แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การเช่าที่ดินมีกำหนดเวลากว่าสามปีขึ้นไป แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งมีผลบังคับผู้ให้เช่าจะต้องให้เช่าตามกำหนดเวลาก็ตาม แต่เมื่อผู้รับโอนที่ดินจากผู้ให้เช่าไม่ยินยอมเข้าผูกพันในอันจะปฏิบัติตามสัญญาแทนผู้ให้เช่าเดิมแล้ว กำหนดเวลาตามสัญญาเช่าย่อมไม่มีผลผูกพันผู้รับโอนที่ดิน สัญญาคงมีผลบังคับตามกฎหมายเพียง 3 ปี เมื่อผู้รับโอนได้รับโอนที่ดินมาเมื่อล่วงเลยกำหนดเวลาดังกล่าวแล้วก็ชอบที่จะเลิกสัญญากับผู้เช่าได้
โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารค่าเสียหายระหว่างที่ยังไม่ออกจากที่ดินที่เช่า ระหว่างคดีโจทก์ขายที่ดินที่เช่าไป ค่าเช่าที่ค้างและหน้าที่จะส่งคืนที่ดินที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน เป็นหนี้ตามสัญญาเช่า ไม่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่า ส่วนค่าเสียหายแม้เป็นหนี้เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าแต่โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกได้ตราบเท่าที่ที่ดินที่เช่ายังเป็นของโจทก์อยู่ ทั้งโจทก์มีหน้าที่ต้องส่งมอบที่ดินที่ขายนั้นให้แก่ผู้ซื้อด้วย การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าภายหลังฟ้อง จึงไม่ทำให้สิทธิฟ้องคดีของโจทก์ที่ขอให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้ดังกล่าวระงับไป
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ซื้อที่ดินแปลงพิพาทมา จำเลยเช่าที่ดินแปลงพิพาทเนื้อที่ 1 งาน 20 ตารางวา จากเจ้าของเดิมเพื่อตั้งโรงงานมีกำหนด 12 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2514 ค่าเช่าตารางวาละ 2.50 บาท โดยทำหนังสือสัญญาเช่ากันเองรวม 4 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี ซึ่งมีผลสมบูรณ์เพียง 3 ปีแรก ต่อจากนั้นถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อที่ดินที่เช่าตกเป็นของโจทก์ โจทก์ขอให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ใหม่และชำระค่าเช่า จำเลยเพิกเฉย โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ 30พฤศจิกายน 2519 ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดินโจทก์ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2519 และให้นำค่าเช่าที่ค้างมาชำระ จำเลยได้รับคำบอกกล่าวแล้วอยู่ในที่เช่าต่อมาเป็นการละเมิด ต้องชดใช้ค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่า ขอให้ขับไลาจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเช่าและค่าเสียหายรวม 3,150 บาท กับค่าเสียหายเดือนละ 300บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยรับโอนสิทธิและหน้าที่มาจากผู้เช่าเดิมโดยความยินยอมของผู้ให้เช่า สัญญาเช่าที่รับโอนมาเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะมีเงื่อนไขว่าผู้เช่าจะต้องถมทรายในที่ดินให้มีระดับสูงเท่าระดับถนนใหญ่ และถมถนนซอยจากถนนใหญ่เข้าสู่ที่เช่า จำเลยได้ดำเนินการตามเงื่อนไขต่อจากผู้เช่าเดิมจนเสร็จสิ้นเงินไป 18,500 บาท จำเลยทำสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิมเมื่อวันที่ 1ธันวาคม 2514 มีกำหนดเวลา 12 ปี โจทก์ต้องรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญา ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย จำเลยมิได้ค้างค่าเช่า
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า การเช่าที่ดินระหว่างจำเลยกับผู้ให้เช่าที่โจทก์รับโอนมาไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา หนังสือสัญญาเช่าที่ จำเลยทำไว้ 4 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี รวม 12 ปี มีผลบังคับเพียง3 ปี หลังจากนั้นถือว่าการเช่าไม่มีกำหนดเวลา โจทก์รับโอนที่ดินมาเพียงเท่าที่ผู้โอนมีอยู่ต่อจำเลย คือการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาเท่านั้น โจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยโดยชอบแล้ว จำเลยชำระค่าเช่าถึงเดือนมิถุนายน2519 โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2519 ถึงเดือนธันวาคม 2519 รวม 6 เดือน เป็นเงิน 1,800 บาท และมีสิทธิเรียกค่าเสียหายเท่าอัตราค่าเช่าเดือนละ 300 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2520 จนกว่าจำเลยจะออกไป การที่โจทก์โอนขายที่ดินรายพิพาทให้แก่นายไชยยงค์เมื่อวันที่ 2มิถุนายน 2520 ภายหลังฟ้องไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่มีอยู่ขณะฟ้องต้องเสียไป พิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินรายพิพาทพร้อมรื้อถอนโรงเรือนทั้งหมด ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง 1,800 บาทแก่โจทก์ และค่าเสียหายอัตราเดือนละ 300 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2520 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกพร้อมกับรื้อถอนโรงเรือนทั้งหมดออกไปจากที่ดินรายพิพาท
จำเลยอุทธรณ์ ศาลชั้นต้นสั่งรับเฉพาะข้อกฎหมาย
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า แม้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ก็ไม่มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอน การที่โจทก์โอนขายที่ดินรายพิพาทหลังฟ้องไม่ทำให้โจทก์หมดอำนาจฟ้อง เพียงแต่ทำให้โจทก์หมดสิทธิเรียกค่าเสียหายนับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2520 ถึงวันที่ 1 มิถุนายน 2520ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายพิพาท ในอัตราเดือนละ 300 บาท แต่เฉพาะค่าเสียหายถึงวันฟ้องไม่ให้เกิน 450 บาท ตามคำขอของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นฟังมาว่าจำเลยต้องถมทรายในที่ดินและถนนซอยจากถนนใหญ่กับเสียเงินกินเปล่าให้นายเจริญอีกจำนวนหนึ่งต่อมานายเจริญถึงแก่กรรมที่ดินรายพิพาทตกเป็นของนางทรัพย์ จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทกับนางทรัพย์เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2514 มีกำหนด12 ปี โดยทำหนังสือสัญญาเช่า 4 ฉบับ ฉบับละ 3 ปีติดต่อกัน นางทรัพย์ยกที่ดินพิพาทให้นายพันล้อม นายพันล้อมเรียกเก็บค่าเช่าจากจำเลยตามสัญญาเช่าเดิม วันที่ 16 มีนาคม 2519 นายพ้นล้อมโอนขายที่ดินให้โจทก์ โจทก์ให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ มิฉะนั้นโจทก์ขอบอกเลิกสัญญา จำเลยเพิกเฉยภายหลังจากที่โจทก์ยื่นฟ้องจำเลยแล้ว โจทก์โอนขายที่ดินรายพิพาทให้แก่นายไชยยงค์
ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า
การเช่าที่ดินรายพิพาทมีกำหนดเวลากว่า 3 ปีขึ้นไป แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งมีผลบังคับนางทรัพย์จะต้องให้จำเลยเช่ามีกำหนด 12 ปีก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ไม่ยินยอมเข้าผูกพันในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญาแทนนางทรัพย์ต่อไปแล้วกำหนดเวลาเช่า 12 ปี นั้นก็ย่อมไม่มีผลผูกพันโจทก์ และโดยที่สัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทมีผลบังคับตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้น โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายพิพาทเมื่อล่วงเลยกำหนดเวลาดังกล่าว โจทก์จึงชอบที่จะเลิกสัญญากับจำเลยได้
การที่โจทก์โอนขายที่ดินรายพิพาทภายหลังฟ้องคดีนั้น เห็นว่าโจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้าง ขอให้ขับไล่จำเลย และเรียกค่าเสียหายระหว่างที่จำเลยยังไม่ออกไปจากที่เช่า ค่าเช่าที่ค้างและหน้าที่ที่จำเลยจะต้องส่งคืนที่ดินที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าเลิกกันเป็นหนี้ตามสัญญาเช่า ไม่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าส่วนค่าเสียหายแม้เป็นหนี้ที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่า แต่โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกได้ตราบเท่าที่ที่ดินที่เช่ายังเป็นของโจทก์อยู่ทั้งโจทก์มีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งขายนั้นให้แก่ผู้ซื้อด้วย ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายพิพาทภายหลังฟ้องหาทำให้สิทธิฟ้องคดีของโจทก์ที่ขอให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้ดังกล่าวระงับไปไม่
พิพากษายืน
