แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งในสัญญาข้อ 12 ระบุว่า “โครงการฯ ตามสัญญาจะจัดให้มีสโมสรโครงการโรงเรียนอนุบาล และสระว่ายน้ำ เพื่อเป็นสถานที่ส่วนกลางในการให้บริการ” ข้อกำหนดดังกล่าวกำหนดให้จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ต้องปฏิบัตินอกเหนือไปจากการก่อสร้างสิ่งปลูกตามแบบอาคารที่กำหนดไว้ในข้อ 1 อันเป็นเงื่อนไขและสาระสำคัญแห่งสัญญาโดยชัดแจ้ง เมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งแต่ละฝ่ายมีหน้าที่ต้องปฏิบัติการชำระหนี้ต่อกันตามข้อกำหนดแห่งสัญญา การที่โจทก์มิได้โต้แย้งการส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ก็เป็นเพียงการแสดงเจตนาของโจทก์ที่พร้อมจะปฏิบัติการชำระหนี้ตามหน้าที่ของตนเท่านั้น จำเลยที่ 1 จะหยิบยกขึ้นเป็นข้ออ้างว่าโจทก์มิได้ถือสัญญาข้อ 12 เป็นสาระสำคัญหาได้ไม่ การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 ทำการสร้างสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาข้อ 12 จึงเป็นการปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 แล้ว เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ดำเนินการชำระหนี้ต่างตอบแทนภายในเวลาอันสมควร จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับจำเลยที่ 1 ราคา 3,955,000 บาท โจทก์ชำระเงินจองและค่างวดรวม 19 งวด เป็นเงินทั้งสิ้น 801,300 บาท มีข้อตกลงว่าจำเลยจะจัดให้มีสโมสรโครงการ โรงเรียนอนุบาลและสระว่ายน้ำ เพื่อเป็นสถานที่ส่วนกลางในการให้บริการ แต่จำเลยทั้งสองผิดสัญญา ทำให้โจทก์เสียหาย จำเลยทั้งสองต้องคืนเงินจำนวน 801,300 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันที่ 1 พฤศจิกายน 2541 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 28,155.27 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชำระเงินจำนวน 829,455.27 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 801,300 บาท นับแต่วันฟ้องจนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 801,300 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2541 จนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์ยกฟ้องจำเลยที่ 2
จำเลยที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อแรกว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารหมาย จ.5 ระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ในข้อ 12 ซึ่งระบุว่า “โครงการฯ ตามสัญญาจะจัดให้มีสโมสรโครงการ โรงเรียนอนุบาล และสระว่ายน้ำเพื่อเป็นสถานที่ส่วนกลางในการให้บริการ” มิใช่เงื่อนไขและสาระสำคัญแห่งสัญญาหรือไม่ เห็นวา ข้อกำหนดในสัญญาตามโครงการทรอปิคาน่า วิลล์ ซึ่งจำเลยที่ 1 ดำเนินการก่อสร้างและออกจำหน่ายแก่ประชาชนทั่วไปจำเลยที่ 1 ได้ระบุสิ่งที่จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ต้องปฏิบัตินอกเหนือไปจากการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างตามแบบอาคารที่กำหนดในข้อ 1 แห่งสัญญาไว้ในข้อ 12 และ 13 นอกจากนี้ตามแผ่นพับเอกสารหมาย จ.7 ก็ปรากฏภาพสโมสรโครงการและสระว่ายน้ำ รวมตลอดทั้งข้อความต่างๆ ซึ่งจำเลยที่ 1 แสดงออกเพื่อโฆษณาขายล้วนแต่เพื่อเป็นสิ่งจูงใจให้ประชาชนทั่วไปสนใจจะซื้ออาคารที่พักตามโครงการ เนื่องจากจะได้รับความสะดวกในการดำรงชีวิตพักอาศัยอย่างมาก อีกทั้งเมื่อพิเคราะห์ถึงสถานที่ก่อสร้างตามโครงการซึ่งอยู่นอกเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครและอยู่นอกพื้นที่อำเภอเมืองจังหวัดฉะเชิงเทรามิได้อยู่ในเขตการค้าหรือย่านธุรกิจสำคัญและเนื้อที่ของที่ดินตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เพียง 67.50 ตารางวา แต่ราคาตามสัญญาสูงถึง 3,955,000 บาท ย่อมชี้ชัดให้เห็นเจตนาของบุคคลทั่วไปที่จะเข้าเป็นลูกค้าของจำเลยที่ 1 ก็โดยเพื่อจะได้ใช้ประโยชน์จากสถานที่ดังกล่าวตามที่จำเลยที่ 1 ระบุจะสร้างให้เป็นสถานที่ส่วนกลางในการให้บริการแก่ลูกค้าของโครงการด้วย มิใช่เพียงซื้ออาคารที่พักอาศัยตามที่ระบุในสัญญา ข้อ 1 เท่านั้น สัญญาข้อ 12 จึงเป็นเงื่อนไขและสาระสำคัญแห่งสัญญาโดยชัดแจ้ง
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อสุดท้ายมีว่า โจทก์มิได้คัดค้านในการที่จำเลยที่ 1 จะส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามสัญญา และยังแจ้งให้จำเลยที่ 1 ติดต่อสถาบันการเงินเพื่อให้โจทก์กู้ยืมเงินมาชำระราคา แสดงว่าโจทก์ไม่ได้ถือสัญญาข้อ 12 ดังกล่าวเป็นสาระสำคัญหรือไม่ เห็นว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งแต่ละฝ่ายมีหน้าที่ต้องปฏิบัติการชำระหนี้ต่อกันตามข้อกำหนดแห่งสัญญา การที่โจทก์มิได้โต้แย้งการส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งแจ้งให้จำเลยที่ 1 ติดต่อสถาบันการเงินให้แก่โจทก์ ก็เพียงเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ที่พร้อมจะปฏิบัติการชำระหนี้ตามหน้าที่ของตนเท่านั้นจำเลยที่ 1 จะหยิบยกขึ้นเป็นข้ออ้างว่าโจทก์มิได้ถือสัญญาข้อ 12 เป็นสาระสำคัญหาได้ไม่ ฉะนั้น การที่โจทก์มีหนังสือฉบับลงวันที่ 28 กันยายน 2541 แจ้งให้จำเลยที่ 1 ทำการสร้างสโมสรโครงการ โรงเรียนอนุบาล และสระว่ายน้ำตามสัญญาข้อที่ 12 ตามเอกสารหมาย จ.3 ซึ่งเวลาล่วงเลยจากสัญญาที่ทำไว้ต่อกันประมาณ 1 ปี 8 เดือน จำเลยที่ 1 ยังมิได้ดำเนินการก่อสร้าง จึงเป็นการปฏิบัติตามบทบัญญัติมาตรา 369 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ดำเนินการชำระหนี้ต่างตอบแทนดังกล่าวภายในเวลาอันสมควร จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
