แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
สัญญาที่เจ้าของที่ดินตกลงให้โจทก์ก่อสร้างตึกแถวลงบนที่ดินโดยเสียค่าตอบแทนให้เจ้าของที่ดิน และให้โจทก์มีสิทธิเรียกเงินช่วย ค่าก่อสร้างจากผู้เช่าเมื่อเจ้าของที่ดินจดทะเบียนการเช่าแล้วให้โจทก์ยกตึกแถวแก่เจ้าของที่ดิน เป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งมีผลผูกพันโดยไม่ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้จำเลยผู้ซื้อจะรับโอนที่ดินจากทายาทของเจ้าของที่ดินเดิมพร้อมตึกซึ่งเป็นของโจทก์โดยรู้ว่าเจ้าของที่ดินเดิม ทำสัญญาผูกพันกับโจทก์ที่จะต้องไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินพร้อมตึกนั้นให้แก่ผู้ประสงค์จะเช่า แต่สัญญาระหว่างโจทก์กับเจ้าของที่ดินเดิม ดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนก่อให้เกิดแต่เพียงบุคคลสิทธิผูกพันบังคับได้ระหว่างทายาทของเจ้าของที่ดินเดิม กับโจทก์เท่านั้น จำเลยเป็นบุคคลภายนอกมิใช่คู่สัญญา เมื่อจำเลยไม่ได้ยินยอมที่จะปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าวย่อมไม่ผูกพันจำเลย.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เจ้าของที่ดินตกลงให้โจทก์ที่ 1 ก่อสร้างตึกแถวลงบนที่ดินเมื่อโจทก์ที่ 1 เรียกเก็บค่าก่อสร้างจากผู้ประสงค์จะเช่าและเจ้าของที่ดินไปจดทะเบียนการเช่าให้แล้ว โจทก์ที่ 1 จะยกกรรมสิทธิ์ในตึกแถวให้เจ้าของที่ดิน จำเลยทั้งสองซึ่งทราบข้อตกลงระหว่างโจทก์ที่ 1 กับเจ้าของที่ดินมาก่อนได้ซื้อที่ดินที่โจทก์ที่1 ปลูกตึกแถวเลขที่ 166/5 จากเจ้าของที่ดินเดิม แต่ตึกแถวดังกล่าวโจทก์ที่ 2 ได้ขอเช่าและชำระค่าก่อสร้างให้โจทก์ที่ 1 แล้ว จำเลยทั้งสองมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาที่โจทก์ที่ 1 ทำไว้กับเจ้าของที่ดินเดิม ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 166/5 ให้โจทก์ที่ 2
จำเลยทั้งสองให้การว่า สัญญาก่อสร้างตึกแถวผูกพันเฉพาะโจทก์ที่ 1 กับเจ้าของที่ดินเดิม โจทก์ยกตึกแถวดังกล่าวให้เจ้าของที่ดินเดิมไปแล้ว จำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ที่ 2
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาพิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยในประเด็นข้อ 1 และข้อ 2 ตามที่ศาลชั้นต้นกำหนดก่อนแล้วพิพากษาใหม่
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวเลขที่ 166/8 ให้โจทก์ที่ 2
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 1791 แขวงบ้านช่างหล่อ เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานครเป็นกรรมสิทธิ์ของนายมานิต นางเสงี่ยม บุญรอด นายมานิตได้ทำสัญญาก่อสร้างตึกแถวกับโจทก์ที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.4 ยอมให้ก่อสร้างตึกแถวเลขที่ 166/1 ถึง 166/7 โดยโจทก์ที่ 1 ต้องเสียค่าหน้าที่ดินให้นายมานิต 35,000 บาท โจทก์ที่ 1 มีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า จดทะเบียนการเช่าแล้วยกตึกแถวให้นายมานิต นายมานิตต้องผูกพันจดทะเบียนการเช่าให้แก่ผู้เช่าทุกรายมีกำหนด 15 ปี อัตราค่าเช่าเดือนละ 80 บาท เมื่อโจทก์ที่ 1 ปลูกสร้างตึกแถวเสร็จแล้วต่อมาได้มีการขยายอายุการเช่าจาก 15 ปี เป็น 25 ปี ในอัตราค่าเช่าเท่าเดิม นายมานิตถึงแก่กรรม นายบรรจบ บุญรอดเป็นผู้รับมรดกได้แบ่งขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1791 พร้อมตึกพิพาทเลขที่ 166/5 ให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงเข้าครอบครองตึกพิพาทดังกล่าว ส่วนโจทก์ที่ 1ได้ตกลงให้โจทก์ที่ 2 เช่าตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 25 ปี โดยโจทก์ที่ 2 ได้ชำระเงินค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์ที่ 1 เรียบร้อยแล้ว แต่โจทก์ที่ 2 ไม่สามารถเข้าครอบครองในตึกพิพาทได้เพราะฝ่ายจำเลยเข้าครอบครองอยู่ ปัญหาว่า โจทก์ที่ 1 มีสิทธิให้เช่าตึกพิพาทจริงหรือไม่ เห็นว่า สัญญาเอกสารหมาย จ.4 ที่โจทก์ที่ 1 ทำกับนายมานิตเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาดังกล่าวยังมีผลอยู่ โจทก์ที่ 1 จึงมีสิทธิที่จะให้เช่าตึกพิพาท และเรียกเงินค่าก่อสร้างได้ตามสัญญาและมีผลบังคับได้ส่วนปัญหาว่าสัญญาก่อสร้างตึกแถวเอกสารหมาย จ.4 จะผูกพันจำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 279,280/2519 ได้วินิจฉัยไว้แล้วว่าโจทก์ที่ 1 ได้ตกลงกับนายมานิตว่า ขยายอายุการเช่าจาก 15 ปีเป็น 25 ปี นายบรรจบอ้างว่าโจทก์ที่ 1 ยกตึกพิพาทเลขที่ 166/5 ให้แก่นายมานิตเป็นการตอบแทนที่เพิ่มเวลาการเช่าเป็น 25 ปี ถ้ามีการยกให้กันจริงก็น่าจะมีการทำสัญญากันไว้หรือบันทึกไว้ในเอกสารสัญญาก่อสร้างตึกแถว แต่ไม่ปรากฏว่าได้มีการกระทำเช่นนั้น และนายบรรจบว่าได้เลือกเอาตึกแถวพิพาทเลขที่ 166/5 ก็ไม่ได้ความว่าโจทก์ยินยอมตกลงด้วย ไม่มีเหตุผลไม่น่าเชื่อว่าโจทก์ยกตึกพิพาทเลขที่ 166/5 ให้แก่นายมานิต ถึงแม้นายบรรจบรับโอนกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและตึกพิพาทนี้ แต่ตึกพิพาทดังกล่าวมิได้เป็นส่วนควบเพราะเข้าข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 จำเลยที่ 1 รับโอนที่ดินพร้อมตึกพิพาทโดยรู้อยู่ก่อนว่า เจ้าของที่ดินเดิมได้ทำสัญญาก่อสร้างกับโจทก์ที่ 1 ดังนี้ แมว้ข้อเท็จจริงจะปรากฏว่าตึกพิพาทเป็นของโจทก์ที่ 1 และจำเลยที่ 1 รับโอนที่ดินพร้อมตึกพิพาทโดยรู้อยู่ก่อนว่าเจ้าของที่ดินเดิมทำสัญญาก่อสร้างตึกแถวไว้กับโจทก์ที่ 1 ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.4 ก็ตาม แต่สัญญาก่อสร้างตึกแถวเอกสารหมาย จ.4 เป็นสัญญาต่างตอบแทนก่อให้เกิดแต่บุคคลสิทธิผูกพันบังคับได้ระหว่างนายบรรจบทายาทนายมานิตกับโจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นคู่สัญญาเท่านั้น สำหรับจำเลยที่ 1 ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ใช้ก่อสร้างตึกแถว และจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นสามีจำเลยที่ 1 เป็นบุคคลภายนอกมิใช่คู่สัญญาในสัญญาก่อสร้างตึกแถวเอกสารหมาย จ.4 เมื่อจำเลยทั้งสองมิได้ยินยอมที่จะปฏิบัติตามข้อสัญญานั้นด้วย สัญญาก่อสร้างตึกแถวเอกสารหมาย จ.4 ย่อมไม่ผูกพันจำเลยทั้งสอง”
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์.
