แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ประกาศของคณะปฏิวัติและพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวเขตที่ดินที่เวนคืน ซึ่งได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เพียงแต่กำหนดว่าที่ดินจะถูกเวนคืนท้องที่ใด อำเภออะไร กว้างที่สุดและแคบที่สุดเท่าไรเท่านั้น แม้จะมีแผนที่แนบ ก็ไม่อาจทราบได้แน่ชัดว่าที่ดินแปลงใดถูกเวนคืนบ้าง ผู้ขายได้ซื้อที่ดินมาจากผู้อื่นและขออนุญาตทำการปลูกสร้างอาคาร แล้วขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อโดยผู้ขายไม่รู้ว่าที่ดินถูกเวนคืน และความไม่รู้มิใช่เพราะความประมาทของผู้ขาย ผู้ขายไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายตามฟ้องที่ผู้ซื้อฟ้องว่าผู้ขายปกปิดความจริงเรื่องการเวนคืน พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497กำหนดให้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา และให้เจ้าหน้าที่มอบสำเนาอันแท้จริงแห่งพระราชกฤษฎีกา และพระราชบัญญัติดังกล่าว พร้อมทั้งแผนที่ท้ายพระราชกฤษฎีกาและพระราชบัญญัตินั้นให้แก่…ที่ว่าการอำเภอหรือหอทะเบียนที่ดินในตำบลซึ่งทรัพย์สินที่ต้องเวนคืนนั้นตั้งอยู่ เมื่อพระราชกฤษฎีกาได้กำหนดให้ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครเป็นเจ้าหน้าที่ผู้ดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกา ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครย่อมมีหน้าที่ต้องแจ้งให้สำนักงานที่ดินซึ่งทรัพย์สินที่ต้องเวนคืนนั้นตั้งอยู่ทราบเมื่อไม่แจ้งย่อมเป็นการไม่ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมายและเป็นการกระทำละเมิดต่อผู้ซื้อที่ดินที่ถูกเวนคืนนั้น
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวจากจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นของโจทก์ทั้งสอง โดยจำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 ทราบดีว่าที่ดินดังกล่าวถูกเวนคืนแต่สมคบร่วมกันปฏิบัติหน้าที่มิชอบ โดยทุจริตโดยจงใจและประมาทเลินเล่อออกใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารดังกล่าวและจำเลยที่ 5 มิได้แจ้งไปยังสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเกี่ยวกับการเวนคืนดังกล่าวเพื่อระงับการจดทะเบียนนิติกรรม ขอให้จำเลยจ่ายค่าเสียหายและค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์ทั้งสอง
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่รู้ว่ากรุงเทพมหานครได้เวนคืนที่ดินแล้ว เจ้าของที่ดินเดิมและเจ้าพนักงานที่ดินไม่เคยแจ้งให้จำเลยที่ 1 ทราบ เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ทั้งสองเจ้าพนักงานที่ดินก็ไม่เคยทักท้วง จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่าจำเลยไม่ได้เป็นเจ้าของที่พิพาท โจทก์กับจำเลยที่ 2 ที่ 3 ไม่มีนิติสัมพันธ์กัน ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 4 และที่ 5 ให้การว่าจำเลยที่ 4 ได้ปฏิบัติตามระเบียบของทางราชการทุกประการ จำเลยที่ 5ดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวทางหลวงสายรัชดาภิเษก ซึ่งมีประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 295 ให้ทำการก่อสร้างอาคารในแนวทางได้แต่ถ้าจะต้องรื้อถอนจะไม่ได้รับค่าตอบแทน และห้ามโอนกรรมสิทธิ์ประกาศของคณะปฏิวัติและพระราชกฤษฎีกาเป็นกฎหมายต้องทราบทั่วกันจำเลยที่ 5 ไม่มีหน้าที่ต้องแจ้งให้กรมที่ดินทราบ เป็นความบกพร่องของโจทก์เอง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 5 ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ทั้งสองพร้อมดอกเบี้ย นอกจากนี้ให้ยก โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 5อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินให้แก่โจทก์ทั้งสองด้วยพร้อมดอกเบี้ย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยที่ 1 ที่ 5 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่าจำเลยที่ 1 เป็นบริษัทจำกัด มีจำเลยที่ 2 ที่ 3 เป็นกรรมการจำเลยที่ 4 เป็นผู้ช่วยหัวหน้าเขต รักษาราชการแทนหัวหน้าเขตดุสิต เป็นข้าราชการสังกัดกรุงเทพมหานครจำเลยที่ 5 เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2518 จำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่28066 แขวงบางซื่อ เขตดุสิต กรุงเทพมหานคร และได้แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยก่อสร้างตึกแถวสี่ชั้นขายพร้อมที่ดินโดยจำเลยที่ 5ได้อนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารเมื่อ พ.ศ. 2518 แปลงพิพาทคือแปลงโฉนดเลขที่ 85854 ซึ่งปลูกตึกแถวเลขที่ 933 เมื่อปี พ.ศ. 2521โจทก์ทั้งสองได้ซื้อตึกแถวพร้อมที่ดินดังกล่าวจากจำเลยที่ 1ในราคา 420,000 บาทโดยจดทะเบียนการซื้อขายที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร แต่ปรากฏว่าที่ดินพิพาทถูกเวนคืนเพื่อสร้างทางหลวงแผ่นดินสายรัชดาภิเษก ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 23ลงวันที่ 18 ธันวาคม 2514 และได้มีประกาศพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวเขตที่ดินที่จะเวนคืนเมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2517 ค่าทดแทนที่ดินโจทก์มีสิทธิได้จากกรุงเทพมหานครจำเลยที่ 5 โดยกำลังอยู่ระหว่างเจรจาเพื่อตกลงกัน แต่อาคารเลขที่ 933 ไม่อยู่ในเกณฑ์ที่จะพิจารณาค่าทดแทนเพราะปลูกสร้างภายหลังที่ประกาศพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวเขตที่ดิน จำเลยที่ 5 มิได้แจ้งเรื่องการเวนคืนที่ดินที่พิพาทให้กรมที่ดิน และสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร มีปัญหาในชั้นนี้ว่า จำเลยที่ 1 และที่ 5 จะต้องรับผิดในความเสียหายที่เกี่ยวกับตึกแถวซึ่งทางราชการไม่จ่ายค่าทดแทนให้หรือไม่เพียงใด
พิเคราะห์แล้ว ในเรื่องความรับผิดของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ฎีกาว่า จำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ เพราะจำเลยที่ 1ไม่รู้ว่าที่ดินถูกเวนคืนจึงได้สร้างอาคารขายให้โจทก์ทั้งสองศาลฎีกาเห็นว่าแม้จะได้มีประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 23ลงวันที่ 18 ธันวาคม 2514 และพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวเขตที่ดินที่จะเวนคืนเมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2517 ซึ่งได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาก็ตาม แต่ประกาศของคณะปฏิวัติและพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวเพียงกำหนดว่าที่ดินที่จะถูกเวนคืนอยู่ท้องที่ อำเภออะไร กว้างที่สุดและแคบที่สุดเท่าไรเท่านั้น แม้จะมีแผนที่แนบก็ไม่อาจจะทราบได้แน่ชัดว่า ที่ดินแปลงใดถูกเวนคืนบ้าง จำเลยที่ 1นำสืบว่าไม่รู้ว่าที่ดินถูกเวนคืน และปรากฏว่าตอนที่จำเลยที่ 1ซื้อที่ดินมา ก็ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยไม่มีข้อขัดข้องประการใดการปลูกสร้างอาคารก็ได้รับอนุญาตด้วยดี ไม่มีเหตุที่จะทำให้จำเลยที่ 1 สงสัยหรือเฉลียวใจว่าที่ดินจะได้ถูกเวนคืนแล้วนอกจากนี้ยังปรากฏตามเอกสารหมาย ล.7 ว่าจำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินมาเป็นราคาถึง 1,452,000 บาท และได้รับอนุญาตให้ปลูกตึกแถว 4 ชั้น39 ห้อง (ตามเอกสารหมาย จ.16) เป็นการลงทุนด้วยเงินจำนวนมากหากจำเลยที่ 1 รู้ว่าที่ดินถูกเวนคืนไม่น่าจะซื้อที่ดินและลงทุนสร้างตึกแถวดังกล่าว เพราะเสี่ยงต่อการที่จะได้รับความเสียหายทั้งทางด้านการเงินและชื่อเสียง คดีจึงฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 1รู้ว่าที่ดินรายนี้ถูกเวนคืนแล้วกลับปกปิดความจริงนำมาสร้างตึกแถวและขายให้แก่โจทก์ทั้งสองและคนอื่น ๆ และตามพฤติการณ์ต่าง ๆดังกล่าวข้างต้นก็ยังฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 1 ได้ประมาทเลินเล่อจึงไม่รู้ข้อเท็จจริงดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาจำเลยที่ 1 ฟังขึ้น
ส่วนฎีกาของจำเลยที่ 5 ที่อ้างว่า จำเลยที่ 5 ได้ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมายทุกประการแล้ว การเวนคืนที่ดินประชาชนต้องทราบโจทก์ไม่ทราบเพราะไม่ตรวจสอบให้ดี เป็นความผิดของโจทก์เองและกรมที่ดินรู้อยู่แล้วว่าที่ดินถูกเวนคืน จำเลยที่ 5 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497 มาตรา 9 บัญญัติว่านอกจากที่จะต้องประกาศในราชกิจจานุเบกษาแล้ว ให้เจ้าหน้าที่มอบสำเนาอันแท้จริงแห่งพระราชกฤษฎีกา และพระราชบัญญัติดังกล่าวในมาตรา 6 และมาตรา 8 พร้อมทั้งแผนที่ท้ายพระราชกฤษฎีกาและพระราชบัญญัตินั้น ๆ ไว้ ณ สถานที่เหล่านี้ คือ (ก) ที่ทำการเจ้าหน้าที่ (ข) ที่ทำการผู้ว่าราชการจังหวัด ซึ่งทรัพย์สินที่ต้องเวนคืนนั้นตั้งอยู่ (ค) ที่ว่าการอำเภอ หรือหอทะเบียนที่ดินในตำบลซึ่งทรัพย์สินที่ต้องเวนคืนนั้นตั้งอยู่และมาตรา 4 บัญญัติว่า”เจ้าหน้าที่” หมายความว่า กระทรวงทบวงกรมในรัฐบาลหรือทบวงการเมืองอื่น หรือบุคคลผู้กระทำการเพื่อประโยชน์ของรัฐซึ่งมีอำนาจที่จะกระทำการใด ๆ ที่ได้รับอำนาจให้กระทำ หรือควบคุมการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์และพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวทางหลวงที่จะสร้างทางหลวงเทศบาลสายรัชดาภิเษก ตอนแขวงบางซื่อแขวงลาดยาว พ.ศ. 2517 มาตรา 4 บัญญัติว่า ให้ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครเป็นเจ้าหน้าที่ผู้ดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกานี้ดังนั้นจำเลยที่ 5 จะต้องมีหน้าที่แจ้งให้สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครทราบตามมาตรา 9(ค) เมื่อจำเลยที่ 5 มิได้แจ้งดังกล่าว เป็นการไม่ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมาย ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง ส่วนจะถือว่าเป็นความผิดของโจทก์เองที่ไม่ตรวจสอบให้ดีหรือไม่นั้น ได้ความจากพยานหลักฐานโจทก์ว่า โจทก์ทั้งสองตกลงซื้อที่ดินและตึกพิพาทแล้วไปจดทะเบียนการซื้อขายที่สำนักงานที่ดินได้โดยเรียบร้อยไม่มีปัญหาหรือข้อขัดข้อง ต่อมาโจทก์ทราบว่าที่ดินพิพาทได้ถูกเวนคืน จึงได้มีหนังสือสอบถามไปยังจำเลยที่ 5และได้รับคำตอบยืนยันมา แสดงว่าหากโจทก์สอบถามไปยังจำเลยที่ 5ก่อนซื้อที่ดิน โจทก์ก็จะทราบได้ว่าที่ดินถูกเวนคืน ความเสียหายก็จะไม่เกิดขึ้น แต่ก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้สอบถามดังกล่าวจึงเป็นการที่โจทก์ทั้งสองมีส่วนผิดในการไม่ระมัดระวังอยู่ด้วยแต่ก็เป็นเพียงเหตุที่จะลดค่าเสียหาย ไม่ถึงกับจะทำให้จำเลยที่ 5 หลุดพ้นความรับผิดเสียทีเดียว ส่วนที่ข้อเท็จจริงได้ความตามข้ออ้างและทางนำสืบของจำเลยที่ 5 ว่า เจ้าพนักงานที่ดินเป็นกรรมการเวนคืนรายนี้อยู่ด้วย ทราบแล้วว่าตึกแถวพิพาทปลูกสร้างอยู่บนที่ดินที่ถูกเวนคืนจะทำให้จำเลยที่ 5 หลุดพ้นความรับผิดหรือไม่นั้น ไม่ปรากฏว่าเจ้าพนักงานที่ดินที่เป็นกรรมการเป็นบุคคลคนเดียวกับเจ้าพนักงานที่ดินที่จดทะเบียนรายนี้ และได้ความจากคำเบิกความของนายสง่า ไชยยศ ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครว่า หน่วยงานที่รับผิดชอบแจ้งถึงการเวนคืน ก็จะลงในบัญชีเวนคืน เมื่อมีผู้มาขอจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินเจ้าหน้าที่ก็จะตรวจบัญชีอายัดหรือเวนคืนซึ่งที่ดินรายพิพาทนี้ไม่มีปรากฏในบัญชีเวนคืน และนางสนอง ทองเสริม เจ้าหน้าที่ลงบัญชีอายัดและเวนคืน และเป็นผู้ตรวจสอบการอายัดและเวนคืนเบิกความว่า จะลงบัญชีเฉพาะหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้แจ้งมาให้ทราบ แสดงว่าจะมีการจดทะเบียนนิติกรรมให้โดยอาศัยการแจ้งของเจ้าหน้าที่เวนคืนที่รับผิดชอบ มิได้อาศัยความรู้ของเจ้าพนักงานที่ดินซึ่งเป็นกรรมการเวนคืนการที่จำเลยที่ 1 สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทรายนี้ให้โจทก์ได้ จึงเป็นผลโดยตรงจากการไม่ปฏิบัติหน้าที่ของจำเลยที่ 5 จำเลยที่ 5 จึงต้องรับผิดต่อโจทก์ทั้งสอง
สำหรับข้อที่ว่า จำเลยที่ 5 จะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองเพียงใดนั้น เห็นว่าจากข้อเท็จจริงที่ได้วินิจฉัยมาเป็นเรื่องที่โจทก์ทั้งสองได้จ่ายเงินค่าซื้อที่ดินและตึกพิพาทแล้วที่ดินถูกเวนคืนโดยจำเลยที่ 5 ไม่แจ้งเรื่องการเวนคืนแก่สำนักงานที่ดินจึงทำให้มีการซื้อขายได้อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง แต่โจทก์ทั้งสองจะได้รับค่าทดแทนสำหรับที่ดิน ความเสียหายของโจทก์จึงได้แก่จำนวนเงินที่โจทก์ยังขาดอยู่หลังจากหักค่าทดแทนค่าที่ดินออกแล้ว ซึ่งมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ 5 ประการแรกว่า โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทในราคา 420,000 บาทหรือ 200,000 บาท พิเคราะห์แล้ว ข้อนี้โจทก์ทั้งสองกล่าวในคำฟ้องว่าโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทจากจำเลยที่ 1 เป็นเงิน420,000 บาท จำเลยที่ 5 มิได้ให้การปฏิเสธข้อนี้อย่างไรจึงฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นเงิน420,000 บาท แต่โจทก์ทั้งสองมีสิทธิได้รับค่าทดแทนสำหรับที่ดินจึงต้องหักค่าตอบแทนดังกล่าวออกเสียก่อน จึงจะเป็นความเสียหายของโจทก์ทั้งสองซึ่งเห็นว่า ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 28 ตารางวา โจทก์ทั้งสองมิได้นำสืบว่าที่ดินมีราคาอย่างไร ส่วนจำเลยนั้น ปรากฏจากคำเบิกความของนายวรพันธ์ ชวงนะเวสสกุล พยานจำเลยที่ 3 ตอบทนายโจทก์ว่าที่ดินพิพาทขณะนี้ราคาตารางวาละประมาณ 2,000 บาทเศษเมื่อพิเคราะห์ประกอบกับทำเลที่ตั้งของที่ดินซึ่งอยู่แขวงบางซื่อเขตดุสิตแล้ว เห็นว่า ค่าทดแทนสำหรับที่ดินพิพาทสมควรจะได้ตารางวาละ 8,000 บาท คิดเป็นค่าทดแทนสำหรับที่ดินเป็นเงิน224,000 บาท เงินที่ยังขาดอยู่อันเป็นค่าเสียหายของโจทก์ทั้งสองจึงมีจำนวน 196,000 บาท แต่เนื่องจากโจทก์ทั้งสองมีส่วนผิดอยู่ด้วยดังได้วินิจฉัยมาแล้ว ซึ่งพิเคราะห์แล้วโจทก์ทั้งสองมีส่วนผิดอยู่ด้วยหนึ่งในสี่ส่วน จึงลดค่าเสียหายลงตามส่วนดังกล่าวคงเป็นค่าเสียหายที่จำเลยที่ 5 จะต้องชำระแก่โจทก์ 147,000 บาท”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 5 ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ทั้งสองพร้อมดอกเบี้ย ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองที่เกี่ยวกับจำเลยที่ 1นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
