แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า ผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า
จำเลยที่ 1 โอนขายนาให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2 โอนนาให้จำเลยที่ 3 ต่อไป เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นผู้เช่านาทราบ จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่จะต้องขายนาให้แก่โจทก์ที่ 2 ตามสิทธิที่โจทก์ที่ 2 มีอยู่ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41 เมื่อจำเลยที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ในที่นาต่อไปให้จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 มีอยู่ต่อผู้เช่านาคือโจทก์ที่ 2 โจทก์ที่ 2 จึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 3 ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 2 ซื้อไว้ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองได้เช่านาของจำเลยที่ ๑ เพื่อปลูกข้าวมีกำหนด ๑ ปี เมื่อครบกำหนดแล้ว จำเลยที่ ๑ ให้โจทก์เช่าต่อมายังไม่ครบ ๖ ปี ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา ต่อมาจำเลยที่ ๑ ได้โอนนาขายให้แก่จำเลยที่ ๒ เป็นเงิน ๖๑,๐๐๐ บาท และในวันเดียวกันจำเลยที่ ๒ โอนให้แก่จำเลยที่ ๓ โดยไม่มีค่าตอบแทน จำเลยที่ ๑ ไม่ได้แจ้งการขายให้โจทก์ทราบก่อน ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ หากแจ้งให้โจทก์ทราบ โจทก์จะรับซื้อไว้ด้วยเงินสดในราคา ๖๑,๐๐๐ บาท จำเลยที่ ๒, ๓ ทราบอยู่ก่อนแล้วว่าโจทก์เป็นผู้เช่านาอยู่ การโอนที่นาดังกล่าวจึงเป็นการฝ่าฝืนพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา ขอให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้จำเลยที่ ๓ โอนขายนาตามฟ้องให้แก่โจทก์ในราคา ๖๑,๐๐๐ บาท
จำเลยทั้งสามให้การว่า โจทก์ที่ ๑ มิใช่คู่สัญญากับจำเลยที่ ๑ จำเลยที่ ๑ ได้ให้โจทก์ที่ ๒ เช่านาจริง จำเลยที่ ๑ มีหนี้สินมากได้บอกขายนาให้แก่โจทก์ที่ ๒ เป็นเงิน ๖๑,๐๐๐ บาท ชำระเป็นเงินสด โจทก์ที่ ๒ อยากได้แต่มีเงินไม่พอ จำเลยที่ ๑ จึงขายให้แก่จำเลยที่ ๒ เป็นเงิน ๖๑,๐๐๐ บาท จำเลยที่ ๑ มิได้ประพฤติผิดพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา จำเลยที่ ๒ ได้จดทะเบียนโอนให้แก่จำเลยที่ ๓ โดยสุจริต จำเลยที่ ๓ เป็นบุคคลภายนอก โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะบังคับซื้อจากจำเลยที่ ๓ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ และตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ มาตรา ๒๙ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าถ้าจำเลยที่ ๑ มิได้แจ้งการขายแก่โจทก์ที่ ๒ ก่อนแล้ว โจทก์ที่ ๒ ย่อมมีสิทธิที่จะซื้อนาคือจากจำเลยที่ ๒ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ จำเลยที่ ๒ มีหน้าที่จะต้องขายนาให้แก่โจทก์ที่ ๒ นั่นเอง ดังนั้นเมื่อจำเลยที่ ๒ โอนนาต่อไปให้จำเลยที่ ๓ จำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ ๒ มีต่อผู้เช่าคือโจทก์ที่ ๒ จึงมีข้อเท็จจริงจะต้องวินิจฉัยว่า จำเลยที่ ๑ ได้แจ้งการขายนาให้แก่โจทก์ที่ ๒ ก่อนที่จะขายให้แก่จำเลยที่ ๒ หรือไม่ ซึ่งศาลฎีกาเห็นควรจะวินิจฉัยข้อเท็จจริงดังกล่าว โดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยดังนี้คือ หากจำเลยที่ ๑ มีหนังสือแจ้งการขายนาแก่โจทก์ที่ ๒ ดังที่นำสืบแล้วเหตุไฉนเมื่อจำเลยที่ ๑ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่นาขายให้แก่จำเลยที่ ๒ จำเลยที่ ๑ จึงแจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่า นาที่ขายนั้นจำเลยที่ ๑ ทำเองดังปรากฏในคำขอจดทะเบียนตามเอกสารหมาย ล.๑ นายอติพงษ์ สีดา เจ้าหน้าที่บริหารที่ดินซึ่งจำเลยอ้างมาเป็นพยานเบิกความว่า ถ้าเจ้าของแจ้งว่ามีผู้เช่านาก็จะมีการจดทะเบียนไม่ได้ จะต้องสอบถามให้ได้ความว่าผู้เช่านาไม่ซื้อแน่นอนแล้วจึงจดทะเบียนให้ได้และที่อ้างว่านายเรียนเป็นผู้นำหนังสือแจ้งการขายให้โจทก์ที่ ๒ โจทก์ที่ ๒ ลงชื่อในใบรับให้ไว้เป็นหลักฐานแต่ค้นหาไม่พบนั้น เห็นว่าเป็นข้ออ้างที่เลื่อนลอยรับฟังไม่ได้ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ในการที่จำเลยที่ ๑ ขายที่นาให้แก่จำเลยที่ ๒ นั้น จำเลยที่ ๑ หาได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ที่ ๒ ซึ่งเป็นผู้เช่านาทราบไม่
ดังนั้นจำเลยที่ ๒ จึงมีหน้าที่จะต้องขายนาให้แก่โจทก์ที่ ๒ ตามสิทธิที่โจทก์ที่ ๒ มีอยู่ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ มาตรา ๔๑ เมื่อจำเลยที่ ๒ โอนกรรมสิทธิ์ในที่นาต่อไปให้จำเลยที่ ๓ จำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ ๒ มีอยู่ต่อผู้เช่าคือโจทก์ที่ ๒ จึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ ๓ ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ ๒ ซื้อไว้ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น
พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ ๓ โอนขายที่นาตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓) เลขที่ ๑๒๑ ตำบลดอนใหญ่ อำเภอบางแพ จังหวัดราชบุรี ให้แก่โจทก์ที่ ๒ ในราคา ๖๑,๐๐๐ บาท โดยให้ชำระเงินเมื่อทำการโอน หากจำเลยที่ ๓ ไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
