ดขาด มิฉะนั้นแล้วโจทก์ผู้ซื้อก็ไม่สามารถนำไปจัดสรรขายต่อ เพราะไม่มีโฉนดที่ดินที่จะโอนให้แก่ผู้ซื้อคงไม่มีผู้ซื้อรายใดที่จะตกลงซื้อขายด้วยการออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ จึงเป็นข้อสำคัญหากในที่สุดไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ โจทก์คงต้องอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาที่ไม่สามารถโอนที่ดินให้โจทก์ และโจทก์คงต้องเรียกเอาราคาที่ชำระไปแล้วกลับคืนโจทก์เบิกความว่า ปัจจุบันยังออกโฉนดที่ดินไม่ได้หากออกโฉนดที่ดินได้จำเลยจะต้องโอนที่ดินให้โจทก์ เหตุที่ยังออกโฉนดที่ดินไม่ได้ เนื่องจากราชพัสดุจังหวัดท้องที่โต้แย้งว่าเป็นที่ดินในเขตหวงห้ามของทหาร ซึ่งจำเลยเคยมีหนังสือเอกสารหมาย จ.9 ร้องขอความเป็นธรรมจากทางราชการเพื่อให้ได้ออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ การที่โจทก์เข้าไปจัดแบ่งที่ดินพิพาทเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดสรรขาย ก็โดยมีความหวังว่าจะสามารถออกโฉนดที่ดินได้ เป็นการเข้าไปจัดการล่วงหน้าก่อนที่จะมีการจดทะเบียนซื้อขายไม่อาจถือได้ว่าจำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์โดยเด็ดขาด กรณีมิใช่การซื้อขายสิทธิครอบครองโดยให้โจทก์ไปขอออกโฉนดที่ดินเอาเอง ซึ่งจะออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ จำเลยไม่ต้องรับผิดชอบและไม่ต้องคืนเงินราคาทั้งนี้จะเห็นได้ชัดจากข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายที่ว่า ถ้าไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ทันในกำหนดจำเลยจะต้องขายที่ดินในอีกโฉนดหนึ่งที่อยู่ติดกันให้แทนในจำนวนเนื้อที่ที่เท่ากันเห็นได้ว่าจำเลยยังคงมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทจนกว่าจะออกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ ดังนั้น การที่โจทก์เข้าไปจัดแบ่งที่ดินพิพาทเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดสรรขาย ย่อมอยู่ในฐานะเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลย โจทก์จึงไม่ใช่เจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท และไม่มีอำนาจห้ามจำเลยมิให้เข้าไปยุ่งเกี่ยวในที่ดินพิพาท แม้จำเลยจะนำรถเข้าไปไถหน้าดินจนเสียหายก็ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ที่โจทก์อ้างว่าหลักหินของโจทก์เสียหาย 30 หลัก เห็นว่า ตามรูปเรื่องหลักหินนี้ปักไว้กลางทุ่งโล่งตั้งแต่ปี 2522 จนถึงปี 2536ซึ่งเป็นปีที่เกิดเหตุเป็นเวลานานถึง 14 ปี ไม่แน่ชัดว่าหลักหินเหล่านี้จะยังคงมีอยู่หรือไม่ โจทก์มีแต่ตัวโจทก์เบิกความว่ามีหลักหิน เห็นได้ว่าเลื่อนลอย ไม่มีน้ำหนักให้น่าเชื่อถือที่ศาลล่างไม่บังคับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย
พิพากษายืน
