แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาก่อสร้างที่ผู้สร้างยอมยกกรรมสิทธิ์ในเคหะที่สร้างให้แก่เจ้าของที่ดินและเจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้ก่อสร้างเช่าเคหะนั้นเป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วยแม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้นทั้ง 2 ฝ่ายต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรมดาคือผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าเมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าก็เป็นการผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็ย่อมบอกเลิกการเช่าได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้ทำสัญญายอมให้โจทก์มีสิทธิทำการก่อสร้างตึกแถว โดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างทั้งหมด เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วต้องยกกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย แต่โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าก่อสร้างได้จำเลยต้องทำสัญญาให้แก่ผู้เช่ามีกำหนด 9 ปี ถ้าโจทก์เช่าเองจำเลยยอมให้เช่า 11 ปี โจทก์ได้เช่าห้องพิพาท 1 ห้อง และได้ขอร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าจำเลยเพิกเฉยขอให้ศาลบังคับ
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ได้ตกลงสร้างตึก 12 คูหา แต่โจทก์ผิดสัญญาสร้างตึกเสร็จเพียง 4 คูหา เรียกเก็บแป๊ะเจี๊ยะเป็นส่วนของโจทก์แล้ว 3 คูหา อีก 1 คูหา โจทก์ขอเช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ 130บาท โจทก์ไม่ชำระค่าเช่า จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาเช่าและสัญญาก่อสร้างจึงขอให้ศาลบังคับให้จำเลยใช้ค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย
ศาลชั้นต้นเห็นว่า สัญญาก่อสร้างตึกแถวเป็นสัญญาต่างตอบแทนโจทก์สร้างไม่ครบ 12 ห้อง เรียกได้ว่าไม่กระทำการชำระหนี้ภายในกำหนดเวลา จำเลยได้บอกเลิกสัญญาก่อสร้างและสัญญาเช่าแล้ว พันธะที่โจทก์จำเลยพึงมีต่อกันย่อมหมดไป พิพากษาให้ยกฟ้อง
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
ศาลฎีกาเห็นว่า คู่สัญญาไม่ได้ตกลงกันว่า โจทก์จะต้องสร้างครบทั้ง 12 ห้องเสียก่อน จำเลยจึงจะให้โจทก์เช่าได้ เมื่อโจทก์สร้างตึกเสร็จ 4 ห้อง เรียกเก็บแป๊ะเจี๊ยะ 3 ห้อง ส่วนอีกห้องหนึ่งนั้นโจทก์เช่าอยู่เอง จึงเห็นได้ว่าคู่กรณีมีเจตนาตรงกันว่า เมื่อสร้างตึกแถวเสร็จเพียงใดก็ให้กรรมสิทธิ์ในตึกตกเป็นของจำเลยแต่บัดนั้นเป็นต้นไป แม้จำเลยจะบอกเลิกสัญญากับโจทก์แล้ว ที่จำเลยให้โจทก์เช่าตึกแถวห้องพิพาทก็ยังมีผลบังคับได้อยู่ ประเด็นในเรื่องค้างชำระค่าเช่านั้นศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์ค้างค่าเช่า ปัญหาต่อไปจึงมีว่าการที่โจทก์ค้างชำระค่าเช่านี้จะเป็นเหตุให้จำเลยบอกเลิกการเช่าห้องพิพาทได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาก่อสร้างตามเอกสาร ล.1 เป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้น โจทก์จำเลยต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรมดา คือโจทก์จะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยตามสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ไม่ชำระค่าเช่าจำเลยก็ย่อมบอกเลิกสัญญาหมาย ล.1 ซึ่งมีการเช่ารวมอยู่ด้วยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน
