แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและบ้านพิพาท จำเลย ให้การต่อสู้คดีว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาท โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาท ระหว่างจำเลยกับโจทก์ร่วม ถือไม่ได้ว่าจำเลยกล่าวแก้ เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์เมื่อโจทก์บรรยายฟ้องว่า ที่ดินและบ้านพิพาทในขณะยื่นคำฟ้องอาจให้เช่าได้เดือนละ 6,000 บาท จึงต้องห้ามฎีกาใน ข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 248 วรรคสอง สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยมีข้อตกลงว่า จำเลยผู้จะซื้อจะชำระให้แก่โจทก์ร่วมผู้จะขายเป็นงวด ๆ ทุกวันที่ 16 ของทุกเดือน ส่วนราคาบ้านและที่ดินที่ยังคงต้องผ่อนชำระกับธนาคารอยู่นั้นจำเลยผู้จะซื้อจะเป็นผู้ผ่อนชำระกับธนาคารเอง โดยไม่เกี่ยวข้องกับผู้จะขายเลย ในกรณีที่ผู้จะซื้อผิดนัดหรือผิดสัญญาผู้จะซื้อยอมให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำไว้ทั้งหมดได้ทันทีโดยมิต้องบอกกล่าว และหากผู้จะขายผิดนัดหรือผิดสัญญาผู้จะขายยอมคืนเงินมัดจำที่ผู้จะซื้อชำระไว้ให้แก่ผู้จะซื้อ เมื่อกรณีที่สัญญากำหนดให้จำเลยเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้จำนองที่ดิน และบ้านพิพาทกับธนาคารแทนโจทก์ร่วม เป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทโดยติดจำนองไปด้วย ดังนี้ การที่จำเลยมีภาระจะต้องผ่อนชำระหนี้จำนองแก่ธนาคารผู้รับจำนองจึงเป็นเรื่องระหว่างจำเลยกับธนาคาร ไม่เกี่ยวกับโจทก์ร่วม แม้จำเลยจะรับว่าได้ผ่อนชำระหนี้ให้แก่ธนาคารเพียง 3 ครั้ง แล้วไม่ชำระ อีกเลยก็ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและ บ้านพิพาทกับโจทก์ร่วม ส่วนการที่จำเลยไม่ผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคาร หากทำให้โจทก์ร่วมได้รับความเสียหายอย่างใด โจทก์ร่วม มีสิทธิ ที่จะเรียกร้องให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหาย นั้นให้แก่โจทก์ร่วมได้ โจทก์ร่วมจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าจำเลยไม่ต้องรับผิดตามฟ้องแต่มิได้พิพากษายกฟ้องนั้น เป็นการไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 128417 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 159/128 ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านเลขที่ 159/128ให้ชำระค่าเสียหายนับแต่วันบอกกล่าว ถึงวันฟ้องเป็นเงิน15,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปเสร็จสิ้น
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินและบ้านพิพาทเป็นของนายหิรัญ บัณฑิตานุสรณ์ ซึ่งอยู่กินฉันสามีภรรยากับโจทก์นายหิรัญและโจทก์ได้สมคบกันแสดงเจตนาลวงจำเลยโดยโอนขายที่ดินและบ้านที่พิพาทซึ่งนายหิรัญได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยให้โจทก์โดยไม่เสียค่าตอบแทน เพื่อเป็นมูลเหตุและเป็นหลักฐานฟ้องขับไล่จำเลย สัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างนายหิรัญกับโจทก์จึงเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยและบริวารเข้ามาอยู่ในบ้านพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างจำเลยกับนายหิรัญ จำเลยได้ผ่อนชำระเงินให้นายหิรัญครบถ้วนตามสัญญาแล้ว ส่วนหนี้จำนองที่ดินและบ้านพิพาทซึ่งจำเลยมีหน้าที่จะต้องชำระแก่ธนาคารกรุงเทพจำกัด สาขารามอินทรา แทนนายหิรัญนั้นจำเลยได้ผ่อนชำระไปบางส่วน คงเหลือเงินจำนวน 330,000 บาท ตามที่นายหิรัญหรือโจทก์ได้ไปไถ่ถอนจำนองที่ดินและบ้านพิพาทจากธนาคาร ซึ่งจำเลยพร้อมชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่โจทก์หรือนายหิรัญขอให้ยกฟ้องและพิพากษาว่าสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างนายหิรัญกับโจทก์ตกเป็นโมฆะ ให้โจทก์หรือนายหิรัญโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่นายหิรัญทำไว้กับจำเลย โดยจำเลยยอมชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์หรือนายหิรัญ หากโจทก์หรือนายหิรัญไม่ยอมโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์หรือนายหิรัญและให้โจทก์ส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าวให้จำเลย
ศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกนายหิรัญ บัณฑิตานุสรณ์ เข้าเป็นโจทก์ร่วมตามคำร้องของจำเลย
โจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วม เป็นการซื้อขายโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนโจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยสิ้นผลบังคับตามกฎหมายไปแล้วจะนำมาโต้แย้งสิทธิกับโจทก์ไม่ได้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง
โจทก์ร่วมยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาท เนื่องจากโจทก์ร่วมนำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองไว้แก่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด และจำเลยมีหน้าที่ชำระหนี้จำนองแทนโจทก์ร่วมแต่ไม่ได้ชำระ โจทก์ร่วมจึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทแก่จำเลยแล้วนำที่ดินและบ้านพิพาทไปขายให้โจทก์ โดยโจทก์ร่วมไถ่ถอนจำนองจากธนาคารโจทก์ร่วมกับโจทก์มิได้เป็นสามีภรรยากัน การซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วมชอบด้วยกฎหมายขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 128417พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 159/128 ระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วมเป็นโมฆะ ให้โจทก์ร่วมปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่29 กรกฎาคม 2530 โดยให้โจทก์ร่วมไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้แก่จำเลย พร้อมทั้งส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลย และให้จำเลยชำระเงินจำนวน 330,000 บาทแก่โจทก์ร่วม หากโจทก์ร่วมไม่ไปโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ร่วม คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่าโจทก์ร่วมได้ทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 128417 พร้อมสิ่งปลูกสร้างคือบ้านเลขที่ 159/128 ให้แก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขาย ต่อมาโจทก์ร่วมได้ทำสัญญาขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทดังกล่าวให้แก่โจทก์ ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมายจ.1/1 และสัญญาขายที่ดินและบ้านพิพาท สำหรับคดีในส่วนฟ้องโจทก์นั้น เห็นว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและบ้านพิพาทจำเลยให้การต่อสู้คดีว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างจำเลยกับนายหิรัญ (โจทก์ร่วม) ถือไม่ได้ว่าจำเลยกล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ แต่เป็นคดีฟ้องขับไล่ เมื่อโจทก์บรรยายฟ้องว่า ที่ดินและบ้านพิพาทในขณะยื่นคำฟ้องอาจให้เช่าได้เดือนละ 6,000 บาท จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 248 วรรคสอง ที่โจทก์ฎีกาว่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นของโจทก์และขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามฟ้องนั้นเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
คดีคงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์เกี่ยวกับฟ้องแย้งข้อแรกว่า สัญญาขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วมเป็นโมฆะหรือไม่ พฤติการณ์แห่งคดีศาลฎีกาเชื่อว่าโจทก์และโจทก์ร่วมแสดงเจตนาลวงด้วยสมรู้กันทำสัญญาขายที่ดินและบ้านพิพาทตามเอกสารหมาย จ.5 ขึ้นโดยมิได้มีการซื้อขายกันจริงสัญญาจึงตกเป็นโมฆะ
ปัญหาข้อต่อมามีว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยตามเอกสารหมาย ล.1 หรือ ล.9 ระงับไปแล้วหรือไม่ สัญญาดังกล่าวมีข้อตกลงว่า “ฯลฯ ข้อ 2. คู่สัญญาได้ตกลงราคาที่จะซื้อจะขายกันดังกล่าวในข้อ 1. (คือราคาที่ดินและบ้านพิพาท) เป็นเงิน 180,000 บาท (หนึ่งแสนแปดหมื่นบาทถ้วน)และในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อ (จำเลย) ได้ชำระเงินจำนวน 21,000 บาท(สองหมื่นหนึ่งพันบาทถ้วน) เพื่อวางมัดจำไว้กับผู้จะขาย (โจทก์ร่วม) และผู้จะขายได้รับเงินไว้ถูกต้องเรียบร้อยแล้ว
ข้อ 3. ส่วนเงินจำนวนอีก 29,000 บาท (สองหมื่นเก้าพันบาทถ้วน) ผู้จะซื้อจะชำระให้แก่ผู้จะขายประมาณกลางเดือนสิงหาคม 2530
ข้อ 4. ส่วนราคาที่จะซื้อจะขายที่ยังคงค้างอยู่อีก159,000 บาท (หนึ่งแสนห้าหมื่นเก้าพันบาทถ้วน) นั้น ผู้จะซื้อจะชำระให้แก่ผู้จะขายเป็นงวด ๆ ละ 5,000 บาท (ห้าพันบาทถ้วน)ทุกวันที่ 16 ของทุกเดือน โดยจะเริ่มผ่อนชำระงวดแรกเดือนกันยายน 2530
ข้อ 5. ส่วนราคาบ้านและที่ดินที่ยังคงต้องผ่อนชำระกับธนาคารอยู่นั้นผู้จะซื้อจะเป็นผู้ผ่อนชำระกับธนาคารเอง โดยไม่เกี่ยวข้องกับผู้จะขายเลย ฯลฯ
ข้อ 7. ในกรณีที่ผู้จะซื้อผิดนัดหรือผิดสัญญา ผู้จะซื้อยอมให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำในข้อ 2. ไว้ทั้งหมดได้ทันทีโดยมิต้องบอกกล่าว และหากผู้จะขายผิดนัดหรือผิดสัญญาผู้จะขายยอมคืนเงินมัดจำที่ผู้จะซื้อชำระไว้ให้แก่ผู้จะซื้อ ฯลฯ”
เกี่ยวกับราคาที่ดินและบ้านพิพาทในส่วนที่จำเลยจะต้องชำระให้แก่โจทก์ร่วมนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า พฤติการณ์น่าเชื่อว่าจำเลยได้ผ่อนชำระเงินให้แก่โจทก์ร่วมครบถ้วน 180,000 บาท แล้ว จำเลยมิได้ผิดสัญญาในส่วนนี้ ส่วนกรณีที่สัญญาข้อ 5 กำหนดให้จำเลยเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้จำนองที่ดินและบ้านพิพาทกับธนาคารแทนโจทก์ร่วมนั้น เห็นได้ว่าเป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทโดยติดจำนองไปด้วย และศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยมีภาระจะต้องผ่อนชำระหนี้จำนองแก่ธนาคารผู้รับจำนองนั้นเป็นเรื่องระหว่างจำเลยกับธนาคาร ไม่เกี่ยวกับโจทก์ร่วม ดังนั้นแม้จำเลยจะรับว่าได้ผ่อนชำระหนี้ให้แก่ธนาคารเพียง 3 ครั้งแล้วไม่ชำระอีกเลยก็ตาม ก็ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทกับโจทก์ร่วมการที่จำเลยไม่ผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคาร หากทำให้โจทก์ร่วมได้รับความเสียหายอย่างใด โจทก์ร่วมก็มีสิทธิที่จะเรียกร้องให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายนั้นให้แก่โจทก์ร่วมได้โจทก์ร่วมจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทยังไม่ระงับ โจทก์ร่วมจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยตามสัญญา แต่ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าจำเลยไม่ต้องรับผิดตามฟ้องแล้วมิได้พิพากษายกฟ้องนั้นเห็นว่า ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ และให้ยกฎีกาโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับฟ้อง คืนค่าขึ้นศาลในส่วนที่เกี่ยวกับฟ้องแก่โจทก์ทั้งหมด นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
