แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์กล่าวอ้างว่าในวันที่5กุมภาพันธ์2534จำเลยไม่โอนที่ดินให้แก่โจทก์ยังไม่ได้จัดการทำถนนท่อระบายน้ำไฟฟ้าและยังไม่ได้แบ่งแยกที่ดินจึงถือว่าจำเลยที่1ผิดสัญญาจำเลยให้การสู้คดีว่าได้มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ทั้งสองไปรับโอนที่ดินในวันที่5กุมภาพันธ์2534แต่คำให้การของจำเลยไม่ได้ปฏิเสธในเรื่องที่โจทก์อ้างว่าจำเลยยังไม่ได้จัดการทำถนนท่อระบายน้ำและติดตั้งเสาไฟฟ้าจึงต้องถือว่าจำเลยยังไม่ได้ดำเนินการในเรื่องดังกล่าวจริงและข้อเท็จจริงปรากฏว่าในวันที่27กุมภาพันธ์2534จำเลยยังไม่ได้แบ่งแยกที่ดินในส่วนที่จะจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์แล้วเสร็จทั้งตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและหนังสือรับเงินค่าที่ดินมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่าจำเลยจะต้องแบ่งแยกที่ดินออกจากโฉนดที่ดินเดิมสร้างถนนเข้าที่ดินกว้าง5เมตรทำท่อระบายน้ำและตั้งเสาไฟฟ้าให้เรียบร้อยเมื่อจำเลยยังไม่ได้จัดการแบ่งแยกที่ดินทำถนนเข้าที่ดินทำท่อระบายน้ำและตั้งเสาไฟฟ้าจำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะเรียกร้องให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่ยังค้างชำระและจดทะเบียนรับโอนที่ดินที่จะซื้อขายกันการที่โจทก์ไม่ได้ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยและไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินกันในวันที่5กุมภาพันธ์2534ย่อมถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาแม้โจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินก็ไม่อาจจะจดทะเบียนโอนที่ดินกันได้และการที่จำเลยยังไม่ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาทั้งเมื่อจำเลยแบ่งแยกที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนให้แก่ผู้อื่นเช่นนี้จำเลยย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญา ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ถอนชื่อส. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เป็นคู่ความในคดีออกจากโฉนดที่ดินที่พิพาทและศาลอุทธรณ์พิพากษายืนเป็นการไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา145วรรคสองศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไข
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสองฟ้องว่า เมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2530 จำเลยที่ 1ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 56177 ตำบลปลายบาง อำเภอบางกรวยจังหวัดนนทบุรี จากนายเสนาะ ภักดิ์พิน กับพวก ต่อมาวันที่23 มกราคม 2533 จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะขายบางส่วนของที่ดินแปลงดังกล่าวที่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 550 เนื้อที่ 1,000 ตารางวาให้แก่โจทก์ทั้งสองในราคาตารางวาละ 2,200 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 2,200,000 บาท โดยโจทก์ทั้งสองต้องวางเงินมัดจำร้อยละ30 ของราคาขายคิดเป็นเงิน 660,000 บาท และจำเลยที่ 1 ต้องทำถนนให้เข้าถึงที่ดินที่จะซื้อขายกว้าง 5 เมตร ทำท่อระบายน้ำออกและติดตั้งเสาไฟฟ้าตลอดจนแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อขายให้เสร็จก่อนวันโอนที่ดินโจทก์ทั้งสองชำระเงินมัดจำให้แก่จำเลยที่ 1 ไปครบถ้วนแล้วจำเลยที่ 1 ได้มอบโฉนดที่ดินเลขที่ 7294 ตำบลบางปลาร้าอำเภอสองพี่น้อง จังหวัดสุพรรณบุรี ให้แก่โจทก์ทั้งสองไว้เป็นประกัน โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อจำเลยที่ 1 แบ่งแยกและโอนที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองแล้ว โจทก์ทั้งสองจะต้องคืนโฉนดที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 หลังจากนั้นโจทก์ที่ 1 และจำเลยที่ 1 ตกลงกันให้มีการแบ่งแยกที่ดินที่จะซื้อขายออกเป็นแปลงย่อยแปลงละ 200ตารางวา ต่อมาจำเลยที่ 1 ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทั้งสองไปรับโอนที่ดินในวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2534 ณ สำนักงานที่ดินเวลา 10 นาฬิกา โจทก์ทั้งสองไปตามนัดโดยเตรียมเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือไปด้วย แต่จำเลยที่ 1 ไม่โอนที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองทั้งยังมิได้จัดการทำถนน ท่อระบายน้ำ เสาไฟฟ้า และยังไม่ได้แบ่งแยกที่ดินให้แล้วเสร็จด้วย จึงถือว่าจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญา นอกจากนี้โจทก์ทราบจากนายเสนาะว่า ที่ดินที่จะซื้อขายกันเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 567 ไม่ใช่โฉนดเลขที่ 56177 ครั้นต่อมาวันที่ 1 มีนาคม 2534 จำเลยที่ 1 ได้โอนที่ดินโฉนดเลขที่ 567 บางส่วนเนื้อที่ 200 ตารางวา ซึ่งเมื่อแบ่งแยกโฉนดแล้วเป็นโฉนดเลขที่ 36213 ให้แก่จำเลยที่ 2 โดยเสน่หา ต่อมาวันที่ 13 มีนาคม 2534 ได้มีการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 567 ออกเป็นแปลงย่อยรวม 9 แปลง โดยเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 36210 ถึง 36218และในวันที่ 11 กรกฎาคม 2534 จำเลยที่ 1 ได้โอนที่ดินโฉนดเลขที่36210, 36211 และ 36212 ให้แก่จำเลยที่ 2 อีกโดยจำเลยทั้งสองรู้อยู่แล้วว่าจะทำให้โจทก์ทั้งสองเสียเปรียบ จำเลยทั้งสองจะต้องใช้ค่าเสียหายและค่าปรับให้แก่โจทก์ทั้งสองตามสัญญาเป็นเงิน1,320,000 บาท ซึ่งโจทก์ทั้งสองขอคิดหักออกจากราคาที่ดินส่วนที่เหลือ จึงเหลือเงินค่าที่ดินที่จำเลยที่ 1 จะได้รับจากโจทก์ทั้งสองเพียง 220,000 บาท ขอให้เพิกถอนการโอนที่ดินโฉนดเลขที่36210 ถึง 36213 ตำบลปลายบาง อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรีระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 ให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินโฉนดเลขที่36210 ถึง 36213 และที่ดินโฉนดเลขที่ 567 (ซึ่งปัจจุบันแบ่งแยกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 36214 และ 36215) ตำบลปลายบาง อำเภอบางกรวยจังหวัดนนทบุรี เฉพาะส่วนให้แก่โจทก์ทั้งสอง 1,000 ตารางวา และรับเงินค่าที่ดิน 220,000 บาท จากโจทก์ทั้งสอง หากจำเลยทั้งสองไม่สามารถโอนที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองครบถ้วนตามสัญญาขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยทั้งสองให้จำเลยที่ 1ทำถนนกว้าง 5 เมตร เข้าออกสู่ถนนสาธารณะโดยจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 550 ตำบลปลายบาง อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรีให้แก่โจทก์ทั้งสอง ทำท่อระบายน้ำ และเสาไฟฟ้าให้เรียบร้อยตามแบบมาตรฐานของการประปาและไฟฟ้า โดยให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดหากเป็นกรณีพ้นวิสัยที่จำเลยที่ 1 ไม่สามารถโอนที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองครบถ้วนตามสัญญา ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหาย 1,320,000 บาท และคืนเงินมัดจำ 660,000 บาทพร้อมด้วยผลประโยชน์ในอัตราร้อยละ 3 ต่อเดือน นับแต่วันที่23 มกราคม 2533 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์ทั้งสอง
จำเลยทั้งสองให้การและจำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งว่า ในการที่โจทก์ทั้งสองทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับลงวันที่ 23 มกราคม 2533 กับจำเลยที่ 1 โจทก์ทั้งสองได้รับโฉนดที่ดินเลขที่ 7294ตำบลบางปลาร้า อำเภอสองพี่น้อง จังหวัดสุพรรณบุรี ไปจากจำเลยที่ 1เพื่อเป็นประกันในการปฏิบัติตามสัญญาและโจทก์ทั้งสองรู้ตั้งแต่วันที่ 14 มกราคม 2534 ว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำการแบ่งแยกที่ดินตามสัญญา เพื่อโอนให้แก่โจทก์ทั้งสองแล้ว แต่โจทก์ทั้งสองแกล้งทำให้การรังวัดแบ่งแยกที่ดิน และการออกโฉนดที่ดินล่าช้าเพื่อให้การปฏิบัติตามสัญญาล่าช้าไป เมื่อแบ่งแยกที่ดินเสร็จแล้วจำเลยที่ 1ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทั้งสองไปรับโอนที่ดินและชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ ในวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2534 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี แต่โจทก์ทั้งสองไม่ไปตามนัด จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาตั้งแต่วันนั้น โจทก์ทั้งสองต้องคืนโฉนดที่ดินเลขที่ 7294ให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 มีสิทธิริบเงินมัดจำของโจทก์ทั้งสองตามสัญญา หลังจากโจทก์ทั้งสองผิดสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1 มีความจำเป็นต้องแก้ไขข้อบกพร่องที่โจทก์ทั้งสองทำไว้เกี่ยวกับการรังวัดแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมโดยใส่ชื่อนายเสนาะ ภักดิ์พิน และโอนที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2 คนละแปลงและด้วยความจำเป็นเกี่ยวกับการเงินจำเลยที่ 1 จึงขายที่ดินที่ได้แบ่งแยกแล้วให้แก่จำเลยที่ 2 โดยจำเลยทั้งสองได้กระทำไปโดยสุจริต เปิดเผย และจำเลยที่ 2 ก็เสียค่าตอบแทนด้วย ซึ่งโจทก์ทั้งสองก็รู้อยู่แล้วขอให้ยกฟ้องและให้บังคับโจทก์ทั้งสองคืนโฉนดที่ดินเลขที่ 7294 ตำบลบางปลาร้าอำเภอสองพี่น้อง จังหวัดสุพรรณบุรี ให้แก่จำเลยที่ 1
โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ว่า เมื่อจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญา และยังไม่ได้ใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิยึดหน่วงโฉนดที่ดินเลขที่ 7294ตำบลบางปลาร้า อำเภอสองพี่น้อง จังหวัดสุพรรณบุรี ไว้จนกว่าจำเลยที่ 1 จะปฏิบัติตามสัญญาและใช้ค่าเสียหายแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ถอนชื่อจำเลยที่ 2 และชื่อนายเสนาะภักดิ์พิน ออกจากโฉนดที่ดินเลขที่ 36213 และ 36214ตำบลปลายบาง อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี ตามลำดับให้เพิกถอนการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 36210 ถึง 36212ตำบลปลายบาง อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี ระหว่างจำเลยทั้งสองให้กลับเป็นของจำเลยที่ 1 แล้วให้จำเลยที่ 1 ดำเนินการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 36210 ถึง 36214 ดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสองและรับชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ 1,040,000 บาท จากโจทก์ทั้งสองหากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ในกรณีที่จำเลยที่ 1 ไม่อาจโอนที่ดินทุกแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสองได้ด้วยเหตุใดก็ตาม ให้จำเลยที่ 1คืนเงินมัดจำและใช้ค่าเสียหายรวม 2,160,000 บาท ให้แก่โจทก์ทั้งสอง แล้วให้โจทก์ทั้งสองคืนโฉนดที่ดินเลขที่ 7294ตำบลบางปลาร้า อำเภอสองพี่น้อง จังหวัดสุพรรณบุรี ให้แก่จำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 1 ทำถนนกว้าง 5 เมตร เพื่อเข้าออกทางสาธารณะ โดยจดทะเบียนให้ส่วนที่เป็นถนนในที่ดินโฉนดเลขที่550 ตำบลปลายบาง อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี เป็นภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 36210 ถึง 36214 ดังกล่าว ทำท่อระบายน้ำและติดตั้งเสาไฟฟ้าให้เรียบร้อย
จำเลย ทั้ง สอง อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 พิพากษายืน
จำเลย ทั้ง สอง ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่โจทก์ทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น โจทก์ทั้งสองกล่าวอ้างว่าในวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2534 จำเลยที่ 1 ไม่โอนที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสอง ยังไม่ได้จัดการทำถนน ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้า และยังไม่ได้แบ่งแยกที่ดิน จึงถือว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา จำเลยทั้งสองให้การสู้คดีว่า จำเลยที่ 1 พร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญา แต่โจทก์ทั้งสองไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาและอีกตอนหนึ่งว่า เมื่อแบ่งแยกที่ดินเสร็จแล้วจำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ทั้งสองไปรับโอน แต่โจทก์ทั้งสองเพิกเฉย จำเลยที่ 1 จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ทั้งสองไปรับโอนที่ดินในวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2534 คำให้การของจำเลยที่ 1 ดังกล่าว ไม่ได้ปฏิเสธในเรื่องที่โจทก์ทั้งสองอ้างว่า จำเลยที่ 1 ยังไม่ได้จัดการทำถนน ท่อระบายน้ำ และติดตั้ง เสาไฟฟ้า จึงต้องถือว่าจำเลยที่ 1 ยังไม่ได้ดำเนินการในเรื่องดังกล่าวจริงตามหนังสือของทนายความที่จำเลยที่ 1 มอบให้มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ทั้งสองชำระค่าที่ดินและไปรับโอนที่ดินเอกสารหมาย จ.5 ก็ระบุว่าที่ดินจำนวน 1,000 ตารางวา ที่โจทก์ทั้งสองทำสัญญาจะซื้อไว้ ได้ทำการแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายออกจากโฉนดที่ดินใหญ่เป็นสัดส่วนเรียบร้อยแล้ว พร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ทั้งสอง จะเห็นได้ทั้งคำให้การและหนังสือเอกสารหมาย จ.5 จำเลยที่ 1 ยืนยันว่าได้แบ่งแยกที่ดินที่จะขายให้แก่โจทก์ทั้งสองออกจากโฉนดที่ดินเดิมเรียบร้อยแล้ว แต่ปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดินโฉนดเลขที่ 567 เอกสารหมาย ล.19 ว่าในวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2534 จำเลยที่ 1 ยังคงถือกรรมสิทธิ์รวมอยู่ในที่ดินแปลงดังกล่าว ยังไม่ได้แบ่งแยกที่ดินในส่วนที่จะจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ทั้งสองแล้วเสร็จดังที่จำเลยที่ 1 อ้างในคำให้การและเอกสารหมาย จ.5 ปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 และหนังสือรับเงินค่าที่ดินเอกสารหมาย จ.2มีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า จำเลยที่ 1 จะต้องแบ่งแยกที่ดินออกจากโฉนดที่ดินเดิม สร้างถนนเข้าที่ดินกว้าง 5 เมตรทำท่อระบายน้ำและตั้งเสาไฟฟ้าให้เรียบร้อย ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 1ยังไม่ได้จัดการแบ่งแยกที่ดินทำถนนเข้าที่ดิน ทำท่อระบายน้ำ และตั้งเสาไฟฟ้า จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิที่จะเรียกร้องให้โจทก์ทั้งสองชำระค่าที่ดินที่ยังค้างชำระและจดทะเบียนรับโอนที่ดินที่จะซื้อขายกัน การที่โจทก์ทั้งสองไม่ได้ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 และไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินกันในวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2534 ย่อมถือไม่ได้ว่าโจทก์ทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา ส่วนที่ว่าโจทก์ทั้งสองไปที่สำนักงานที่ดินในวันดังกล่าวหรือไม่ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัย เพราะแม้โจทก์ทั้งสองไปที่สำนักงานที่ดินก็ไม่อาจจะจดทะเบียนโอนที่ดินกันได้ เนื่องจากจำเลยที่ 1 ยังไม่ได้แบ่งแยกที่ดินและปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเอกสารหมาย จ.1 และการที่เมื่อจำเลยที่ 1แบ่งแยกที่ดินออกเป็นโฉนดที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36210 ถึง 36213จำเลยที่ 1 ไม่ได้ดำเนินการเพื่อจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ทั้งสองตามสัญญา แต่ได้จดทะเบียนโอนให้แก่จำเลยที่ 2และนายเสนาะ ภักดิ์พิน เช่นนี้ จำเลยที่ 1 ย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญา
ส่วนฎีกาจำเลยทั้งสองข้ออื่น ๆ จำเลยทั้งสองอ้างเพียงว่าโจทก์ทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่บุคคลใดก็ได้ โจทก์ทั้งสองย่อมไม่ได้รับความเสียหายและโจทก์ทั้งสองต้องคืนโฉนดที่ดินเลขที่ 7294 ตำบลบางปลาร้าอำเภอสองพี่น้อง จังหวัดสุพรรณบุรีให้จำเลยที่ 1 นั้น เมื่อฟังได้ว่าโจทก์ทั้งสองไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่จำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาดังที่วินิจฉัยมาแล้ว จึงไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาจำเลยทั้งสองในประเด็นดังกล่าว แต่ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ถอนชื่อนายเสนาะ ภักดิ์พิน ออกจากโฉนดที่ดินเลขที่ 36214 ตำบลปลายบางอำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรีและศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนนั้นเป็นการไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 145 วรรคสอง เพราะนายเสนาะเป็นบุคคลภายนอกมิได้เป็นคู่ความในคดี ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไข
พิพากษาแก้เป็นว่า ไม่ถอนชื่อนายเสนาะ ภักดิ์พิน ออกจากโฉนดที่ดินเลขที่ 36214 ตำบลปลายบาง อำเภอบางกรวยจังหวัดนนทบุรี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2
