แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ทั้งสองได้ทำสัญญาตกลงให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินสองแปลง รวม 4 ห้อง เมื่อปลูกสร้างเสร็จแล้วจำเลยจะยกตึกแถวจำนวน2 ห้อง ที่ปลูกให้แก่โจทก์ทั้งสอง ส่วนโจทก์ที่ 1 จะยกที่ดินของโจทก์ที่ 1 ในส่วนที่ปลูกตึกแถวอีก 2 ห้อง ให้แก่จำเลยเป็นการตอบแทนกัน ต่อมาขณะที่จำเลยปลูกสร้างตึกแถวพิพาทยังไม่เสร็จโจทก์ทั้งสองกับจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญาการสร้างตึกแถว และได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยโจทก์ที่ 1 ตกลงจะขายที่ดินให้จำเลยแต่ยังไม่ได้ตกลงราคากัน และโจทก์ที่ 1 ยินยอมให้จำเลยทำการปลูกสร้างตึกแถวพิพาทต่อไป แต่ในที่สุดตกลงราคากันไม่ได้ จึงเลิกสัญญาจะซื้อขายกันอีก ดังนี้ จึงต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 วรรคแรก ที่บัญญัติว่า เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม และวรรคสามที่บัญญัติว่า ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น มาปรับแก่คดีโดยจำเลยต้องคืนที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทซึ่งถือได้ว่าเป็นส่วนควบตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสองผู้เป็นเจ้าของที่ดินแล้วให้แก่โจทก์ทั้งสอง จำเลยไม่มีสิทธิที่จะครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทของโจทก์ทั้งสองต่อไป และโจทก์ทั้งสองต้องชดใช้ค่าปลูกสร้างตึกแถวพิพาทอันเป็นการงานที่จำเลยได้กระทำไปให้แก่จำเลย แต่เนื่องจากจำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งขอให้โจทก์ทั้งสองชดใช้ค่าปลูกสร้างตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลย ดังนั้น จึงไม่มีประเด็นที่จะวินิจฉัยว่าโจทก์ทั้งสองต้องชดใช้ค่าปลูกสร้างตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยเป็นจำนวนเงินเท่าใด และโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกไปจากที่ดินและตึกแถวพิพาทของโจทก์ทั้งสองได้แต่จะขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนตึกแถวพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์ทั้งสองทำสัญญาให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวจำนวน 4 ห้อง ลงในที่ดินโฉนดเลขที่ 114 และ 116 ซึ่งเป็นของโจทก์ที่ 2 และที่ 1 ตามลำดับโดยมีข้อตกลงว่า เมื่อทำการปลูกสร้างเสร็จจำเลยจะยกตึกแถวดังกล่าวจำนวน 2 ห้องให้แก่โจทก์ทั้งสองแลกเปลี่ยนกับที่โจทก์จะยกที่ดินส่วนที่ตึกแถวอีกสองห้องปลูกสร้างอยู่ให้แก่จำเลย แต่จำเลยได้ผิดสัญญาโดยปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเพียง 3 ห้อง โจทก์ทั้งสองและจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญาดังกล่าวและตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์ทั้งสอง แต่ต่อมาก็ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันอีก หลังจากนั้นฝ่ายโจทก์ได้เสนอขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลย ระหว่างที่ยังตกลงเรื่องราคาที่ดินกันไม่ได้จำเลยก็ยังคงปลูกสร้างตึกแถวดังกล่าวต่อไป โจทก์ได้ทักท้วงแล้ว แต่จำเลยก็ยังคงปลูกสร้างตึกแถวดังกล่าวจนเสร็จ และได้เข้าไปอยู่ในตึกแถวดังกล่าวอันเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์นอกจากนี้จำเลยได้รื้อถอนบ้านไม้ของโจทก์ที่ 1 ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของโจทก์ที่ 1 แล้วนำไม้ซึ่งได้จากการรื้อและเครื่องเรือนซึ่งอยู่ภายในบ้านไปใช้โดยโจทก์ไม่ได้อนุญาต การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย กล่าวคือ หากโจทก์ได้รับโอนตึกแถวจำนวน2 ห้องจากจำเลย โจทก์สามารถนำไปให้บุคคลอื่นเช่าได้ในอัตราค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 4,000 บาท ต่อหนึ่งห้อง ส่วนบ้านและเครื่องใช้ภายในบ้านของโจทก์ที่ 1 ที่จำเลยรื้อถอนและนำไปใช้ คิดเป็นค่าเสียหายเป็นเงิน 100,000 บาท โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลย ให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวพิพาทพร้อมกับขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง และส่งมอบที่ดินคืนให้แก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อยกับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 100,000บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสอง
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า หลังจากที่ตกลงเลิกสัญญาเกี่ยวกับการปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินของโจทก์ทั้งสองแล้ว โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์และไม่ได้มีการตกลงเลิกกันแต่ในที่สุดได้มีการตกลงว่าโจทก์ทั้งสองจะขายที่ดินให้แก่จำเลยในราคา 260,000 บาท โดยกำหนดให้จำเลยชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองให้เสร็จสิ้นภายใน 3 ปี และเมื่อจำเลยชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองครบถ้วนแล้ว โจทก์ทั้งสองจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลย การที่จำเลยปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเป็นการใช้สิทธิตามสัญญา โจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย การที่โจทก์ทั้งสองฟ้องจำเลยเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ตึกแถวแต่ละห้องสามารถนำออกให้เช่าได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 500 บาท จำเลยได้รื้อถอนบ้านและนำไม้ที่ได้จากการรื้อถอนไปใช้ โดยความยินยอมของโจทก์ตามสัญญา ซึ่งบ้านดังกล่าวมีราคาไม่เกิน 7,000 บาท สำหรับเครื่องใช้ในบ้านมีตู้รวม3 หลัง ราคารวมกันประมาณ 500 บาท ยังคงเก็บไว้ในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จำเลยไม่ได้นำไปใช้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่โจทก์ทั้งสองทำกับจำเลย
โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสองได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ทำกับจำเลยไปแล้ว และโจทก์ทั้งสองไม่เคยตกลงราคาที่ดินกับจำเลยและไม่ได้ยินยอมให้จำเลยรื้อถอนบ้านไม้ของโจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาว่า หากโจทก์ทั้งสองต้องการตึกแถวพิพาทก็ให้ตึกแถวพิพาทตกเป็นของโจทก์ทั้งสอง โดยโจทก์ทั้งสองจะต้องชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นให้แก่จำเลยเป็นเงิน 1,500,000 บาทหากโจทก์ทั้งสองไม่ต้องการได้ตึกแถวพิพาทไว้ก็ให้แสดงเจตนาว่าจะขายที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งไม่น้อยกว่า ส่วนที่ตึกแถวพิพาทปลูกอยู่ให้แก่จำเลยไปยังจำเลยภายในกำหนด 30 วัน นับแต่นี้หากโจทก์ทั้งสองแสดงเจตนาไปยังจำเลยภายในกำหนด ก็ให้จำเลยชำระราคาที่ดินให้โจทก์ทั้งสองในราคาตารางวาละ 3,500 บาท ภายในกำหนด30 วัน นับแต่วันได้รับการแสดงเจตนา มิฉะนั้นก็ให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวและที่ดินพิพาทภายใน 30 วัน เช่นเดียวกัน หากโจทก์ทั้งสองไม่ได้แสดงเจตนาต่อจำเลยภายในกำหนดดังกล่าวก็ให้ถือว่าโจทก์ทั้งสองไม่ได้แสดงเจตนาต่อจำเลยภายในกำหนดดังกล่าวก็ให้ถือว่าโจทก์ทั้งสองต้องการได้ตึกแถวพิพาทไว้ และให้ชำระเงินค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น จากการปลูกสร้างตึกแถวพิพาทแก่จำเลยภายในกำหนด 30 วันนับแต่วันครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนดให้โจทก์ทั้งสองแสดงเจตนาต่อจำเลยให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 20,000 บาทให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
โจทก์ทั้งสองและจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองด้วยนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์ภาค 1 ได้รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริง
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่าโจทก์ที่ 1 และที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 116 และ 114ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 ตามลำดับ เมื่อวันที่17 มกราคม 2528 โจทก์ทั้งสองตกลงให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวทางด้านติดถนนศรีเชียงคาน รวม 4 ห้องเมื่อปลูกสร้างเสร็จแล้ว จำเลยจะยกตึกแถวจำนวน 2 ห้อง ที่ปลูกในที่ดินของโจทก์ที่ 2 ให้แก่โจทก์ทั้งสอง ส่วนโจทก์ที่ 1 จะยกที่ดินของโจทก์ที่ 1 ในส่วนที่ปลูกตึกแถวอีก 2 ห้อง ให้แก่จำเลยเป็นการตอบแทนกัน ได้ทำหนังสือสัญญาการสร้างบ้านไว้ตามเอกสารหมายจ.3 แต่จำเลยได้ปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเพียง3 ห้อง และจำเลยได้รื้อบ้านไม้ของโจทก์ที่ 1 ที่ปลูกสร้างอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง แล้วนำไม้ไปใช้เป็นไม้แบบในการปลูกสร้างตึกแถวทั้งสามห้องดังกล่าว และได้นำตู้ไม้จำนวน 4 หลังของโจทก์ที่ 1ไปจากบ้านไม้หลังที่รื้อ ต่อมาขณะที่จำเลยปลูกสร้างตึกแถวพิพาททั้งสามห้องยังไม่เสร็จ โจทก์ทั้งสองกับจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญาการสร้างบ้านเอกสารหมาย จ.3 กัน และได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยโจทก์ที่ 1 ตกลงจะขายที่ดินของโจทก์ที่ 1 ให้จำเลย แต่ยังไม่ได้ตกลงราคากัน และโจทก์ที่ 1 ยินยอมให้จำเลยทำการปลูกสร้างตึกแถวพิพาททั้งสามห้องต่อไป ปรากฏตามสำเนาบันทึกข้อตกลงการซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.4 แต่ในที่สุดโจทก์ทั้งสองกับจำเลยตกลงราคาที่ดินของโจทก์ที่ 1 ที่จะทำการซื้อขายกันไม่ได้ จึงได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวต่อกันอีก มีปัญหาที่จะวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองคือ ปัญหาแรก โจทก์ทั้งสองจะฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมทั้งให้รื้อถอนตึกแถวพิพาททั้งสามห้องออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองได้หรือไม่ เห็นว่า จำเลยปลูกสร้างตึกแถวพิพาททั้งสามห้องลงในที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยอาศัยข้อสัญญาการสร้างบ้านระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.3 กับที่โจทก์ที่ 1ยินยอมให้จำเลยทำการปลูกสร้างตึกแถวพิพาททั้งสามห้องนั้นต่อไปตามบันทึกข้อตกลงการซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.4 เมื่อโจทก์ทั้งสองกับจำเลยตกลงเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ต่อกัน ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคแรกที่บัญญัติว่า”เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ฯลฯ”และวรรคสามที่บัญญัติว่า “ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น ฯลฯ” มาปรับแก่คดี โดยจำเลยต้องคืนที่ดินพร้อมทั้งตึกแถวพิพาททั้งสามห้องซึ่งถือได้ว่าเป็นส่วนควบตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสองผู้เป็นเจ้าของที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสอง จำเลยไม่มีสิทธิที่จะครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาททั้งสามห้องของโจทก์ทั้งสองต่อไป และโจทก์ทั้งสองต้องชดใช้ค่าปลูกสร้างตึกแถวพิพาททั้งสามห้องอันเป็นการงานที่จำเลยได้กระทำไปให้แก่จำเลยแต่เนื่องจากจำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งขอให้โจทก์ทั้งสองชดใช้ค่าปลูกสร้างตึกแถวพิพาททั้งสามห้องให้แก่จำเลย ดังนั้นไม่มีประเด็นที่จะวินิจฉัยในชั้นนี้ว่า โจทก์ทั้งสองต้องชดใช้ค่าปลูกสร้างตึกแถวพิพาททั้งสามห้องให้แก่จำเลยเป็นจำนวนเงินเท่าใด จึงเห็นว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกไปจากที่ดินและตึกแถวพิพาททั้งสามห้องของโจทก์ทั้งสองได้ แต่จะขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนตึกแถวพิพาททั้งสามห้องออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองไม่ได้ ฎีกาของโจทก์ทั้งสองในปัญหานี้ฟังขึ้นบางส่วน
ปัญหาสุดท้าย โจทก์ทั้งสองเสียหายเพียงใดหรือไม่ ที่โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า ถ้าจำเลยยกตึกแถวให้โจทก์ทั้งสองจำนวน 2 ห้องตามสัญญาเอกสารหมาย จ.3 โจทก์ทั้งสองสามารถนำตึกแถวทั้งสองห้องนั้นให้ผู้อื่นเช่า จะได้ค่าเช่ารวมเดือนละ 8,000 บาท นั้น เห็นว่าโจทก์ทั้งสองกับจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญาเอกสารหมาย จ.3 ต่อกันแล้วตั้งแต่ก่อนจำเลยปลูกสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จ จำเลยไม่มีหน้าที่ต้องยกตึกแถวจำนวน 2 ห้องให้โจทก์ทั้งสองตามข้อสัญญาดังกล่าวอีกโจทก์ทั้งสองจึงเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้จากจำเลยไม่ได้ ส่วนที่โจทก์ที่ 1 ขอเรียกค่าเสียหายจากการที่จำเลยรื้อบ้านไม้ของโจทก์ที่ 1 ออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง เห็นว่า จำเลยให้การและนำสืบต่อสู้ว่าจำเลยรื้อถอนบ้านไม้ดังกล่าวโดยความยินยอมของโจทก์ที่ 1 ซึ่งโจทก์ที่ 1 เอง ก็เบิกความเจือสมกับคำให้การและทางนำสืบของจำเลยดังกล่าวว่า ก่อนจำเลยทำการรื้อถอนบ้านไม้โจทก์ที่ 1 ได้บอกนายลุนที่เช่าบ้านไม้ดังกล่าวว่าให้นายลุนหาที่อยู่ใหม่ จึงเห็นว่าข้อเท็จจริงเชื่อได้ตามคำให้การ และทางนำสืบของจำเลยว่า จำเลยรื้อถอนบ้านไม้ของโจทก์ที่ 1 โดยความยินยอมของโจทก์ที่ 1 ถือไม่ได้ว่าเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ที่ 1ดังนั้น โจทก์ที่ 1 จึงฟ้องเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้จากจำเลยไม่ได้และที่โจทก์ที่ 1 ขอให้จำเลยชดใช้ราคาตู้ไม้รวม 4 หลังของโจทก์ที่ 1ให้แก่โจทก์ที่ 1 นั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความจากทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองกับจำเลยว่า เมื่อจำเลยปลูกสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จแล้ว จำเลยได้นำตู้ไม้ไปเก็บรักษาไว้ในตึกแถวพิพาท โดยจำเลยเบิกความยืนยันด้วยว่าพร้อมที่จะคืนให้โจทก์ที่ 1 อยู่แล้วจึงเห็นว่าโจทก์ที่ 1 จะขอให้จำเลยชดใช้ราคาตู้ไม้ดังกล่าวแทนการรับตู้ไม้นั้นคืนไปจากจำเลยดังฟ้องของโจทก์ที่ 1 ไม่ได้ฎีกาของโจทก์ทั้งสองในปัญหานี้ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1
