แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
จำเลยเช่าซื้อบ้านพิพาทพร้อมที่ดินจากโจทก์ หลังจากชำระค่าเช่าซื้อให้โจทก์แล้วบางส่วน จำเลยจึงทราบว่าโจทก์สร้างบ้านพิพาทโดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการ ดังนี้คำรับรองของโจทก์ที่ให้ไว้แก่จำเลยว่าจะจัดการขอให้ทางราชการออกใบอนุญาตปลูกสร้างบ้านพิพาทให้ถูกต้องตามกฎหมาย จึงมีความสำคัญสำหรับจำเลยอย่างยิ่งและเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องปฏิบัติตามคำรับรองนั้นการที่จำเลยรับโอนที่ดินที่บ้านพิพาทปลูกอยู่เป็นกรรมสิทธิ์ทั้งที่รู้ว่าบ้านพิพาทยังไม่ได้รับอนุญาตให้ปลูกสร้างก็ดี และจำเลยนำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองธนาคารก็ดี โจทก์จะถือเอามาเป็นเหตุบอกเลิกหน้าที่ตามคำรับรองหาได้ไม่ แม้จำเลยได้ต่อเติมบ้านพิพาทขัดต่อข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานครแต่ก็ได้ความว่าแม้จำเลยจะมิได้ต่อเติมบ้านพิพาท ทางราชการก็คงไม่ออกใบอนุญาตให้ การที่ทางราชการไม่ออกใบอนุญาตให้จึงมิได้เกิดจากการกระทำของจำเลยเมื่อโจทก์ยังไม่ได้จัดการให้ทางราชการออกใบอนุญาตปลูกสร้างบ้านพิพาทให้ถูกต้องตามกฎหมายตามคำรับรองที่ให้ไว้แก่จำเลย โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิจะได้รับชำระเงินตามเช็คที่จำเลยสั่งจ่ายให้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อบ้านและที่ดินจากโจทก์ในราคา 1,940,000 บาท จำเลยชำระค่าเช่าซื้อให้โจทก์ในวันทำสัญญา เป็นเงิน 79,000 บาท ต่อมาได้ชำระค่าเช่าซื้อให้โจทก์อีกเป็นเงิน 300,000 บาท และจำเลยได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อเรื่อยมา ต่อมาจำเลยต้องการชำระเงินค่าเช่าซื้อซึ่งจำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ทั้งสิ้นเป็นเงิน 1,561,000 บาทให้เสร็จสิ้น โดยจำเลยขอเอาที่ดินที่เช่าซื้อจำนองธนาคารเพื่อเอาเงินมาชำระ โจทก์ยินยอมตามที่จำเลยขอวันที่ 14 เมษายน 2526โจทก์ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลย และจำเลยได้จำนองที่ดินกับธนาคารกรุงไทย จำกัด เป็นจำนวนเงิน 1,100,000 บาทแล้วชำระค่าเช่าซื้อที่ดินพร้อมบ้านให้โจทก์ ส่วนที่เหลืออีก461,000 บาท และค่าจ้างที่จำเลยว่าจ้างให้โจทก์ตกแต่งต่อเติมอาคารเป็นเงิน 33,098 บาท รวมเป็นเงิน 494,098 บาทจำเลยได้ออกเช็คธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาราชเทวี 2 ฉบับเลขที่ 430618-9 ลงวันที่ 23 พฤษภาคม 2526 สั่งจ่ายเงินฉบับแรกจำนวนเงิน 247,000 บาท และฉบับหลัง 247,098 บาท ชำระให้โจทก์ และโจทก์ได้ส่งมอบบ้านและที่ดินที่ให้เช่าซื้อให้จำเลยครอบครอง ส่วนบ้านที่เช่าซื้อยังมีเหตุขัดข้องในการขอใบอนุญาตปลูกสร้าง ในระหว่างที่โจทก์ดำเนินการขอใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารที่ให้เช่าซื้อ จำเลยไม่ได้ให้ความร่วมมือและขัดขวางมิให้โจทก์ดำเนินการขอให้ทางราชการออกใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารที่เช่าซื้อได้โดยจำเลยได้จ้างช่างมาก่อสร้างเพิ่มเติมอาคารทางด้านหลังและด้านข้าง โดยฝ่าฝืนข้อบัญญัติและประกาศกรุงเทพมหานครเป็นอุปสรรคในการที่โจทก์จะขอใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารการกระทำของจำเลยแสดงว่าจำเลยไม่ถือเอาการขออนุญาตปลูกสร้างอาคารและโอนบ้านเป็นกรรมสิทธิ์แก่จำเลยเป็นข้อสาระสำคัญและต่อมาในวันที่ 1 สิงหาคม 2526 จำเลยยังได้นำบ้านและที่ดินที่เช่าซื้อไปจดทะเบียนจำนองเป็นประกันเงินกู้กับธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด ในจำนวนเงินเกินกว่าราคาของที่ดินและบ้านที่จำเลยเช่าซื้อจากโจทก์ การกระทำของจำเลยทั้งสองประการนั้นถือได้ว่าจำเลยสละเงื่อนไขที่ตกลงกับโจทก์ในเรื่องโจทก์จะจัดการออกใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมาย โจทก์ทราบการกระทำของจำเลยแล้ว ยินยอมให้บ้านที่เช่าซื้อตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยไม่จำต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บ้านดังกล่าวแก่จำเลย ณ ที่ว่าการเขตพญาไท ตามสัญญาเช่าซื้ออีกเพราะบ้านเป็นส่วนควบของที่ดินอยู่แล้ว เมื่อจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านที่เช่าซื้อแล้ว จำเลยต้องชำระค่าเช่าซื้อที่ดินและบ้านที่ค้างชำระอยู่จำนวน 461,000 บาท และค่าจ้างตกแต่งต่อเติมอาคารจำนวน 33,098 บาท รวมเป็นเงิน494,098 บาท ให้แก่โจทก์ โจทก์จึงนำเช็คดังกล่าวไปเข้าบัญชีของโจทก์เมื่อวันที่ 14 กันยายน 2526 ธนาคารได้ปฏิเสธการจ่ายเงินตามเช็ค ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้จำเลยชำระเงินจำนวน 494,098 บาท พร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยตกลงทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพร้อมบ้านตามฟ้องกับโจทก์ในขณะที่ดินยังไม่มีสิ่งปลูกสร้าง โจทก์ตกลงจะปลูกสร้างบ้านให้ตรงตามแบบแปลนและรายละเอียดต่าง ๆ ตามแบบบ้านตัวอย่างที่โจทก์ได้ปลูกสร้างขึ้นแล้วในที่ดินบริเวณเดียวกันขณะที่จำเลยตกลงทำสัญญาเช่าซื้อกับโจทก์ จำเลยไม่เคยทราบว่าทางราชการกรุงเทพมหานครห้ามมิให้ปลูกสร้างสิ่งก่อสร้างอย่างใด ๆลงบนที่ดินแปลงที่จำเลยตกลงเช่าซื้อจากโจทก์ และไม่ทราบว่าเลขที่บ้าน 59/9 ที่โจทก์ระบุในแผนผังว่าเป็นเลขที่บ้านที่จะปลูกสร้างขึ้นบนที่ดินแปลงนั้น เป็นเลขที่บ้านที่โจทก์กำหนดขึ้นเองโดยยังไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการโดยถูกต้อง โจทก์ปกปิดข้อความจริงนี้ไว้ โดยไม่เคยแจ้งให้จำเลยทราบ เมื่อบ้านดังกล่าวได้ปลูกสร้างขึ้นเป็นรูปเป็นร่าง จำเลยได้ลงทุนตกแต่งเปลี่ยนแปลงวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างไปมาก และได้ชำระเงินค่าเช่าซื้อให้โจทก์เป็นเงิน 379,000 บาท โจทก์รับรองว่าเมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยจะไม่มีปัญหาใด ๆ จำเลยจึงยอมให้เวลาโจทก์ที่จะดำเนินการขออนุญาตปลูกสร้างให้เป็นผลสำเร็จ โดยจำเลยขอระงับการจ่ายเงินตามงวดที่จะต้องจ่ายให้โจทก์ไว้ก่อน ซึ่งโจทก์ยินยอม แต่จนกระทั่งต้นปี พ.ศ. 2526 โจทก์ยังไม่สามารถดำเนินการให้ทางราชการมีคำสั่งอนุญาตให้ปลูกสร้างบ้านได้ ทั้งยังถูกทางราชการเปรียบเทียบปรับฐานปลูกสร้างอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตอีกด้วยจำเลยจึงแจ้งให้โจทก์ทราบว่าจำเลยพร้อมจะชำระเงินตามงวดให้แก่โจทก์ หากโจทก์สามารถส่งมอบบ้านที่ปลูกสร้างให้แก่จำเลยได้โดยปลอดจากปัญหาในเรื่องที่ไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ปลูกสร้าง โจทก์แจ้งให้ตัวแทนของจำเลยทราบว่าโจทก์พร้อมจะส่งมอบบ้านให้จำเลยได้ในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2526 โดยจำเลยจะต้องชำระเงินค่าเช่าซื้องวดที่ 3 กับค่าต่อเติมรวมเป็นเงิน366,196 บาท ให้แก่โจทก์ จำเลยได้จัดเตรียมเช็คสั่งจ่ายเงินตามจำนวนที่โจทก์ขอให้ชำระไว้พร้อม แต่เมื่อถึงวันกำหนดที่โจทก์จะต้องส่งมอบบ้าน ปรากฏว่าโจทก์ยังไม่สามารถแก้ปัญหาเรื่องบ้านยังไม่ได้รับอนุญาตให้ปลูกสร้างให้เป็นผลสำเร็จได้ จำเลยจึงไม่ยอมชำระเงินและรับมอบบ้าน ต่อมาโจทก์ได้จัดการโอนที่ดินพร้อมบ้านซึ่งในขณะนั้นยังไม่อยู่ในสภาพที่จะเข้าอยู่อาศัยได้ตามที่ตกลงทำสัญญาเช่าซื้อในตอนแรกให้แก่โจทก์ แล้วจัดการให้จำเลยมอบอำนาจให้โจทก์นำบ้านและที่ดินดังกล่าวไปจำนองกับธนาคารกรุงไทย จำกัดได้เงินจากการจำนอง 1,100,000 บาท เงินจำนวนนี้โจทก์จัดสรรเอาชำระหนี้ค่าบ้านและที่ดินที่โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยทั้งหมดสำหรับเงินส่วนที่เหลือจำเลยออกเช็คสั่งจ่ายเงินตามฟ้อง โดยมีเงื่อนไขสำคัญว่าโจทก์จะไม่นำเช็คทั้งสองฉบับดังกล่าวไปเรียกเก็บเงินจนกว่าจะจัดการขอให้ทางราชการออกใบอนุญาตให้ปลูกสร้างบ้านได้โดยถูกต้องตามกฎหมายเสียก่อนจำเลยไม่เคยให้สัญญาต่อโจทก์ว่าจะไม่นำบ้านที่เช่าซื้อไปก่อให้เกิดภาระติดพันใด ๆ และจำเลยไม่เคยสละเงื่อนไขสำคัญที่โจทก์จะต้องจัดการให้บ้านหลังดังกล่าวได้รับอนุญาตให้ปลูกสร้างได้ก่อนแล้วโจทก์จึงจะมีสิทธิเรียกเก็บเงินตามเช็คทั้งสองฉบับได้โจทก์ยังไม่มีสิทธิที่จะนำเช็คทั้งสองฉบับดังกล่าวไปเรียกเก็บเงินได้เพราะโจทก์ยังไม่สามารถจัดการให้ทางราชการอนุญาตให้มีการปลูกสร้างบ้านดังกล่าว การที่โจทก์นำเช็คไปเรียกเก็บเงินเป็นการกระทำผิดข้อตกลงที่มีอยู่ต่อจำเลย จำเลยย่อมมีสิทธิที่จะสั่งให้ธนาคารระงับการจ่ายเงินตามเช็คนั้นได้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน 494,098 บาทพร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันที่ 14 กันยายน 2526จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันและไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า จำเลยได้เช่าซื้อบ้านพิพาทพร้อมที่ดินจากโจทก์ หลังจากชำระราคาค่าเช่าซื้อให้โจทก์แล้วบางส่วนจำเลยจึงทราบว่า โจทก์สร้างบ้านพิพาทโดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ปลูกสร้างได้ แต่จำเลยยังปฏิบัติตามสัญญาต่อไปโดยรับโอนที่ดินที่ปลูกบ้านพิพาทและรับมอบการครอบครองบ้านพิพาทจากโจทก์ พร้อมกับชำระค่าเช่าซื้อที่ยังค้างแก่โจทก์จนครบถ้วนด้วยเงินสดจำนวนหนึ่ง และด้วยเช็ค 2 ฉบับ สั่งจ่ายเงินตามฟ้องอีกจำนวนหนึ่ง โดยโจทก์รับรองกับจำเลยไว้ตามเอกสารหมาย ล.8ว่าจะไม่นำเช็ค 2 ฉบับ ดังกล่าวไปเรียกเก็บเงิน จนกว่าโจทก์จะจัดการขอให้ทางราชการออกใบอนุญาตสร้างบ้านพิพาทให้ถูกต้องตามกฎหมายเสียก่อน แต่เมื่อจำเลยนำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองธนาคารในเวลาต่อมา โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยบอกเลิกข้อตกลงที่ให้ไว้กับจำเลยดังกล่าว พร้อมกับแจ้งว่าจะนำเช็ค 2 ฉบับ ตามฟ้องไปเบิกเงินจากธนาคาร จำเลยได้มีหนังสือแจ้งไปว่า โจทก์ยังไม่มีสิทธิยกเลิกข้อตกลง เพราะยังไม่ได้ปฏิบัติตามข้อตกลงที่ให้ไว้กับจำเลย และจำเลยได้แจ้งให้ธนาคารระงับการจ่ายเงินตามเช็ค 2 ฉบับตามฟ้องไว้ เมื่อโจทก์นำไปเรียกเก็บเงิน ทางธนาคารจึงปฏิเสธการจ่ายเงิน โดยให้เหตุผลว่า มีคำสั่งให้ระงับการจ่าย ปัจจุบันบ้านพิพาทยังไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ปลูกสร้างได้คดีมีข้อวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า จำเลยยังมีสิทธิไม่ต้องชำระเงินตามฟ้องให้แก่โจทก์หรือไม่ จำเลยฎีกาว่าตราบใดที่โจทก์ยังไม่ได้จัดการให้ทางราชการออกใบอนุญาตให้ปลูกสร้างบ้านพิพาทได้ตามกฎหมาย จำเลยก็ยังไม่มีหน้าที่ต้องชำระเงินตามฟ้องให้โจทก์พิเคราะห์แล้วเห็นว่า โจทก์สร้างบ้านพิพาทให้จำเลยเช่าซื้อจึงเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องขออนุญาตปลูกสร้างให้ถูกต้องตามกฎหมาย แต่โจทก์สร้างบ้านพิพาทโดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ปลูกสร้างได้เช่นนี้ บ้านพิพาทจึงอาจถูกทางราชการสั่งให้เปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือรื้อถอนเสียได้ หากกรณีเป็นดังนี้ จำเลยผู้รับโอนบ้านพิพาทมาจากโจทก์ย่อมเสียหาย ดังนั้นคำรับรองโจทก์ที่ให้ไว้แก่จำเลยว่าจะจัดการขอให้ทางราชการออกใบอนุญาตปลูกสร้างบ้านพิพาทให้ถูกต้องตามกฎหมาย จึงมีความสำคัญสำหรับจำเลยอย่างยิ่ง และเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องปฏิบัติตามคำรับรองนั้นโดยเคร่งครัด ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยรับโอนที่ดินที่บ้านพิพาทปลูกอยู่เป็นกรรมสิทธิ์ทั้ง ๆ ที่รู้ว่าบ้านพิพาทยังไม่ได้รับอนุญาตให้ปลูกสร้าง และจำเลยยังนำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองธนาคารไว้ กรณีถือได้ว่าจำเลยรับชำระหนี้จากโจทก์โดยรู้ว่าโจทก์ไม่สามารถจะได้รับอนุญาตให้ปลูกสร้างบ้านพิพาทให้จำเลยได้ตามข้อตกลงนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยรับโอนที่ดินที่บ้านพิพาทปลูกอยู่เป็นกรรมสิทธิ์ทั้งที่รู้ว่าบ้านพิพาทยังไม่ได้รับอนุญาตให้ปลูกสร้างก็ดี และการที่จำเลยนำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองธนาคารก็ดี เป็นเรื่องปกติธรรมดาที่จำเลยมีสิทธิจะกระทำได้ในฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และการกระทำของจำเลยดังกล่าวเป็นคนละเรื่องกับการที่โจทก์จะต้องไปจัดการขอให้ทางราชการออกใบอนุญาตปลูกสร้างบ้านพิพาทให้ถูกต้องตามกฎหมายตามคำรับรองที่ให้ไว้กับจำเลยตามเอกสารหมาย ล.8โจทก์จึงถือเอาการกระทำของจำเลยดังได้กล่าวแล้วมาเป็นเหตุบอกยกเลิกหน้าที่ตามคำรับรองที่ให้ไว้แก่จำเลยหาได้ไม่ ในเมื่อจำเลยไม่ยินยอมด้วย โจทก์ยังคงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำรับรองที่ให้ไว้กับจำเลยต่อไป ที่โจทก์อ้างว่า จำเลยต่อเติมบ้านพิพาทขัดต่อข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานครทำให้การขออนุญาตเป็นการพ้นวิสัยนั้น เห็นว่า แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าจำเลยได้ต่อเติมบ้านพิพาทจริงดังที่โจทก์อ้าง แต่ก็ได้ความจากคำเบิกความของนายมานพสุชาตะประคัลภ์ ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการของโจทก์ว่าโจทก์ปลูกสร้างบ้านพิพาทขัดต่อข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานคร ที่สำคัญยังได้ความจากคำเบิกความของพยานโจทก์ปากนี้อีกว่า แม้จำเลยจะไม่ได้ต่อเติมบ้านพิพาท ทางราชการก็คงจะไม่ออกใบอนุญาตให้ เว้นแต่จะได้มีการแก้ไขส่วนที่ไม่ถูกต้องตามที่เจ้าหน้าที่ตรวจพบเสียก่อนจากคำเบิกความของนายมานพดังกล่าวจึงฟังได้ว่าที่ทางราชการไม่ออกใบอนุญาตให้ มิได้เกิดจากการกระทำของจำเลย แต่เกิดจากการกระทำของโจทก์โดยตรง ส่วนที่โจทก์อ้างว่า จำเลยไม่ให้ความร่วมมือในการที่จะขอใบอนุญาตเป็นอุปสรรคต่อการได้รับอนุญาตนั้นนายมานพพยานโจทก์เบิกความว่าจำเลยไม่ยอมให้โจทก์เข้าไปจัดการแก้ไขส่วนที่ก่อสร้างไม่ถูกต้องตามแบบที่ขออนุญาตนั้น ก็มีแต่คำเบิกความของพยานปากนี้ลอย ๆ ไม่มีพยานสนับสนุนข้ออ้างดังกล่าวของโจทก์ฟังไม่ขึ้น กรณียังฟังไม่ได้ว่าการขอใบอนุญาตปลูกสร้างบ้านพิพาทเป็นการพ้นวิสัยเกิดจากการกระทำของจำเลยและฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้สละเงื่อนไขตามที่โจทก์ให้คำรับรองไว้เมื่อโจทก์ยังไม่ได้จัดการให้ทางราชการออกใบอนุญาตปลูกสร้างบ้านพิพาทให้ถูกต้องตามกฎหมายตามคำรับรองที่ให้ไว้แก่จำเลย ดังนี้โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิจะได้รับชำระเงินตามเช็คที่จำเลยสั่งจ่ายให้”
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
