แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์มิได้ผิดสัญญาเช่า จึงไม่มีเหตุที่จำเลยจะใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่า การที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์จึงเป็นการไม่ชอบ อย่างไรก็ตาม การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ขอให้จำเลยคืนเงินประกันและชดใช้เงินค่าปรับปรุงตึกแถวโดยมิได้ขอให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาต่อไป ถือได้ว่า โจทก์ประสงค์จะเลิกสัญญาเช่าด้วย จึงเป็นกรณีคู่สัญญาสมัครใจเลิกกันโดยปริยาย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง แม้การปรับปรุงตึกแถวจะเป็นไปเพื่อประโยชน์และกิจการของโจทก์ แต่เนื่องจากจำเลยเป็นฝ่ายใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนโดยไม่มีสาเหตุอันควร ทำให้ต้องเลิกสัญญาเช่ากันในเวลาต่อมา และการงานที่โจทก์เข้าปรับปรุงตึกแถวเป็นการงานที่โจทก์ทำให้และจำเลยได้ครอบครองใช้ประโยชน์ โจทก์ชอบที่จะเรียกค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงตึกแถวพิพาทได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 5 มกราคม 2554 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจากการปรับปรุงตึกแถวพิพาท 1,690,897.45 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 14 ธันวาคม 2553 และนับแต่วันที่ 12 มกราคม 2554 ของต้นเงิน 250,000 บาท จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2553 โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท 2 คูหา เลขที่ 17 และ 19 ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 72213 และ 72214 ตำบลแสนสุข อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี จากจำเลย มีกำหนด 12 ปี ในวันทำสัญญาจำเลยรับเงินจากโจทก์ 500,000 บาท เพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา จำเลยจะคืนเงินดังกล่าวแก่โจทก์โดยแบ่งเป็น 2 งวด งวดที่ 1 จำนวน 250,000 บาท เมื่อโจทก์ปรับปรุงตึกแถวคิดเป็นมูลค่าไม่น้อยกว่า 500,000 บาท งวดที่ 2 จำนวน 250,000 เมื่อโจทก์ปรับปรุงตึกแถวคิดเป็นมูลค่าเพิ่มจากเดิมอีกไม่น้อยกว่า 250,000 บาท มีข้อตกลงด้วยว่าโจทก์จะปรับปรุงตึกแถวพิพาทด้วยการ ดัดแปลง ต่อเติม หรือเปลี่ยนแปลง ให้เป็นหอพักและบางส่วนใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชย์ เช่น โชว์รูม ร้านค้า หรือสำนักงาน ทั้งนี้ โจทก์ต้องนำแบบแปลนเสนอให้จำเลยทราบก่อนดำเนินการ และโจทก์ต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคารทุกขั้นตอน หากปรากฏว่ามีความเสียหายใด ๆ ที่เกิดจากการดำเนินการของโจทก์ โจทก์จะต้องรับผิดชอบความเสียหายทั้งหมด โดยไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาเช่า และโจทก์ตกลงให้บรรดาสิ่งของที่โจทก์นำมาตกแต่งตึกแถวพิพาทในลักษณะที่ติดถาวรไม่สามารถแยกออกจากตึกแถวได้รวมทั้งอุปกรณ์ที่นำมาติดกับตึกแถวพิพาท อาทิ เครื่องปรับอากาศ สายไฟฟ้า สายโทรศัพท์ ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทันทีที่สัญญาเช่าระงับลง นอกจากนี้หากโจทก์ผิดนัดผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินประกันดังกล่าวทั้งหมดได้ทันที วันที่ 15 พฤศจิกายน 2553 โจทก์มีหนังสือส่งแบบแปลนการปรับปรุงตึกแถวพิพาทให้จำเลยพิจารณา ต่อมาวันที่ 23 พฤศจิกายน 2553 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าเนื่องจากล่วงเลยระยะเวลา 30 วัน นับแต่วันทำสัญญาเช่าแล้ว วันที่ 7 ธันวาคม 2553 โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยให้คืนเงินประกันงวดที่ 1 วันที่ 27 ธันวาคม 2553 จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าและริบเงินประกันทั้งหมด โดยอ้างว่าแบบแปลนที่โจทก์เสนอต่อจำเลยไม่ได้เป็นแบบแปลนสำหรับการปรับปรุงให้เป็นหอพักและบางส่วนใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชย์ วันที่ 5 มกราคม 2554 โจทก์มีหนังสือให้จำเลยคืนเงินประกันงวดที่ 2 หลังจากนั้น โจทก์จึงฟ้องคดีนี้
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์มีว่า โจทก์มีสิทธิเรียกเงินค่าปรับปรุงตึกแถวพิพาทหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์มิได้ผิดสัญญาเช่า จึงไม่มีเหตุที่จำเลยจะใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่า การที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปยังโจทก์จึงเป็นการไม่ชอบ อย่างไรก็ตาม การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ขอให้จำเลยคืนเงินประกันและชดใช้เงินค่าปรับปรุงตึกแถวโดยมิได้ขอให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาต่อไป ถือได้ว่าโจทก์ประสงค์จะเลิกสัญญาเช่าด้วย จึงเป็นกรณีคู่สัญญาสมัครใจเลิกกันโดยปริยาย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง แม้การปรับปรุงตึกแถวจะเป็นไปเพื่อประโยชน์และกิจการของโจทก์ แต่เนื่องจากจำเลยเป็นฝ่ายใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนโดยไม่มีสาเหตุอันควรทำให้ต้องเลิกสัญญาเช่ากันในเวลาต่อมา และการงานที่โจทก์เข้าปรับปรุงตึกแถวไม่สามารถรื้อถอนออกไปได้ จึงถือว่าการงานที่โจทก์ปรับปรุงตึกแถวเป็นการงานที่โจทก์ทำให้และจำเลยได้ครอบครองใช้ประโยชน์ โจทก์ชอบที่จะเรียกค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงตึกแถวพิพาทได้ ที่จำเลยฎีกาอ้างว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 7 ระบุว่า บรรดาสิ่งของที่ผู้เช่านำมาตกแต่งทรัพย์สินที่เช่าในลักษณะที่ติดตรึงตราถาวรไม่สามารถแยกออกจากทรัพย์สินที่ให้เช่าได้ รวมทั้งอุปกรณ์ที่นำมาติดกับทรัพย์สินที่เช่า อาทิ เครื่องปรับอากาศ สายไฟฟ้า สายโทรศัพท์ ผู้เช่าตกลงให้สิ่งของดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ให้เช่าทันทีที่สัญญาเช่าระงับลง จำเลยจึงไม่ต้องชดใช้ค่าปรับปรุงตึกแถวพิพาทนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากคำเบิกความของจำเลยว่า ในการเจรจาทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท ฝ่ายโจทก์เสนอขอเช่า 12 ปี เมื่อครบกำหนดการเช่า ฝ่ายโจทก์จะยกหอพักและสำนักงานชั้นล่างให้ ซึ่งจำเลยเห็นว่าฝ่ายโจทก์จะเช่าตึกแถวเพื่อทำหอพักเป็นหลัก เมื่อครบสัญญาจำเลยจะได้หอพัก จึงตกลงให้เช่า แสดงให้เห็นถึงเจตนาของทั้งสองฝ่ายว่าต้องการให้โจทก์เช่าตึกแถวทำกิจการหอพักและสำนักงานจนครบกำหนดตามสัญญา จึงจะให้การงานที่โจทก์เข้าปรับปรุงตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย การที่ทั้งสองฝ่ายตกลงเลิกสัญญาเช่ากันด้วยเหตุที่นำมาฟ้องร้องเป็นคดีนี้ จึงไม่อยู่ในบังคับของสัญญาเช่าข้อ 7 แต่อย่างใด สำหรับค่าใช้จ่ายที่โจทก์ปรับปรุงตึกแถวไปนั้น โจทก์ฟ้องและนำสืบว่า โจทก์ลงทุนปรับปรุงตกแต่งตึกแถวที่เช่าเป็นเงิน 1,590,897.45 บาท ค่าจ้างออกแบบเป็นเงิน 100,000 บาท ตามใบแจ้งหนี้ โดยมีรายละเอียดของงานปรับปรุงตามใบเสนอราคาและรายการเพิ่มลดงานที่ทำตามจริง และรวมค่าดำเนินการร้อยละ 15 กับภาษีมูลค่าเพิ่มอีกร้อยละ 7 ได้พิจารณารายการปรับปรุงตึกแถวที่แนบท้าย ใบแจ้งหนี้กับสภาพตึกแถวที่ปรับปรุงตามภาพถ่ายแล้ว เห็นว่า รายการปรับปรุงดังกล่าว มีราคาที่สูงเกินไป อาทิ การจัดสวน รายการที่ 16 ตามภาพถ่ายภาพที่ 2 เป็นเงิน 25,000 บาท ตัวอักษรโลหะติดหน้าตึก 2 ชุด รายการที่ 36 ตามภาพถ่ายภาพที่ 1 เป็นเงิน 41,837 บาท ทั้งสองรายการนี้น่าจะกำหนดราคาสูงไป การติดตั้งดวงโคม รายการที่ 20 เป็นเงิน 70,000 บาท โดยภาพถ่าย ไม่ปรากฏว่าดวงโคมมีจำนวนมากน้อยเท่าใด หรือมีลักษณะพิเศษอย่างใดทำให้มีราคาสูงถึง 70,000 บาท ทั้งได้มีรายการวางระบบไฟฟ้าทั้ง 2 คูหาตามรายการที่ 4 เป็นเงิน 88,900 บาท ไปแล้ว นอกจากนี้รายการที่ 19 ฉากกั้นอาบน้ำ 1 ชุด ห้องน้ำชั้น 1 เป็นเงิน 12,300 บาท มีการขีดฆ่าว่า ยกเลิก แต่มิได้นำจำนวนเงินในรายการนี้ไปหักออก จึงเป็นข้อบ่งชี้ว่า รายการปรับปรุงตึกแถวตามใบแจ้งหนี้มีราคาสูงเกินไป ประกอบกับได้ความด้วยว่าโจทก์กับบริษัทที่รับจ้างเขียนแบบกับบริษัทที่รับจ้างปรับปรุงตึกแถวล้วนแต่เป็นบริษัทในเครือเดียวกันทั้งสิ้น จึงเห็นควรปรับรายการที่ 19 จำนวน 12,300 บาท ออก และปรับลดจำนวนเงินค่างานลงร้อยละ 25 จากค่างานทั้งหมด จำนวน 1,280,587 บาท คงเหลือค่างานสุทธิ 960,440.25 บาท รวมค่าดำเนินการร้อยละ 15 ของค่างานสุทธิ เป็นเงิน 144,066.04 บาท ค่าภาษีมูลค่าเพิ่ม ร้อยละ 7 เป็นเงิน 67,230.82 บาท ส่วนค่าจ้างเขียนแบบแปลนที่โจทก์นำสืบว่าเป็นเงิน 100,000 บาท ควรกำหนดให้เป็นเงิน 50,000 บาท รวมยอดเงินค่างานที่จำเลยต้องชดใช้ทั้งสิ้น 1,221,737.11 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องตามที่โจทก์ขอ ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน
พิพากษาแก้ให้จำเลยคืนเงินประกัน 500,000 บาท และชดใช้เงินค่างานอีก 1,221,737.11 บาท รวมเป็นเงิน 1,721,737.11 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงิน 250,000 บาท นับแต่วันที่ 5 มกราคม 2554 จากต้นเงิน 250,000 บาท นับแต่วันที่ 18 มกราคม 2554 และจากต้นเงิน 1,221,737.11 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 9 มีนาคม 2554) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาของทั้งสองฝ่ายให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2
