แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์เข้าถมดินและขุดสระน้ำในที่พิพาทอันเป็นการทำประโยชน์ตามสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทซึ่งฝ่ายจำเลยผู้ขายยอมให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่ดินทันที เมื่อโจทก์ได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยสุจริต ไม่ทราบว่าที่ดินพิพาทถูกเจ้าหนี้ของจำเลยยึด ดังนี้ จำเลยผู้ขายเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อขาย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่ได้ถมดินและขุดสระน้ำดังกล่าวได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 100,000 บาท โจทก์วางมัดจำในวันทำสัญญาจำนวน 25,000 บาทส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนโดยจำเลยสัญญาจะจดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินพิพาทให้โจทก์ภายในกำหนด 15 วัน หลังจากจำเลยได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินพิพาทโดยสมบูรณ์จากนางไว ศรีสารคามและให้โจทก์มีสิทธิเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ทันที หากจำเลยผิดสัญญา ยินยอมให้โจทก์ฟ้องบังคับตามสัญญาและยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์จำนวน 55,000 บาท พร้อมทั้งคืนเงินมัดจำ ต่อมาคดีระหว่างจำเลยกับนางไว ศรีสารคาม ถึงที่สุด โดยศาลฎีกาพิพากษาให้จำเลยชนะคดี ที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย โจทก์ได้เข้าทำประโยชน์โดยขุดสระและถมดิน สิ้นค่าใช้จ่ายจำนวน 100,000 บาทโจทก์ทวงถามให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ที่ดินพิพาทนี้โจทก์อาจขายได้ในราคา 600,000 บาทจะทำให้โจทก์ได้กำไร 500,000 บาท จึงขอให้พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ และรับชำระราคาส่วนที่เหลือจำนวน 75,000 บาท หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีก55,000 บาท ถ้าจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามสัญญาได้ให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 25,000 บาท ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน55,000 บาท ค่าถมดินจำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายที่จะได้กำไรจำนวน 500,000 บาท ให้แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า จำเลยได้บอกกล่าวให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทพร้อมทั้งชำระราคาที่เหลือแก่จำเลย โจทก์แจ้งว่ายังไม่พร้อมที่จะรับโอนและชำระราคา โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาทำให้เจ้าพนักงานบังคับคดีของศาลยึดที่ดินพิพาทขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ทำให้การทำนิติกรรมโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์กลายเป็นพ้นวิสัย ส่วนข้อสัญญาที่ว่าผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อเข้าทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญานี้ได้ทันทีนั้น ไม่มีผลบังคับและไม่มีทางปฏิบัติได้ เพราะในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายกันนั้น โจทก์ทราบดีว่า นางไว ศรีสารคามเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน และครอบครองอยู่จนคดีถึงที่สุด โจทก์เข้าครอบครองที่ดินพิพาทโดยพลการโดยจำเลยยังไม่ได้ส่งมอบ หากเกิดความเสียหายจำเลยจึงไม่ต้องรับผิด ปัจจุบันที่ดินพิพาทมีราคาเพียงประมาณ 100,000 บาท ถ้าหากจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็มีสิทธิเรียกเงินมัดจำคืน พร้อมด้วยดอกเบี้ยเท่านั้น
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ และรับชำระราคาที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือจากโจทก์เป็นเงิน 75,000 บาทและชำระค่าเบี้ยปรับแก่โจทก์เป็นเงิน 20,000 บาท หากจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ25,000 บาท พร้อมด้วยเบี้ยปรับ 55,000 บาท ค่าถมดินและค่าขุดสระ40,000 บาท ให้โจทก์ รวมเป็นเงิน 120,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระให้โจทก์เสร็จ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยราคา 100,000 บาทมัดจำ 25,000 บาท ส่วนที่เหลือ 75,000 บาท จะชำระในวันจดทะเบียนโอนใน 15 วัน หลังจากคดีระหว่างนางไวกับจำเลยถึงที่สุด ก่อนทำสัญญาจะซื้อขายดังกล่าว จำเลยได้ทำสัญญากู้เงินนายบุญท่มและได้เอา น.ส.3 ที่ดินพิพาทแปลงดังกล่าวเป็นประกัน จำเลยถูกนายบุญท่มฟ้องชำระหนี้ ศาลพิพากษาตามยอมให้จำเลยชำระหนี้แต่จำเลยไม่ชำระ นายบุญท่มจึงนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินพิพาทเมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2527 และกำหนดขายทอดตลาดวันที่ 29 มีนาคม 2527 ครั้นวันที่ 2 มีนาคม 2527 โจทก์ทราบคำพิพากษาศาลฎีกาในคดีระหว่างจำเลยกับนางไว ปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายชนะคดีนางไว ครั้นวันรุ่งขึ้นวันที่ 3 มีนาคม 2527โจทก์ได้ทำสัญญาว่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด เอส.เค.โยธาการขุดสระและถมดินปรับปรุงที่ดินพิพาท วันที่ 29 มีนาคม 2529ซึ่งเป็นวันขายทอดตลาดที่ดินพิพาท นางแดงประมูลราคาสูงสุดซื้อที่ดินพิพาทได้ในราคา 90,000 บาท ปัญหาว่า จำเลยจะต้องรับผิดชำระค่าถมดินและค่าขุดสระที่โจทก์ต้องเสียไปหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่าที่ดินพิพาทถูกนายบุญท่มนำยึดเมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2527จำเลยน่าจะรีบบอกโจทก์ผู้จะซื้อให้ทราบทันที เพื่อจะได้หาทางแก้ไขหรือมาประมูลในวันขายทอดตลาด หรืออย่างช้าเมื่อทราบคำพิพากษาศาลฎีกา ในวันที่ 2 มีนาคม 2527 ก็ควรรีบบอกโจทก์ให้ทราบเรื่องที่ดินพิพาทถูกยึดด้วย โจทก์จะได้ไม่ด่วนเข้าไปทำประโยชน์จำเลยกลับละเลยจนการขายทอดตลาดเสร็จสิ้นไปได้เงินเพียง 90,000 บาททั้ง ๆ ที่โจทก์เบิกความว่า ปัจจุบันที่ดินมีราคาถึง 600,000 บาทซึ่งถ้าโจทก์ทราบวันขายทอดตลาดก็อาจจะมาประมูลสู้ราคาให้สูงได้การที่โจทก์ถมดินและขุดสระนั้นเป็นการเข้าทำประโยชน์ตามสัญญาจะซื้อขายซึ่งฝ่ายผู้ขายยอมให้ฝ่ายผู้ซื้อเข้าทำประโยชน์ในที่ดินทันที โจทก์ได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยสุจริตไม่ทราบว่าถูกยึด เมื่อจำเลยผู้ขายผิดสัญญาจะซื้อขาย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายดังกล่าวได้”
พิพากษายืน
