แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
เจตนารมณ์ของการอายัดที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินฯมาตรา83มีความมุ่งหมายเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่งจนกว่าจะมีการวินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นแล้วเพื่อรักษาผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียผู้ขออายัดและเจ้าของที่ดินมิให้ได้รับความเสียหายเกินกว่าจำเป็นเพราะถ้าไม่มีการอายัดและปล่อยให้มีการจดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เรื่อยๆไปผู้มีส่วนได้เสียอาจต้องฟ้องร้องเจ้าของที่ดินและผู้รับโอนต่อๆไปถ้าชนะคดีก็ต้องสิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายและค่าเสียหายอีกมากการอายัดที่ดินจึงมีผลเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินทุกประเภทที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ขออายัดได้มิได้จำกัดอยู่เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเฉพาะประเภทที่พิพาทกันเท่านั้นดังนั้นจำเลยที่2ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินจึงมีอำนาจปฎิเสธไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทของโจทก์ให้แก่ก. ได้เพราะส. ได้ขออายัดที่ดินพิพาทต่อจำเลยที่2โดยอ้างสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทกับเจ้าของที่ดินและอยู่ระหว่างดำเนินการฟ้องโจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของเจ้าของที่ดินให้จดทะเบียนการให้เช่าต่อไปตามสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายยาน ยอดแก้วเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ก่อนที่นายยานถึงแก่กรรม นายยานได้ให้นายสมชาย ศิลปานนท์ เช่าที่ดินดังกล่าว หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดนายสมชายอ้างว่าตนมีสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวต่อไปอีก 20 ปี นายสมชายจึงฟ้องโจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531 ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี โจทก์จึงฟ้องนายสมชายที่ศาลชั้นต้นแห่งเดียวกันเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 11/2532 ให้นายสมชายรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินดังกล่าว ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรวมพิจารณาคดีทั้งสองเข้าด้วยกัน และพิพากษาให้โจทก์ชนะทั้งสองคดี ขณะนี้คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 3ต่อมาโจทก์ขายที่ดินดังกล่าวให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินโดยห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินรับรู้ว่าโจทก์กับนายสมชายมีคดีพิพาทเกี่ยวกับการเช่าที่ดินดังกล่าว ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาว่า คดีพิพาทดังกล่าวจะสิ้นสุดเมื่อใดและผลของคดีโจทก์จะเป็นฝ่ายชนะหรือแพ้คดีก็ตามห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินจะต้องปฎิบัติ ตามข้อตกลงในสัญญาทุกประการ ราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นจำนวน100,650,875 บาท ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้ชำระค่าที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์แล้วเป็นเงิน 20,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ80,650,875 บาท ชำระภายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยที่ 1เป็นกรมในรัฐบาลสังกัดกระทรวงมหาดไทย มีหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินให้แก่ประชาชนทั่วราชอาณาจักรและสำนักงานที่ดินทุกจังหวัดอยู่ในสังกัดกรมจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2เป็นเจ้าพนักงานที่ดิน สังกัดจำเลยที่ 1 ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินมีหนังสือถึงจำเลยที่ 2 ขอทราบรายละเอียดเกี่ยวกับการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 2 มีหนังสือแจ้งกลับมาว่าที่ดินดังกล่าวมีการอายัด ไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้และห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินแจ้งให้โจทก์ทราบโจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบว่า นายสมชายโต้แย้งสิทธิโจทก์โดยอ้างว่ามีสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวของโจทก์และได้ฟ้องต่อศาลชั้นต้นให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 20 ปีหากนายสมชายจะมีสิทธิอายัดที่ดินดังกล่าวก็มีสิทธิอายัดเฉพาะห้ามโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่า จำเลยที่ 2 มีหน้าที่รับอายัดเฉพาะการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเท่านั้น หากจำเลยที่ 2 ไม่ยอมดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะทำให้โจทก์เสียหายขอให้บังคับจำเลยทั้งสองดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินดอกเบี้ยของต้นเงิน 80,650,875 บาท ในอัตราวันละ 17,678 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าว
จำเลยทั้งสองให้การทำนองเดียวกันว่า ที่จำเลยที่ 2 ไม่ยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าว จำเลยที่ 2 สามารถกระทำได้เพราะในสัญญาระหว่างบิดาโจทก์กับนายสมชาย ศิลปานนท์ได้กำหนดรายละเอียดว่าจะไม่โอนขายหรือเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ให้เช่า ทั้งเป็นการปฎิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดินพ.ศ. 2497 มาตรา 83 ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ตจังหวัดภูเก็ต ของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันรับฟังได้ว่า โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายยานเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ตจังหวัดภูเก็ต เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2531 นายสมชาย ศิลปานนท์ได้ขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวต่อจำเลยที่ 2 อ้างว่านายสมชายได้ทำสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ไว้มีกำหนด 10 ปี และเมื่อครบกำหนดแล้วเจ้าของที่ดินยินยอมให้ต่อสัญญาเช่าได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปีแต่เมื่อครบกำหนด 10 ปี นายสมชายไปติดต่อเจ้าของที่ดินให้ต่อสัญญาเจ้าของที่ดินบ่ายเบี่ยง จึงขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อจะไปฟ้องศาลซึ่งจำเลยที่ 2 ได้รับอายัดไว้ และนายสมชายได้ดำเนินการฟ้องโจทก์เป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531 ของศาลชั้นต้นเรื่องผิดสัญญาให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าต่อ อันทำให้การอายัดมีผลต่อไปแล้ว ต่อมาโจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายสุรศักดิ์ รักญาติ และนายสุรศักดิ์ได้โอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะขายที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน โจทก์ได้ยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อจำเลยที่ 2 ในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน แต่จำเลยที่ 2 ไม่ดำเนินการให้อ้างว่านายสมชายได้ขออายัดที่ดินไว้ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าการขออายัดที่ดินของนายสมชายมีผลเป็นการห้ามจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทหรือไม่ เห็นว่า ตามเจตนารมณ์ของการอายัดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 มีความมุ่งหมายเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่ง จนกว่าจะมีการวินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นแล้วทั้งนี้เพื่อระวังรักษาประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียผู้ขออายัดและเจ้าของที่ดินมิให้ได้รับความเสียหายเกินกว่าจำเป็น เพราะถ้าไม่มีการอายัดปล่อยให้มีการจดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เรื่อย ๆ ไปผู้มีส่วนได้เสียอาจต้องฟ้องร้องเจ้าของที่ดินและผู้รับโอนต่อๆ ไป ถ้าชนะคดีก็จะต้องสิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายและค่าเสียหายอีกมากมายจนเกินไป การอายัดที่ดินจึงมีผลเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินทุกประเภทที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ขออายัดได้ มิได้จำกัดอยู่เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเฉพาะประเภทที่พิพาทกันเท่านั้น สำหรับคำสั่งกระทรวงมหาดไทยที่ 228/2530 ข้อ 12(2) ที่เปิดช่องให้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ในระหว่างที่การอายัดยังมีผลบังคับ ในกรณีที่ศาลสั่งหรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไม่เสียหายแก่ผู้ขออายัด แต่ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่า โจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้ทำสัญญาตกลงกันให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาในกรณีที่มีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531นั้น เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้ยันกันเองระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินเท่านั้น ดังนั้น หากนายสมชายชนะคดีผลของคำพิพากษาย่อมไม่ผูกพันห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 145 ทั้งข้อตกลงนี้ไม่ทำให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินเป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดีอันอาจจะเข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์ในคดีดังกล่าวได้ดังนั้นหากมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดีและปรากฎว่าห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไม่ยอมจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้แก่นายสมชายนายสมชายก็ไม่มีทางเลือกที่จะต้องฟ้องบังคับให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้ ซึ่งจะทำให้นายสมชายได้รับความเสียหายและไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายดังกล่าวข้างต้น จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินจึงมีอำนาจปฎิเสธไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3พิพากษายกฟ้องศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
