แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญาไม่รับซื้อทรัพย์ ผู้ขายมีสิทธิรับเงินมัดจำและมีอำนาจเรียกค่าเสียหายนอกจากเงินมัดจำนั้นได้อีก เมื่อผู้ซื้อผิดนัด ผู้ขายจะเอาที่ดินออกขายทอดตลาดตามมาตรา 470 ในระวางผิดนัดนั้นก็ได้ แต่ถ้าผู้ซื้อปฏิเสธสัญญา ผู้ขายย่อมมีสิทธิจำหน่ายทรัพย์ได้โดยวิธีใด ๆ ตามแต่จะเห็นสมควร ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันแล้วภายหลังผู้ซื้อเสนอขอซื้อตามราคาใหม่ดังนี้ ผู้ขายไม่มีความผูกพันที่จะสนองรับใหม่
ย่อยาว
โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันแปลงหนึ่งราคา ๔๐๐๐๐ บาท จำเลยซึ่งเป็นผู้ซื้อวางมัดจำไว้แก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขาย ๒๕๐๐ บาท กำหนดไปโอนกันที่หอทะเบียนที่ดินในวันที่ ๓/๕/๗๔ และจะชำระราคาเสร็จสิ้นในวันนั้น ถึงกำหนดแล้วจำเลยไม่ซื้อและยื่นฟ้องโจทก์ในวันที่ ๔/๕/๗๕ อ้างว่าที่ดินน้อยกว่าสัญญาขอให้ศาลลดราคาที่ดินลงเป็น ๓๗๕๓๐ บาท แต่ถูกศาลยกฟ้องคดีถึงที่สุดแล้วในปี พ.ศ.๒๔๗๕ แล ๒๔๗๖ จำเลยเสนอขอซื้อที่ดินเป็นราคา ๓๗๕๓๐ บาทอีกฝ่ายโจทก์ได้มีหนังสือลงวันที่ ๑/๔/๗๖ บอกกล่าวให้จำเลยจัดการซื้อ (ตามราคาเดิม) จำเลยบอกปัด โจทก์จึงขายที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกไปราคา ๒๑๐๐๐ บาทแล้วมาฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยโดยหักเงินมัดจำออกคงเหลือค่าเสียหายที่เรียก ๑๖๕๐๐ บาท โดยกล่าวว่าตั้งแต่ทำหนังสือสัญญามา ราคาที่ดินลดน้อยจาก ๔๐๐๐๐ บาทลงมาถึง ๒๑๐๐๐ บาทคือราคาที่ขายให้คนภายนอกไป
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ไม่มีความผูกพันที่จะสนองรับคำเสนอของจำเลยเมื่อพ.ศ.๒๔๗๔ และ พ.ศ.๒๔๗๖ ที่เสนอขอซื้อที่ดินราคา ๓๗๕๓๐ บาท
ส่วนการที่โจทก์ไม่เอาที่ดินออกขายทอดตลาดตามมาตรา ๔๗๐ ดังจำเลยอ้างนั้น เห็นว่าตาม ม.๔๗๐ ให้โอกาศแก่โจทก์ที่จะนำที่ดินออกขายทอดตลาดหรือไม่ก็ได้ในเมื่อผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตามสัญญาและเห็นว่าสิทธิของผู้ขายที่จะพึ่ง “ทางแก้สามัญในการไม่ชำระหนี้” นั้นยังมีอยู่
ข้อที่จำเลยคัดค้านว่า โจทก์ชอบแต่จะริบเงินมัดจำ ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญานั้น ศาลฎีกาเห็นว่าในกรณีที่ผู้ขายมีสิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้ตาม ม.๓๗๘ แล ๒๑๓ ผู้ขายชอบที่จะริบเงินมัดจำได้ในฐานะเป็นจำนวนน้อยที่สุดแห่งค่าเสียหาย และพิศูจน์ค่าเสียหายยิ่งกว่านั้นได้
ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยปฏิเสธสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิขายที่ดินแก่บุคคลภายนอกตามราคาดีที่สุดเท่าที่จะได้ แล้วฟ้องเรียกค่าเสียหายในจำนวนที่ต่างกันระวางราคาที่ขายได้ ๒๑๐๐๐ บาทกับราคาที่ตกลงกันไว้ ๔๐๐๐๐ บาทโดยหักเงินมัดจำ ๒๕๐๐ บาทออก กรณีอาจเป็นผลดีแก่โจทก์ในการใช้ทางแก้ดังบัญญัติไว้ในมาตรา ๔๗๐ โดยเอาที่ดินออกขายทอดตลาดในระวางที่ผู้ซื้อผิดนัดนั้นก็ได้ แต่เมื่อผู้ซื้อปฏิเสธ ผู้ขายย่อมมีสิทธิจำหน่ายทรัพย์นั้นโดยวิธีใด ๆ ตามแต่จะเห็นควร จึงพิพากษาให้โจทก์ชนะคดียืนตามศาลล่าง
