แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยที่1และบริษัทส. ผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของที่ผู้อาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรถึงแม้จะได้ความว่าผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้จัดทำสวนหย่อมในที่ดินพิพาทสภาพของสวนหย่อมแตกต่างกับสวนสาธารณะและสนามเด็กเล่นและจำเลยที่2ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ตามแต่การที่ผู้จัดสรรที่ดินแสดงเจตนาอย่างชัดแจ้งว่าจะจัดให้มีสวนหย่อมและได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นส่วนสัดแน่นอนเพื่อดำเนินการดังกล่าวย่อมถือได้ว่าการทำสวนหย่อมได้จัดให้มีขึ้นแล้วสาธารณูปโภคประเภทถนนสวนสาธารณะและสนามเด็กเล่นดังที่ระบุไว้ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286ลงวันที่24พฤศจิกายน2515ข้อ30เป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้นสาธารณูปโภคอย่างอื่นเช่นสวนหย่อมที่ผู้อาศัยอยู่ในที่ดินจัดสรรใช้เป็นที่พักผ่อนร่วมกันย่อมเป็นสาธารณูปโภคตามบทบัญญัติแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวด้วยกรณีจึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวแล้วฉะนั้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์โดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวแม้จำเลยที่2จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภารจำยอมนั้นสิ้นไปจำเลยที่2ไม่มีสิทธิดีกว่าโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสิบสามเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเป็นเจ้าของที่ดินจัดสรรตามความหมายในประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 โจทก์ที่ 1 ที่ 2และที่ 4 ถึงที่ 13 มอบอำนาจให้โจทก์ที่ 3 เป็นผู้ดำเนินคดีแทนจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด และได้ร่วมกับบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด (ปัจจุบันจดทะเบียนเลิกบริษัทแล้ว)จัดสรรที่ดินแบ่งเป็นแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปและปลูกบ้านเพื่อจำหน่าย ใช้ชื่อว่าหมู่บ้านพรสรรค์อยู่ที่แขวงคลองตันเขตคลองตัน กรุงเทพมหานคร การจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 1และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด จึงอยู่ในบังคับของประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ในการโฆษณาขายบ้านและที่ดินจัดสรรดังกล่าวจำเลยที่ 1 ให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสวนหย่อมและสนามเด็กเล่นสำหรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในที่ดินเนื้อที่56.3 ตารางวา โดยได้แบ่งแยกที่ดินเป็นโฉนดเลขที่ 152791ตำบลคลองตัน (ที่ 11 พระโขนงฝั่งเหนือ) อำเภอพระโขนงกรุงเทพมหานคร ที่ดินดังกล่าวจึงตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสิบสามตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่จัดสร้างสวนหย่อมและสนามเด็กเล่นตามคำมั่นแต่กลับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่บุคคลอื่น และมีการโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 2 ทราบดีอยู่แล้วว่าที่ดินดังกล่าวจัดสรรไว้สำหรับเป็นสวนหย่อมและสนามเด็กเล่น การโอนที่ดินให้จำเลยที่ 2 จึงเป็นการฉ้อฉล จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงภารจำยอมในที่ดิน แต่จำเลยที่ 2 ได้ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตปลูกสร้างอาคารเลขที่ 83/46 ลงในที่ดินและใช้อาคารดังกล่าวเป็นโรงงานผสมน้ำยาเคมีส่งกลิ่นเหม็น เป็นอันตรายต่อโจทก์ทั้งสิบสามซึ่งอาศัยอยู่ใกล้เคียง และยังใช้ทางเข้าออกภายในหมู่บ้านเป็นที่ขนถ่ายสิ่งของกีดขวางการใช้ทางร่วมกันของโจทก์ทั้งสิบสามเป็นที่เดือดร้อนรำคาญ อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสิบสามขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนอาคารเลขที่ 92/46ซอยนวลน้อย ถนนเอกมัย แขวงคลองตัน เขตคลองเตย กรุงเทพมหานครหากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทั้งสิบสามมีสิทธิรื้อถอนเองโดยจำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยทั้งสองจัดสร้างสวนหย่อมและสนามเด็กเล่นในที่ดินโฉนดที่ 152791 ตำบลคลองตันอำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทั้งสิบสามเป็นผู้จัดสร้างเองโดยจำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายให้จำเลยทั้งสองร่วมกันจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 152791ให้แก่โจทก์ทั้งสิบสามหากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
จำเลยที่ 2 ให้การว่า ผู้รับมอบอำนาจไม่มีอำนาจฟ้องที่ดินซึ่งโจทก์ทั้งสิบสามและจำเลยที่ 2 ซื้อมาไม่ใช่ที่จัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515จึงนำประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวมาใช้บังคับไม่ได้จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทจากนายชาญชัย บริบูรณ์ธนวัฒน์โดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตที่ดินพิพาทไม่ตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสิบสามหรือของผู้ใดเพราะไม่เคยมีผู้ใดประกาศใช้เป็นสวนสาธารณะแก่ที่ดินจัดสรรและใช้เป็นสวนสาธารณะมาก่อน จำเลยที่ 2มีสิทธิปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทโดยชอบ และไม่มีหน้าที่จัดสร้างสวนหย่อมและสนามเด็กเล่นในที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 2ไม่ได้ใช้อาคารดังกล่าวเป็นโรงงานผสมน้ำยาเคมีและส่งกลิ่นเหม็นเป็นอันตรายแก่โจทก์ทั้งสิบสาม อีกทั้งไม่ได้ก่อให้เกิดความเดือดร้อนรำคาญใด ๆ แก่โจทก์ทั้งสิบสามและผู้ใด ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนอาคารเลขที่ 92/46ซอยนวลน้อย ถนนเอกมัย แขวงคลองตัน เขตคลองเตย กรุงเทพมหานครแล้วให้จำเลยที่ 1 จัดสร้างสวนหย่อมในที่ดินโฉนดเลขที่ 152791ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร หากจำเลยที่ 1ไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทั้งสิบสามเป็นผู้จัดสร้างเอง โดยจำเลยที่ 1เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดที่ 152791 ให้แก่โจทก์ทั้งสิบสาม หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษานี้แทนการแสดงเจตนา คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลย ที่ 2 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
จำเลย ที่ 2 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเป็นอันยุติฟังได้ตามที่คู่ความรับและไม่โต้เถียงรับและไม่โต้เถียงกันว่า เมื่อประมาณปี 2521 ถึงปี 2522 จำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัดร่วมกันจัดสรรที่ดินประมาณ 20 แปลง พร้อมปลูกสร้างบ้านในที่ดินดังกล่าวเพื่อขาย ใช้ชื่อว่า หมู่บ้านพรสวรรค์ อยู่ที่ซอยนวลน้อย ถนนเอกมัย แขวงคลองตัน เขตคลองตัน กรุงเทพมหานครผู้จัดสรรได้โฆษณาขายและแบ่งแยกที่ดินภายในหมู่บ้านไว้แปลงหนึ่งต่างหากคือที่ดินโฉนดเลขที่ 152791 เนื้อที่ 56.3 ตารางวาตามแผนที่สังเขป คำร้องขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร แบบแปลน แผ่นโฆษณาและสำเนาโฉนดที่ดิน เอกสารหมาย จ.3 ถึง จ.7 โจทก์ทั้งสิบสามซื้อที่ดินพร้อมบ้านของหมู่บ้านดังกล่าว ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.11 ถึง จ.20 จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพร้อมบ้านของหมู่บ้านเดียวกันด้วย ต่อมาเมื่อประมาณปี 2529 จำเลยที่ 2ปลูกสร้างอาคารลงในที่ดินแปลงที่แบ่งแยกไว้ดังกล่าวคือที่ดินพิพาทเต็มเนื้อที่ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่าจำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด ผู้จัดสรรหมู่บ้านพรสวรรค์ ได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านดังกล่าวหรือไม่ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด ได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านพรสวรรค์
ส่วนปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่า ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสิบสามตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515ข้อ 30 หรือไม่ จำเลยที่ 2 ฎีกาว่า สวนสาธารณะหรือสนามเด็กเล่นซึ่งผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้น จะตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรร ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวก็ต่อเมื่อจัดสรรเสร็จและใช้ได้แล้ว แต่คดีนี้ปรากฏว่า ยังไม่ได้มีการจัดสร้างสวนสาธารณะหรือสนามเด็กเล่น จึงไม่มีที่ดินส่วนใดที่ตกอยู่ในภารจำยอมสวนสาธารณะและสนามเด็กเล่นมีสภาพแตกต่างกับสวนหย่อมที่โจทก์ทั้งสิบสามอ้างว่าผู้จัดสรรจะจัดให้มีสวนหย่อมจึงไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ย่อมมีสิทธิในที่ดินดีกว่าโจทก์ทั้งสิบสามที่ดินพิพาทจึงไม่ตกอยู่ในภารจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว ศาลฎีกาเห็นว่าประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า”สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะสนามเด็กเล่นให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกมิได้” ดังนี้เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ดังวินิจฉัยไว้แล้วว่า จำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด ผู้จัดสรรที่ดิน ได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านพรสวรรค์ ถึงแม้จะได้ความว่าผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้จัดทำสวนหย่อมในที่ดินพิพาท สภาพของสวนหย่อมแตกต่างกับสวนสาธารณะและสนามเด็กเล่น และจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนดังที่จำเลยที่ 2 กล่าวอ้างมาในฎีกาก็ตาม แต่การที่ผู้จัดสรรที่ดินแสดงเจตนาอย่างชัดแจ้งว่าจะจัดให้มีสวนหย่อม และได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นส่วนสัดแน่นอนเพื่อดำเนินการดังกล่าว ย่อมถือได้ว่าการทำสวนหย่อมได้จัดให้มีขึ้นแล้วสาธารณูปโภคประเภทถนน สวนสาธารณะ และสนามเด็กเล่นดังที่ระบุไว้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 เป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้นสาธารณูปโภครอย่างอื่น เช่น สวนหย่อมที่ผู้อาศัยอยู่ในที่ดินจัดสรรใช้เป็นที่พักผ่อนร่วมกัน ย่อมเป็นสาธารณูปโภคตามบทบัญญัติแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวด้วย กรณีจึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 แล้ว ฉะนั้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสิบสามโดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว แม้จำเลยที่ 2จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภารจำยอมนั้นสิ้นไป จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิดีกว่าโจทก์ทั้งสิบสามที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันมาให้โจทก์ทั้งสิบสามเป็นฝ่ายชนะคดีนั้นชอบแล้ว
พิพากษายืน
