แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากตึก 5 ชั้นที่พิพาท อันมีค่าเช่าที่ตกลงในขณะทำสัญญาวันที่ 13 มกราคม 2526 กำหนดอัตรากันไว้เดือนละ 500 บาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ หรือมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนอสังหาริมทรัพย์นั้นและขณะที่โจทก์ยื่นฟ้องขับไล่ยังอยู่ในอายุสัญญาเช่าที่จำเลย ได้ทำไว้โดยจำเลยได้ชำระเงินค่าจองตามที่ระบุไว้ในหนังสือสัญญา จองเช่าอาคารจำนวน 1,620,000 บาท ให้แก่โจทก์ เพื่อให้จำเลยมีสิทธิได้จดทะเบียนเช่าอยู่ในตึกพิพาทมีกำหนดระยะยาวนาน เป็นเวลา 25 ปี 6 เดือน 7 วัน เงินค่าจองเช่าจำนวน1,620,000 บาทดังกล่าว เป็นเงินที่ทำให้จำเลยสามารถมีสิทธิได้อยู่ในห้องเช่าของโจทก์ตามกำหนดเวลาที่ตกลงจดทะเบียนเช่ากันไว้ จึงเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระไว้ล่วงหน้าให้โจทก์ โจทก์จึงมี สิทธินำเงินค่าจองเช่าอาคารนี้มาคำนวณแล้วคิดเฉลี่ยเป็นค่าเช่า รายเดือนตามระยะเวลาเช่าที่กำหนดไว้ได้ แล้วนำเงิน ค่าเช่ารายเดือนเดือนละ 500 บาท ตามสัญญามารวมซึ่งเมื่อคิดเฉลี่ยแล้วเป็นเงินค่าเช่าเกินเดือนละ 5,000 บาทจึงไม่ต้องห้ามโจทก์ฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสองเดิมที่ใช้บังคับอยู่ในเวลาที่โจทก์ยื่นฎีกา คือ วันที่ 31 กรกฎาคม 2534 (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 5/2540)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวห้องเลขที่ 490/2ซึ่งโจทก์ได้ให้จำเลยทั้งสองเช่าเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2526มีกำหนดระยะเวลาเช่า 25 ปี 6 เดือน 7 วัน จะสิ้นสุดการเช่าในวันที่ 17 กรกฎาคม 2551 และได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปฏิบัติผิดสัญญาเช่านอกจากนี้จำเลยทั้งสองยังได้ดัดแปลงต่อเติมอาคารชั้นดาดฟ้าเป็นห้องพักเพิ่มขึ้นโดยมิได้รับอนุญาตจากโจทก์เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนสัญญาเช่าจึงยกเลิกต่อกันทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าว โจทก์บอกกล่าวเตือนให้ปฏิบัติตามสัญญาหลายครั้ง แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย โจทก์จึงร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวนว่าจำเลยทั้งสองบุกรุกถนนส่วนบุคคลเพื่อขอให้จำเลยทั้งสองขนย้ายสิ่งของที่วางเกะกะออกไปแต่จำเลยทั้งสองก็ไม่ยอมปฏิบัติตาม พนักงานอัยการได้ฟ้องจำเลยทั้งสอง ขณะนี้คดีอยู่ระหว่างการพิจารณา ก่อนฟ้องคดีนี้โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแล้วแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยจึงถือว่าจำเลยทั้งสองอาศัยอยู่โดยละเมิดทำให้โจทก์เสียหายตึกแถวพิพาทขณะนี้ ถ้าโจทก์ให้ผู้อื่นเช่าโดยไม่มีเงินกินเปล่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 20,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาท ให้จำเลยทั้งสองชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 20,000 บาท นับจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารได้ออกไป
จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยทั้งสองได้รับอนุญาตจากโจทก์ให้วางสิ่งของในถนนส่วนบุคคลข้างตึกแถวได้และยอมให้ทำประตูเพิ่มอีกหนึ่งช่องเพื่อสะดวกแก่การเข้าออกอาคารกับถนนซอยนั้นโดยโจทก์ได้เก็บค่าเช่าอีกต่างหากจากค่าเช่าตึกแถว การวางสิ่งของของจำเลยทั้งสองไม่เป็นที่กีดขวางการจราจรและไม่ทำให้ผู้อยู่อาศัยบริเวณนั้นเดือดร้อนรำคาญแต่อย่างใด ก่อนที่จะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยทั้งสองได้รับโอนสิทธิในการจองเช่ามาจากนายสุรชัย มนูรังษี โดยเสียเงินเป็นค่าตอบแทนในการรับโอนสิทธิเป็นเงิน 1,650,000 บาท การที่จำเลยทั้งสองดัดแปลงอาคารที่เช่าก็โดยได้รับอนุญาตจากผู้ให้จองเช่าซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ เพื่อทำการตกแต่งอาคารที่เช่าและได้แล้วเสร็จก่อนที่จะได้มีการทำสัญญาและจดทะเบียนกับโจทก์จึงถือว่าการดัดแปลงต่อเติมมีขึ้นก่อนทำสัญญาเช่า จำเลยทั้งสองมิได้กระทำผิดสัญญา ค่าเสียหายไม่ถึงเดือนละ 20,000 บาทขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงได้
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาว่าคดีของโจทก์ต้องห้ามไม่ให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงหรือไม่ เห็นว่า คดีของโจทก์เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าขณะทำสัญญาวันที่13 มกราคม 2526 ตามสัญญาเช่ากำหนดอัตรากันไว้ในช่วง 10 ปี6 เดือน 7 วัน เดือนละ 500 บาท และจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่ามิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ หรือมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนอสังหาริมทรัพย์นั้น และขณะที่โจทก์ยื่นฟ้องขับไล่ยังอยู่ในอายุสัญญาเช่าที่จำเลยทั้งสองได้ทำไว้ ที่โจทก์ฎีกาโดยนำเงินจำนวน 1,650,000 บาท มาคำนวณแล้วคิดเป็นเงินค่าเช่าได้อัตราเดือนละ 6,500 บาท เพื่อจะได้มีสิทธิฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงได้เนื่องจากคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องเกินเดือนละ 5,000 บาทไม่ต้องห้ามฎีกานั้น เงินจำนวนดังกล่าวจำเลยทั้งสองรับว่าชำระให้แก่นายเติมศักดิ์ผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ และจำเลยทั้งสองยังแก้ฎีกาโดยแสดงเจตนาไว้อีกว่า จำเลยทั้งสองไม่ปรารถนาที่จะเสียเงินค่าจองเพื่อจะได้ประโยชน์จากห้องดาดฟ้าเพียงห้องเดียวข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองให้แก่โจทก์ก็เพื่อมีสิทธิได้จดทะเบียนเช่าอยู่ในตึกพิพาทได้มีกำหนดระยะยาวนานเป็นเวลา25 ปี 6 เดือน 7 วัน เมื่อจำเลยทั้งสองอยู่ครบตามกำหนดเวลาแล้วจำเลยทั้งสองหมดสิทธิที่จะอยู่ได้และต้องออกไปส่วนการปลูกสร้างตึกแถวจะทำการก่อสร้างอย่างไรเป็นเรื่องและวิธีการของโจทก์ จำเลยทั้งสองไม่ทำสัญญาสร้างตึกพิพาทเงินของจำเลยทั้งสองจำนวน 1,650,000 บาท เมื่อนำมาคำนวณแล้วเกินเดือนละ 5,000 บาท หาใช่นำมาคำนวณแล้วตกเดือนละเป็นหมื่นเป็นแสนบาทการเช่าตึก 5 ชั้น ของโจทก์ที่กำหนดค่าเช่าไว้ตามสัญญานั้น ฟังได้ว่าหากมีการเช่ากันโดยไม่จ่ายเงินจำนวนดังกล่าวให้โจทก์ไว้ล่วงหน้าก่อน จำเลยทั้งสองต้องเสียค่าเช่าให้โจทก์เดือนละกว่า 5,000 บาท และโจทก์จะได้รับเงินค่าเช่ากว่าเดือนละ 5,000 บาท อีกทั้งการขึ้นค่าเช่าตามระยะเวลาที่เช่าตลอดไปจนกว่าครบกำหนดเวลาที่ตกลงจดทะเบียนเช่าไว้เงินจ่ายล่วงหน้าในคดีนี้เป็นเงินที่ทำให้จำเลยทั้งสองผู้เช่าสามารถมีสิทธิได้อยู่ในห้องเช่าของโจทก์โดยมีกำหนดเวลานานสมปรารถนาศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า จำนวนเงินที่จำเลยทั้งสองได้ให้เพื่อมีสิทธิได้อยู่ตึกพิพาทในคดีนี้อันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระไว้ล่วงหน้าให้โจทก์ เมื่อเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าโจทก์จึงมีสิทธินำเงินมาคำนวณแล้วคิดเฉลี่ยเวลาเช่าที่กำหนดไว้ได้แต่คดีนี้จะนำยอดเงิน 1,650,000 บาท มาคิดเฉลี่ยไม่ได้แม้จำเลยทั้งสองจะยอมรับในคำแก้ฎีกาอันฟังว่าจ่ายให้โจทก์คงคิดเฉลี่ยได้ในจำนวน 1,620,000 บาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่โจทก์ได้ตกลงไว้ในหนังสือสัญญาจองเช่าอาคารแล้วนำเงินค่าเช่าเดือนละ 500 บาท มารวม ซึ่งคิดเฉลี่ยแล้วเป็นเงินค่าเช่าเดือนละกว่า 5,000 บาท จึงเป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องเกินเดือนละ 5,000 บาทไม่ต้องห้ามโจทก์ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสองที่ใช้บังคับอยู่ในเวลาที่โจทก์ยื่นฎีกาคือวันที่ 31 กรกฎาคม 2534
ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยทั้งสองได้กระทำผิดสัญญาเช่านั้น คดีนี้ตามหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวที่จำเลยทั้งสองตกลงไว้ต่อโจทก์ข้อ 3 ตามเอกสารหมาย จ.6 มีข้อความว่าผู้เช่าสัญญาว่า (1) จะไม่ทำการอย่างใด ๆ ให้เป็นที่รำคาญแก่เพื่อบ้านใกล้เคียง หรือกระทำสิ่งที่น่าจะเป็นอันตรายแก่สถานที่เช่าหรืออาจจะเป็นอันตรายแก่บุคคลหรือทรัพย์สินของผู้หนึ่งผู้ใดที่อยู่ใกล้เคียงและจะไม่กระทำการอันผิดกฎหมายใด ๆในสถานที่เช่า (4) ถ้าผู้เช่าประสงค์จะดัดแปลงหรือก่อสร้างเพิ่มเติมสถานที่เช่านี้ ผู้เช่าต้องยื่นขออนุญาตต่อกรุงเทพมหานครให้ได้รับอนุญาตเสียก่อนจึงจะทำการได้และผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ชำระเงินค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ต้องเสียไปในการนี้เองทั้งสิ้นและเมื่อผู้เช่าได้ทำการดัดแปลงหรือก่อสร้างเพิ่มเติมแล้วสิ่งก่อสร้างดังกล่าวต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันทีผู้เช่าจะทำการรื้อถอนออกไปไม่ได้เป็นอันขาด (5) การดัดแปลงหรือก่อสร้างเพิ่มเติมตาม (4) ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน ถ้าผู้เช่ากระทำการดัดแปลงหรือต่อเติมสถานที่เช่าโดยมิได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที และหรือเมื่อผู้ให้เช่าเรียกร้อง ผู้เช่ายอมทำให้ทรัพย์สินนั้นกลับคงสภาพเดิมและยอมรับผิดในความเสียหายบุบสลายอันเกิดจากการนั้นโดยจะไม่เรียกร้องค่าใช้จ่ายและค่าสิ่งของนั้น ๆ จากผู้ให้เช่าข้อ 9. ถ้าผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าฉบับนี้ข้อหนึ่งข้อใดหรือส่วนหนึ่งส่วนใดไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ หรือผู้เช่าถูกศาลพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลาย ให้ถือว่าสัญญาเช่าฉบับนี้เป็นอันยกเลิกต่อกันทันที โดยผู้ให้เช่าไม่ต้องบอกกล่าวก่อนและผู้เช่ายินยอมให้ผู้ให้เช่าเข้าครอบครองที่เช่าทันที จากข้อสัญญาดังกล่าว จำเลยทั้งสองรับว่าจำเลยทั้งสองวางตู้โต๊ะและเก้าอี้นอกตึกแถวพิพาทเพื่อขายอาหารที่ปากซอยบุญมาซึ่งเป็นเขตถนนของโจทก์หลังจากทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วส่วนการต่อเติมอาคารชั้นดาดฟ้าจำเลยทั้งสองได้ทำเองก่อนทำสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.6 และศาลฎีกาเห็นว่าจำเลยทั้งสองไม่มีสิทธิที่จะวางของในที่ดินของโจทก์ก่อนที่โจทก์อนุญาต สิทธิของจำเลยทั้งสองมีเพียงภายในห้องเช่าเท่านั้นและจำเลยทั้งสองมีสิทธิใช้เพียงเดินไปมาเพื่อเข้าออกเพราะตรงที่วางของเป็นทางเดิน การกระทำของจำเลยทั้งสองสร้างความเดือดร้อนรำคาญจนโจทก์ต้องขอพึ่งเจ้าพนักงานตำรวจการที่โจทก์ผู้มีสิทธิขัดขวางมิให้จำเลยทั้งสองเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้ขอความช่วยเหลือจากเจ้าพนักงานตำรวจเป็นการกระทำที่ถูกต้องตามขั้นตอนของกฎหมายแล้ว เพราะหน้าที่และความรับผิดของผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 552 อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติหรือการดังกำหนดไว้ในสัญญานั้นท่านว่าหาอาจจะทำได้ไม่ถ้าผู้เช่ากระทำการฝ่าฝืนบทบัญญัติในมาตรา 552 หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าและผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้คดีนี้จำเลยทั้งสองไม่มีเอกสารใด ๆ ที่จะผูกมัดโจทก์เพื่อให้ศาลฟังได้ว่า โจทก์อนุญาตให้วางของได้ คงมีแต่คำพูดของจำเลยทั้งสองเท่านั้นและจำเลยทั้งสองก็ไม่ได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์อนุญาตด้วยวาจาให้ขายของได้ตั้งแต่เมื่อใดเป็นเวลากี่วันกี่เดือนกี่ปี ที่ที่จำเลยทั้งสองใช้วางของเป็นที่ดินของโจทก์โจทก์ย่อมมีสิทธิทุกอย่างแต่จำเลยทั้งสองกลับวางของทั้ง ๆ ที่โจทก์ได้ห้ามปรามแล้วโจทก์ยังต้องเสียเงินทำป้ายปักห้ามวางของแสดงเจตนาให้ทราบ จำเลยทั้งสองยังดื้อไม่ปฏิบัติตามโดยไม่มีสิทธิการกระทำของจำเลยทั้งสองฟังได้ว่าได้ใช้สิทธิเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือดร้อนไม่เป็นไปตามปกติ และเมื่อเอาสภาพตำแหน่งที่อยู่แห่งการปฏิบัติการของจำเลยทั้งสองมาคำนึงประกอบโจทก์มีสิทธิจะปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป จำเลยทั้งสองรบกวนการครอบครองเข้ามาเกี่ยวข้องโดยมิชอบด้วยกฎหมายอันประพฤติผิด เป็นการกระทำที่ไม่สุจริตผิดวิญญูชน การกระทำของจำเลยทั้งสองเป็นการผิดสัญญาเช่าข้อ 3(1)
ที่โจทก์ฎีกาขอค่าเสียหายเดือนละ 20,000 บาท นับจากวันฟ้องนั้น จำเลยทั้งสองนำสืบรับว่า ตึกแถวพิพาทอาจให้เช่าได้ค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ศาลฎีกาเห็นว่า ตึกแถวพิพาทเป็นตึกแถว 5 ชั้น อยู่ในย่านศูนย์การค้าระหว่างธนาคารออมสินสำนักงานใหญ่และโรงภาพยนตร์ จำเลยที่ 1 รับว่าขายอาหารได้วันละประมาณ 6,000 บาท สมควรกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 20,000 บาท
พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากตึกแถวห้องเลขที่ 490/2 ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ20,000 บาท นับแต่วันฟ้องวันที่ 17 กรกฎาคม 2529 จนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารได้ออกไป
