แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโครงการ ม. โดยตกลงจะผ่อนชำระค่าที่ดินแก่จำเลยเป็นรายเดือนรวม 24 งวด เมื่อพิจารณาตามข้อสัญญาเห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินธรรมดา กล่าวคือ ผู้จะซื้อจะต้องผ่อนชำระเงินค่าที่ดินตามเวลาที่กำหนดในสัญญา ในขณะเดียวกันผู้จะขาย (จำเลย) ก็จะต้องดำเนินการจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ ตลอดจนสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ สถานที่ออกกำลังกายและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ของผู้จะซื้อที่ดินในโครงการในระหว่างที่โจทก์ผ่อนชำระราคาค่าที่ดินและต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาอันสมควร แม้ว่าในสัญญาจะมิได้ระบุวันเวลาที่แล้วเสร็จสมบูรณ์ของโครงการไว้ก็ตาม ซึ่งในกรณีเช่นนี้น่าจะอนุมานได้ว่าจำเลยจะต้องดำเนินการในเรื่องดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่โจทก์ผ่อนชำระค่าที่ดินแก่จำเลยครบ 24 งวด หรือภายใน 2 ปี เมื่อจำเลยมิได้ดำเนินการจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ ตลอดจนสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ สถานที่ออกกำลังกายและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จสมบูรณ์ภายในเวลาอันควร จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และโดยสภาพของโครงการหรือโดยเจตนาที่จำเลยได้แสดงออกก็ไม่อาจเป็นที่คาดหมายได้ว่าจำเลยจะดำเนินการตามโครงการดังกล่าวไว้แล้วเสร็จสมบูรณ์ได้เมื่อใด จึงไม่มีเหตุผลอย่างใดที่จะต้องให้โจทก์บอกกล่าวกำหนดเวลาให้จำเลยดำเนินการตามโครงการต่อไปอีก เพราะถึงอย่างไรจำเลยก็ไม่สามารถชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสัญญาได้ ดังนั้น โจทก์จึงชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเสียได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อน เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่คืนเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระแล้วพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายที่โจทก์ไม่สามารถเข้าใช้สอยสาธารณูปโภคเป็นเงิน 60,000 บาท กับคืนเงินค่าที่ดินพร้อมดอกเบี้ยถึงวันฟ้องรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,510,031 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,486,800 บาท (นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน (ค่าที่ดิน) จำนวน 1,486,800 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2539 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้รวม 10,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2537 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโครงการเมืองทองเอ็กซ์คลูซีฟ แปลงหมายเลขที่ เอ็มทีเอ็กซ์ 088 เนื้อที่ 120 ตารางวา จากจำเลยในราคา 7,434,000 บาท โจทก์ชำระเงินจองจำนวน 30,000 บาท โดยรับโอนสิทธิมาจากนายสมเดช โชติรุ่งวรานนท์ ในวันทำสัญญาโจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินแก่จำเลย 713,400 บาท และโจทก์ตกลงจะผ่อนชำระค่าที่ดินจำนวน 1,486,800 บาท แก่จำเลยเป็นรายเดือนรวม 24 งวด ส่วนค่าที่ดินส่วนที่เหลืออีก 5,203,800 บาท ตกลงชำระกันในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายละเอียดปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ. 2 หลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ได้ผ่อนชำระค่าที่ดินแก่จำเลยรวม 12 งวด รวมเป็นเงิน 743,400 บาท ตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ. 5 ถึง จ. 16 รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยแล้วทั้งสิ้น 1,486,800 บาท ต่อมาวันที่ 1 กรกฎาคม 2539 โจทก์มีหนังสือขอยกเลิกสัญญาและขอให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินแก่โจทก์ตามสำเนาจดหมายเอกสารหมาย จ. 18 และสำเนาใบคำร้องเอกสารหมาย จ. 19 นอกจากนี้โจทก์ยังได้มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือฉบับลงวันที่ 23 กรกฎาคม 2539 บอกเลิกสัญญาและให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินแก่โจทก์ภายใน 7 วัน ตามเอกสารหมาย จ. 20 โดยส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวโดยชอบแล้วเมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2539 ตามใบตอบรับเอกสารหมาย จ. 21 แต่จำเลยเพิกเฉย และคดีฟังยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์โดยที่โจทก์มิได้ฎีกาคัดค้านว่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์ในการที่โจทก์ไม่สามารถเข้าใช้สอยสาธารณูปโภคจำนวน 60,000 บาท จากจำเลยได้ ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยตามเอกสารหมาย จ. 2 ในข้อ 5 วรรคหนึ่ง ได้ระบุไว้ว่า “ผู้จะขาย (จำเลย) จะจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ ตลอดจนสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ สถานที่ออกกำลังกาย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยในโครงการ ข้อสัญญาดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทในโครงการเมืองทองเอ็กซ์คลูซีฟตามเอกสารหมาย จ. 2 เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินธรรมดา กล่าวคือ ผู้จะซื้อจะต้องผ่อนชำระเงินค่าที่ดินตามเวลาที่กำหนดในสัญญา ในขณะเดียวกันผู้จะขาย (จำเลย) ก็จะต้องดำเนินการจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ ตลอดจนสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ สถานที่ออกกำลังกาย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ของผู้จะซื้อที่ดินในโครงการในระหว่างที่โจทก์ผ่อนชำระราคาค่าที่ดินและต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาอันสมควร แม้ว่าในสัญญาจะมิได้ระบุวันเวลาที่แล้วเสร็จสมบูรณ์ของโครงการตามที่จำเลยให้การต่อสู้ไว้ก็ตาม ซึ่งในกรณีเช่นนี้น่าจะอนุมานได้ว่า จำเลยจะต้องดำเนินการในเรื่องดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่โจทก์ผ่อนชำระค่าที่ดินแก่จำเลยครบ 24 งวด หรือภายใน 2 ปี คือภายในวันที่ 4 พฤษภาคม 2539 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์ต้องชำระเงินค่าที่ดินพิพาทงวดที่ 24 แก่จำเลยตามรายการผ่อนชำระค่าที่ดินเอกสารหมาย ล. 1 ศาลฎีกาเห็นว่า หากจำเลยมีความสามารถดำเนินงานตามโครงการให้แล้วเสร็จสมบูรณ์ตามสัญญาข้อ 5 ได้ภายในเวลาอันควรแล้ว ก็ไม่มีเหตุผลใดที่จำเลยจะไม่แจ้งให้โจทก์และผู้ซื้อที่ดินในโครงการทราบถึงความคืบหน้าในการดำเนินงานของจำเลย ตามพฤติการณ์แห่งคดีจึงเชื่อได้ตามที่โจทก์นำสืบว่า จำเลยมิได้ดำเนินการจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ ตลอดจนสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ สถานที่ออกกำลังกายและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ของโจทก์ตามสัญญาข้อ 5 ให้แล้วเสร็จสมบูรณ์ภายในเวลาอันควร จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และโดยสภาพของโครงการหรือโดยเจตนาที่จำเลยได้แสดงออกตามที่โจทก์นำสืบมานี้ ก็ไม่อาจเป็นที่คาดหมายได้ว่าจำเลยจะดำเนินการตามโครงการดังกล่าวไว้แล้วเสร็จสมบูรณ์ได้เมื่อใด จึงไม่มีเหตุผลอย่างใดที่จะต้องให้โจทก์บอกกล่าวกำหนดเวลาให้จำเลยดำเนินการตามโครงการต่อไปอีก เพราะถึงอย่างไรจำเลยก็ไม่สามารถชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสัญญาข้อ 5 ได้อยู่ดี ดังนั้นโจทก์จึงชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเสียได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อนดังที่จำเลยอ้าง เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่คืนเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระแล้วพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์มานั้น ศาลฎีกาคงเห็นพ้องด้วยในผล
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 5,000 บาทแทนโจทก์.
