แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
แม้สัญญาเช่าข้อ 7 มีใจความว่า ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าเข้ายึดครอบครองที่เช่าโดยพลัน และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีโดยผู้เช่ายอมให้ถือว่า สัญญาเช่าระงับไป และข้อ 8 มีใจความว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดีหรือผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับสิ้นสุดลงก็ตาม เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาเช่าโดยนำทรัพย์ที่เช่าไปให้เช่าช่วง แต่ผู้ให้เช่ามิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุดังกล่าวสัญญาเช่าจึงไม่ระงับไปเอง ผู้ให้เช่ามีหนังสือบอกกล่าวถึงผู้เช่าให้มาทำสัญญาเช่าต่ออีกในอัตราค่าเช่าใหม่ แสดงว่าผู้ให้เช่าไม่ยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาเช่าในอัตราค่าเช่าที่ได้ระบุไว้ในคำมั่นท้ายสัญญาเช่าเมื่อครบอายุสัญญาเช่า ผู้เช่าจึงมีอำนาจฟ้อง ขอให้บังคับผู้ให้เช่าปฏิบัติตามคำมั่นจะให้เช่าก่อนครบกำหนดในสัญญาเช่าได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยมีกำหนด 1 ปีในสัญญาเช่าจำเลยได้ให้คำมั่นไว้ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปอีก 3 ปีโดยต่อายุสัญญาปีละครั้ง ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โจทก์ขอทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามคำมั่น แต่จำเลยปฏิเสธ ขอศาลพิพากษาบังคับ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยไม่ได้ให้คำมั่นดังฟ้อง จำเลยได้เคยแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าใหม่แล้ว แต่โจทก์ไม่มาทำ ทั้งโจทก์ผิดสัญญานำที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งตกเป็นของจำเลยแล้วเอาไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง จึงไม่มีอำนาจฟ้องและเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วตั้งแต่โจทก์ผิดสัญญา โจทก์คงอยู่ในที่เช่าและให้ผู้อื่นเช่าทรัพย์พิพาทจึงเป็นละเมิด ขอให้ยกฟ้อง ให้โจทก์และบริวารออกจากทรัพย์ที่เช่าและใช้ค่าเสียหายโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทต่อให้โจทก์ตามคำมั่นยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีนี้โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาเช่าที่พิพาทตามคำมั่นที่จำเลยได้ให้ไว้แก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งให้ขับไล่โจทก์ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องแย้งไม่เกินเดือนละ 5,000 บาท และเรียกค่าเสียหาย 31,992 บาท ศาลอุทธรณ์ได้พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น เฉพาะฟ้องแย้งต้องห้ามคู่ความฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงศาลฎีกาจะได้วินิจฉัยฎีกาของจำเลยต่อไป ปัญหาว่าฟ้องของโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า ฟ้องของโจทก์ได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้น ส่วนรายละเอียดเกี่ยวกับค่าเสียหายโจทก์มิได้เรียกร้องจากจำเลย ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
ปัญหาต่อไปมีว่า โจทก์ผิดสัญญาให้นายสกล รสจันทร์เช่าช่วงตามหนังสือสัญญาหมาย ล.3 สัญญาเช่าระงับหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์ผิดสัญญาเช่าโดยนำทรัพย์ที่เช่าไปให้เช่าช่วงแต่เมื่อจำเลยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุดังกล่าวสัญญาเช่าจึงไม่ระงับไปเอง แม้สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 7จะมีใจความว่าถ้าผู้เช่าประพฤติผิดข้อสัญญานี้ แต่ข้อหนึ่งข้อใดก็ดี ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองที่เช่าโดยพลัน และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีโดยผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับไป และข้อ 8 มีใจความว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับสิ้นสุดลง ก็ตาม
สำหรับปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ ข้อเท็จจริงได้ความตามทางนำสืบของคู่ความทั้งสองฝ่ายฟังเป็นยุติได้ว่า จำเลยมีหนังสือบอกกล่าวตามเอกสารหมาย ล.1 ถึงโจทก์ ให้โจทก์มาทำสัญญาเช่าต่ออีกในอัตราค่าเช่าปีละ 60,000 บาท ภายในวันที่ 31 มีนาคม 2527แสดงว่าจำเลยไม่ยอมให้โจทก์ต่อสัญญาเช่ารายพิพาทในอัตราค่าเช่าที่ได้ระบุไว้ในคำมั่นท้ายสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.1 เมื่อครบอายุสัญญาเช่าเป็นการแน่นอนแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยก่อนครบกำหนดในสัญญาดังกล่าวได้ การที่โจทก์ไม่มาต่อสัญญาเช่าตามเงื่อนไขที่จำเลยบอกกล่าวถือว่าจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้วไม่ได้ ทั้งนี้ เพราะโจทก์ได้แสดงเจตนาที่จะต่อสัญญาเช่าตามคำมั่นที่จำเลยได้ให้ไว้ในเอกสารหมาย จ.1ซึ่งมีรายละเอียดปรากฏอยู่ตามหนังสือของทนายโจทก์ เอกสารหมาย จ.2คำมั่นของจำเลยที่ให้ไว้แก่โจทก์มีผลบังคับได้ต่อไป คำพิพากษาฎีกาที่ 1051/2514 ข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ สรุปแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยกับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
