แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์และห้างหุ้นส่วนจำกัดจำเลยที่ 1 ตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายโดยไม่ได้ตกลงในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นพิเศษแตกต่างไปจากที่กฎหมายบัญญัติไว้ จำเลยที่ 1 ผู้จะขายจึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าฤชาธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสิ้นแทนโจทก์อันจะทำให้จำเลยที่ 2 และที่ 3ผู้เป็นหุ้นส่วนของจำเลยที่ 1 ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1เช่นนั้นด้วย โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่จำเลยที่ 1 ทำกับโจทก์มิใช่ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์หรือฟ้องเรียกที่ดินพิพาทของโจทก์คืนจากจำเลยทั้งสาม ศาลจึงไม่มีอำนาจพิพากษาห้ามจำเลยทั้งสามและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาท
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด มีจำเลยที่ 2 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ จำเลยที่ 3 เป็นหุ้นส่วนจำกัดความรับผิด ในปี 2532 จำเลยที่ 1 ขออนุญาตจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 5453 แบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อย เพื่อสร้างตึกแถว 3 ชั้นขายแก่บุคคลทั่วไป ต่อมาวันที่ 14 สิงหาคม 2532จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 3 ซึ่งสอดเข้าทำกิจการแทนจำเลยที่ 2ทำสัญญาตกลงจะขายที่ดินที่จำเลยที่ 1 จัดสรรดังกล่าวแปลงเลขที่ อี 19 และ อี 20 พร้อมตึกแถว 3 ชั้น จำนวน 2 คูหาให้แก่โจทก์ในราคาคูหาละ 990,000 บาท กับที่ดินด้านข้างที่ดินแปลงเลขที่อี 20 ซึ่งเว้นไว้ทั้งหมดในราคา 400,000 บาท ตามสำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อขายตึกแถว 3 ชั้น พร้อมที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 ต่อมาวันที่ 18 สิงหาคม 2534 กรมที่ดินออกโฉนดที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 ตามที่ขออนุญาตจัดสรรแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยโดยที่ดินแปลงจัดสรรเลขที่ อี 19 แปลงจัดสรรเลขที่ อี 20 และที่ดินด้านข้าง อี 20 ซึ่งเว้นไว้ได้โฉนดที่ดินเลขที่ 96599, 96600 และ 96601 ตามลำดับ โดยที่ดินโฉนดเลขที่ 96601 มีเนื้อที่ประมาณ 119 ตารางวา ต่อมาวันที่ 27 ธันวาคม 2534 โจทก์ชำระเงินที่เหลือทั้งหมดจำนวน 1,320,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1 ครบถ้วน จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 หุ้นส่วนผู้จัดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 96599 และ 96600 พร้อมตึกแถว 3 ชั้น จำนวน 2 คูหาให้แก่โจทก์ แต่ไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 96601 ให้โดยอ้างว่าไม่ได้นำโฉนดที่ดินมาและจะจดทะเบียนโอนให้ภายหลัง แต่ในที่สุดจำเลยที่ 1 ก็ไม่ยอมจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์และเสนอขอคืนเงินราคาที่ดินจำนวน 400,000 บาท ให้แก่โจทก์ การกระทำของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวเป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยทั้งสามต้องร่วมกันจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 96601 ให้โจทก์โดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมและค่าภาษีอากรต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 96601 ให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียม และค่าภาษีอากรต่าง ๆ ให้แก่ทางราชการและห้ามจำเลยทั้งสามพร้อมบริวารเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินดังกล่าว หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม หากไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวได้ ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 400,000 บาท กับดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตั้งแต่วันที่ 27 ธันวาคม 2534จนถึงวันฟ้องคิดเป็นดอกเบี้ยจำนวน 24,390 บาท รวมเป็นเงินจำนวน 424,390 บาท ให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปีจากต้นเงินจำนวน 400,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยทั้งสามให้การว่า ได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมตึกแถวแปลงเลขที่ อี 19 และ อี 20 จำนวน 2 คูหา เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2532 แต่ไม่มีข้อความระบุถึงการซื้อหรือขายที่ดินด้านข้างแปลงเลขที่ อี 20 คือ โฉนดเลขที่ 96601 การที่จำเลยที่ 2 รับเงิน 400,000 บาท เมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2534เป็นการรับค่าตอบแทนการซื้อสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินด้านข้างที่ดินแปลงเลขที่ อี 20 ซึ่งมีเนื้อที่กว้าง 4 เมตร ยาว (ลึก)3 เมตร ในการวางสิ่งของและการกลับรถตลอดจนสามารถเจาะช่องหน้าต่างบริเวณด้านข้างของตึกแถวที่ติดกันได้เท่านั้น จำเลยทั้งสามได้ปฏิบัติตามสัญญาแล้ว จำเลยทั้งสามไม่เคยเสนอคืนเงิน400,000 บาท ให้โจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินจำนวนดังกล่าวคืนขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 96601 ให้โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม หากไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิได้ ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 400,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 27 ธันวาคม2534 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันฟ้องกำหนดให้ไม่เกิน 24,390 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์และจำเลยทั้งสามอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่าธรรมเนียม ค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่ทางราชการแทนโจทก์ทั้งสิ้น และห้ามมิให้จำเลยทั้งสามและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทอีกต่อไป นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยทั้งสามฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้ตกลงจะซื้อที่ดินด้านข้างของที่ดินแปลงที่ 87 หรือ อี 20 ตามผังจัดสรรที่ดินซึ่งมีเนื้อที่ 1 งาน 41 ตารางวา ตามผังดังกล่าว ซึ่งต่อมาได้ออกโฉนดที่ดินเป็นโฉนดเลขที่ 96601 เนื้อที่ 119 ตารางวา จากจำเลยที่ 1 ในราคา 400,000 บาท และได้ชำระราคาที่ดินดังกล่าวให้จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 จึงต้องจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ หากไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวได้ จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดคืนเงินจำนวน 400,000 บาทให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 27 ธันวาคม 2534 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ โดยจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3หุ้นส่วนจำกัดความรับผิดของจำเลยที่ 1 ซึ่งสอดเข้าทำกิจการแทนจำเลยที่ 1 ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 รับผิดต่อโจทก์เช่นนั้นด้วย
ส่วนที่จำเลยทั้งสามฎีกาในทำนองว่า ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่าธรรมเนียม ค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่ทางราชการแทนโจทก์ทั้งสิ้นและห้ามจำเลยทั้งสามและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทอีกต่อไปเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่า ที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายนั้น ไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ตกลงในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นพิเศษแตกต่างไปจากที่กฎหมายบัญญัติไว้อย่างใด จำเลยที่ 1 จึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าฤชาธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสิ้นแทนโจทก์อันจะทำให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 เช่นนั้นด้วย ส่วนที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาห้ามจำเลยทั้งสามและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทนั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่จำเลยที่ 1ทำกับโจทก์ มิใช่ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์หรือฟ้องเรียกที่ดินพิพาทของโจทก์คืนจากจำเลยทั้งสามศาลจึงไม่มีอำนาจพิพากษาห้ามจำเลยทั้งสามและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาท
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระค่าธรรมเนียม ค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่ทางราชการแทนโจทก์ทั้งสิ้น กับให้ยกคำขอห้ามไม่ให้จำเลยทั้งสามและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทอีกต่อไป นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
