แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ทาวน์เฮาส์เป็นห้องแถวหรือตึกแถวตามความหมายของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ. 2522 ด้วย จำเลยได้ซื้อที่ดินที่จัดสรรสำหรับปลูกสร้างอาคารพาณิชย์และทาวน์เฮาส์รวม 3 โฉนด โดยที่ดินที่จัดสรรไว้สำหรับปลูกตึกแถวเป็นอาคารพาณิชย์อยู่ด้านหน้าติดถนนและมีที่ดินเว้นไว้เป็นทางเดินหลังอาคารกว้าง 4 เมตร ส่วนที่ดินสำหรับปลูกทาวน์เฮาส์อยู่ด้านหลังที่ดินปลูกตึกแถวมีที่ดินเว้นไว้เป็นทางเดินด้านหลังกว้าง 2 เมตรดังนั้น เมื่อปลูกตึกแถวและทาวน์เฮาส์ลงในที่ดินโดยหันหลังเข้าหากันแล้วจึงมีที่ดินเว้นไว้เป็นทางเดินด้านหลังระหว่างตึกแถวและทาวน์เฮาส์กว้าง 6 เมตร การที่จำเลยก่อสร้างตึกแถวลงในที่ดินโดยต่อเติมความยาวของตึกแถวด้านหลังออกไปอีก 4 เมตร ปกคลุมที่ดินที่เป็นทางเดินด้านหลังกว้าง 4 เมตร จึงต้องถือว่าจำเลยได้ก่อสร้างตึกแถวมิได้เว้นที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตรตามข้อ 76(4) แห่งข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 และเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขดัดแปลงได้ จำเลยจึงต้องรื้อถอนส่วนที่ต่อเติมผิดข้อบัญญัติดังกล่าวออกไป
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมอาคารให้ผิดไปจากเดิม ปกคลุมปิดกั้นที่ว่างทางเดินด้านหลังอาคารทั้งหมดเป็นเหตุให้ไม่มีที่ว่างเป็นทางเดินถึงกันด้านหลังอาคารความกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ทั้งนี้โดยจำเลยมิได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 โจทก์ได้ออกคำสั่งให้จำเลยระงับการก่อสร้างต่อเติม จำเลยทราบคำสั่งนั้นแล้ว ต่อมาโจทก์จึงมีคำสั่งให้จำเลยรื้อถอนอาคารส่วนที่ก่อสร้างต่อเติมภายในสามสิบวัน นับแต่วันทราบคำสั่ง จำเลยได้ทราบคำสั่งแล้วไม่ปฏิบัติตามและไม่ใช้สิทธิอุทธรณ์คำสั่ง ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคารส่วนที่ต่อเติมขึ้นใหม่เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กสูงขึ้นมีชั้นลอยจำนวน2 ห้อง ซึ่งต่อเชื่อมกับอาคารเดิมทางด้านหลังมีขนาดกว้างห้องละ4 เมตร ยาวห้องละ 4 เมตร สูงจากชั้นล่างถึงพื้นชั้นดาดฟ้า 8.30 เมตรหากจำเลยไม่รื้อถอนก็ให้โจทก์รื้อถอนได้เอง โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย
จำเลยให้การว่า การดัดแปลงต่อเติมอาคารของจำเลยไม่ขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เพราะอาคารพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินตามโฉนดเลขที่ 75727 กับโฉนดเลขที่ 75728 ด้านหลังของอาคารพิพาทติดกับทาวน์เฮาส์ของจำเลยซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินตามโฉนดเลขที่ 73292 ที่ดินทั้งสามโฉนดเป็นของจำเลยแต่ผู้เดียว ฉะนั้นอาคารพิพาทเป็นอาคารเดียวกับทาวน์เฮาส์ จึงมิใช่ตึกแถวตามความหมายของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยรื้อถอนอาคารส่วนที่ต่อเติมตามฟ้องออกจากอาคารพิพาท ถ้าจำเลยไม่ยอมรื้อถอนให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าด้านหน้าตึกแถวของจำเลย 2 ห้อง ดังกล่าว ติดถนนเพชรเกษมนายมนัส คณะเกษม ช่างโยธา เขตหนองแขม พยานโจทก์เบิกความว่าจำเลยได้ขออนุญาตก่อสร้างตึกแถวคอนกรีตเสริมเหล็กสูง 4 ชั้น2 ห้อง โดยมีความยาวจากด้านหน้าตึกถึงด้านหลังตึก (ลึก) ตามแปลนพื้นชั้นล่างเอกสารหมาย จ.6 ยาว 12 เมตร และมีทางเดินหลังอาคารตามแปลนรูปตัดเอกสารหมาย จ.7 กว้าง 4 เมตร แต่ตึกแถวของจำเลยเมื่อก่อสร้างเสร็จ แล้วมีความยาวจากด้านหน้าตึกถึงด้านหลังตึก16 เมตร โดยจำเลยได้ต่อเติมส่วนที่เป็นทางเดินหลังอาคารกว้าง4 เมตร สูงขึ้นไปอีก 2 ชั้น จากพื้นชั้นล่างถึงชั้นดาดฟ้า 8.30 เมตรตามภาพถ่ายผังการก่อสร้างเอกสารหมาย จ.8 จำเลยมิได้นำสืบปฏิเสธในข้อนี้ จึงฟังได้ว่า ตึกแถว 2 ห้องของจำเลยได้ก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตตามเอกสารหมาย จ.3 ซึ่งเป็นใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารมีข้อความระบุว่า เจ้าพนักงานท้องถิ่นผู้อนุญาตได้อนุญาตให้จำเลยทำการก่อสร้างอาคาร (พาณิชย์พักอาศัย) ในที่ดินของห้างหุ้นส่วนจำกัดราชมนตรีการเคหะ เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก4 ชั้น จำนวน 2 ห้อง ดังนั้น จำเลยจึงไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยมิได้ก่อสร้างตึกแถวเอง ผู้รับเหมาเป็นผู้ก่อสร้างโดยจำเลยเคยลงชื่อให้ผู้รับเหมาไปขออนุญาตก่อสร้าง จำเลยเพียงเสียเงินค่าก่อสร้างเมื่อเสร็จเรียบร้อยแล้วจำเลยจึงได้เข้าไปอยู่อาศัย ปัญหาต่อไปมีว่าจำเลยได้ก่อสร้างตึกแถวผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตเป็นการขัดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522ข้อ 76(4) เอกสารหมาย จ.1 หรือไม่เห็นว่าข้อ 76(4) แห่งข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 มีข้อความว่า “ห้องแถว ตึกแถว ฯลฯ จะต้องมีที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร โดยให้แสดงเขตดังกล่าวให้ปรากฏด้วย ในกรณีที่อาคารหันหลังเข้าหากันจะต้องเว้นทางเดินด้านหลังไม่น้อยกว่า 4 เมตร” ทางพิจารณาได้ความว่าจำเลยได้ซื้อที่ดินสำหรับปลูกสร้างอาคารพาณิชย์และทาวน์เฮาส์รวม3 โฉนด จากห้างหุ้นส่วนจำกัดราชมนตรีการเคหะ ตามผังการจัดสรรที่ดิน เอกสารหมาย จ.10 ซึ่งปรากฏว่าที่ดินที่จัดสรรไว้สำหรับปลูกตึกแถวเป็นอาคารพาณิชย์อยู่ด้านหน้าติดถนนเพชรเกษม เป็นของจำเลย 2 แปลง คือแปลงเลขที่ 14 และ 15 ซึ่งมีที่ดินเว้นไว้เป็นทางเดินหลังอาคารกว้าง 4 เมตร ส่วนที่ดินสำหรับปลูกทาวน์เฮาส์อยู่ด้านหลังที่ดินปลูกตึกแถวมีที่ดินเว้นไว้เป็นทางเดินด้านหลังกว้าง 2 เมตร ดังนั้น เมื่อปลูกตึกแถวและทาวน์เฮาส์ลงในที่ดินโดยหันหลังเข้าหากันแล้วจึงมีที่ดินเว้นไว้เป็นทางเดินด้านหลังระหว่างตึกแถวและทาวน์เฮาส์ กว้าง 6 เมตร ซึ่งก็เป็นไปตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522ข้อ 76(4) วรรคสุดท้ายดังกล่าว ดังนั้น ที่จำเลยอ้างว่าที่ดินปลูกตึกแถว 2 โฉนด กับที่ดินปลูกทาวน์เฮาส์ 1 โฉนด ของจำเลยเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน สามารถสร้างอาคารทะลุถึงกันได้จึงไม่อาจรับฟังได้เพราะขัดกับผังการจัดสรรที่ดินดังกล่าว ที่จำเลยฎีกาว่าเมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วด้านหลังตึกแถวที่ติดต่อกับทาวน์เฮาส์ของจำเลยเว้นที่ว่างไว้แล้ว 2 เมตร สำหรับทาวน์เฮาส์ไม่มีข้อกำหนดว่าจะต้องเว้นที่ว่างเป็นทางเดินไว้ 2 เมตร ด้วย นั้นเห็นว่าตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ. 2522 ได้วิเคราะห์ศัพท์คำว่า “ห้องแถว” และ “ตึกแถว” ไว้ว่าหมายถึงอาคารที่พักอาศัยหรืออาคารพาณิชย์ ซึ่งปลูกสร้างติดต่อกันเป็นแถวเกินสองห้อง และประกอบด้วยวัตถุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่กับประกอบด้วยวัตถุทนไฟเป็นส่วนใหญ่ตามลำดับ จากบทวิเคราะห์ศัพท์ดังกล่าวจะเห็นได้ว่า ทาวน์เฮาส์ เป็นห้องแถวหรือตึกแถว ตามความหมายของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร จึงต้องเว้นที่ว่างด้านหลังทาวน์เฮาส์เป็นทางเดิน 2 เมตรด้วย การที่จำเลยก่อสร้างตึกแถวลงในที่ดินโดยต่อเติมความยาวของตึกแถวด้านหลังออกไปอีก 4 เมตร ปกคลุมที่ดินที่เป็นทางเดินด้านหลังกว้าง 4 เมตร เป็นการผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตตามเอกสารหมาย จ.3 และขัดกับผังการจัดสรรที่ดินเอกสารหมาย จ.10 จึงต้องถือว่าจำเลยได้ก่อสร้างตึกแถวมิได้เว้นที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ตามข้อ 76(4) แห่งข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขดัดแปลงได้ จำเลยจึงต้องรื้อถอนส่วนที่ต่อเติมผิดข้อบัญญัติดังกล่าวออกไป คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
