แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
จำเลยจัดสรรที่ดินแบ่งออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายให้แก่บุคคลทั่วไป ต่อมาโจทก์ได้ซื้อตึกแถวสองชั้นพร้อมที่ดินจัดสรร3 แปลง ต่อจากผู้อื่นอีกทอดหนึ่ง ที่ดินของโจทก์ด้านทิศเหนือตะวันตกและตะวันออกจดที่ดินจัดสรรแปลงอื่น ส่วนทิศใต้หน้าที่ดินของโจทก์เป็นทางกว้าง 8 เมตร ซึ่งสามารถเชื่อมไปสู่ทางสาธารณะด้านทิศเหนือและทิศตะวันตกของที่ดินจัดสรรได้ ต่อมาจำเลยและจำเลยร่วมได้ดัดแปลงที่ดินจัดสรรที่ติดกับที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศตะวันออกเป็นสระว่ายน้ำ และสวนสนุก เพราะไม่มีผู้ซื้อทั้งยังได้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตตลอดแนวที่ดินดังกล่าวในเขตพื้นที่ดินของจำเลย จนปิดกั้นหน้าที่ดินของโจทก์ด้วย ดังนี้เฉพาะคดีในส่วนของการก่อสร้างกำแพงคอนกรีตตลอดแนวที่ดินดังกล่าวในเขตพื้นที่ดินของจำเลยนั้น เมื่อโจทก์เบิกความเพียงว่าทำให้ตึกแถวของโจทก์อยู่ในมุมทึบมองเห็นไม่ชัดเท่านั้น แสดงว่าการก่อสร้างกำแพงคอนกรีตหน้าที่ดินแปลงดังกล่าวมิได้ปิดบังหน้าที่ดินของโจทก์ หรือเป็นเหตุให้บังแสงสว่างและทางลม หรือก่อให้เกิดความเดือดร้อนรำคาญเกินกว่าที่ควรคาดคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเกิดขึ้นตามปกติอันจะถือว่า โจทก์เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337โจทก์คงมีสิทธิขอให้จำเลยและจำเลยร่วมรื้อถอนได้เฉพาะในส่วนของการก่อสร้างกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นหน้าที่ดินของโจทก์เท่านั้นซึ่งกรณีนี้มิใช่เรื่องที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349อันโจทก์จะต้องใช้ค่าทดแทนเพื่อผ่านทางให้แต่อย่างใด
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อปลายเดือนมกราคม 2530 จำเลยนำไม้แปมาตอกทำผังปิดกั้นบริเวณหน้าที่ดินโจทก์แล้วขุดหลุมผูกเหล็กหล่อเสาคอนกรีตจำนวน 6 ต้น สูงประมาณ 1 ศอก ปิดบังหน้าที่ดินโจทก์ ทำให้โจทก์ไม่สามารถนำรถยนต์หรือสิ่งของต่าง ๆ เข้าออกที่ดินโจทก์และออกสู่ทางสาธารณะอื่นได้ และเสียหายแก่การค้ารับจ้างซ่อมรถยนต์ของโจทก์ เพราะที่ดินโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมทุกด้านขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนเสาคอนกรีตที่ปิดบังหน้าที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 5129, 5147 และ 5148 ภายในเส้นสีเขียวแดงเอกสารหมายเลข 3 ท้ายฟ้องออกให้หมดและปรับสภาพพื้นผิวดินบริเวณหน้าที่ดินโจทก์ให้อยู่สภาพเดิม ห้ามจำเลยและบริวารกระทำการใด ๆ ในที่ดินพิพาทหน้าที่ดินโจทก์อันจะทำให้เกิดความเดือดร้อนเสียหายหรือไม่สะดวกในการใช้ที่ดินของโจทก์และบริวารอีกต่อไป ให้จำเลยรื้อถอนเสาคอนกรีตและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่จำเลยจัดสรรขึ้นบริเวณลานอเนกประสงค์ด้านหน้าที่ดินของจำเลยที่แบ่งแยกไว้ทางทิศตะวันออกสุดอาณาเขตตามแผนที่สังเขปภายในเส้นสีเขียวดำ เอกสารหมายเลข 3 ท้ายฟ้องห้ามจำเลยและบริวารกระทำการใด ๆ ในที่ดินบริเวณดังกล่าวนี้ในอันที่จะก่อให้เกิดความเดือดร้อนเสียหายแก่โจทก์ต่อไป ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงินเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะจัดการรื้อถอนเสาคอนกรีตหรือสิ่งปลูกสร้างอื่นออกจากหน้าที่ดินโจทก์ หากจำเลยและบริวารไม่รื้อถอนเสาคอนกรีตและสิ่งปลูกสร้างออกไปก็ให้โจทก์มีอำนาจเข้าจัดการรื้อถอนได้ทั้งหมด โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนทั้งหมด
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่า โจทก์เข้าออกสู่ที่ดินล็อกคิว13 และคิว 14 ของโจทก์ทางที่ดินบนล็อกดี 4 ของนายสุพรรณ์ไม่เกี่ยวข้องกับที่ดินจำเลย โจทก์ไม่ได้ประกอบการค้าซ่อมรถยนต์เพียงแต่ใช้เป็นที่ซ่อมรถยนต์เล็ก ๆ น้อย ๆ มีรายได้ไม่ถึงวันละ350 บาท โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย จำเลยไม่ได้ปลูกสร้างอาคารตามฟ้อง แต่นายติ้งฮวด แซ่ล้อ เป็นผู้ปลูกสร้างอาคารดังกล่าวโดยได้รับอนุญาตจากเทศบาลแล้ว ขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณาโจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลเรียกนายติ้งฮวด แซ่ล้อ เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาต
จำเลยร่วมให้การ แก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งว่า ก่อนที่จำเลยร่วมจะทำการก่อสร้างกำแพงคอนกรีตนั้น โจทก์ไม่เคยใช้บริเวณที่ดินนั้นเป็นทางเข้าออกที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งห้ามชั่วคราวให้จำเลยและจำเลยร่วมทำการรื้อถอนกำแพงคอนกรีตนั้น โจทก์ได้ทำลายและรื้อกำแพงคอนกรีตของจำเลยร่วมออกมีความยาว 8 เมตร ทั้งทำให้จำเลยร่วมเสียหายไม่อาจเปิดสวนสนุกตามโครงการได้ ขอให้บังคับโจทก์ใช้ค่าเสียหายในการทุบกำแพงคอนกรีตเป็นเงิน 7,249.49 บาท ค่าเสียหายในการซื้อเครื่องเล่นเป็นเงิน 137,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในเงินดังกล่าวและค่าขาดรายได้เดือนละ 18,000บาท ตั้งแต่วันที่ 25 กรกฎาคม 2530 จนกว่าจำเลยร่วมสามารถเปิดสวนสนุกในบริเวณที่โจทก์ทุบกำแพงแก่จำเลยร่วม
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยร่วมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ทั้งค่าเสียหายสูงเกินเหตุ ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยและจำเลยร่วมปรับสภาพพื้นผิวที่ดินบริเวณหน้าที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 5129, 5147 และ 5148ให้อยู่ในสภาพเดิม ห้ามจำเลยและจำเลยร่วมพร้อมทั้งบริวารกระทำการใด ๆ ในที่ดินพิพาทหน้าที่ดินโจทก์อันจะทำให้เกิดความเดือดร้อนเสียหายหรือไม่สะดวกในการใช้ที่ดินของโจทก์และบริวารอีกต่อไปแต่ไม่ตัดสิทธิที่จะให้เรียกค่าทดแทนจากโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคสี่ ให้จำเลยและจำเลยร่วมร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์จำนวน 1,000 บาท กับเดือนละ 6,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ศาลมีคำสั่งคุ้มครองประโยชน์ชั่วคราว ก่อนมีคำพิพากษาเมื่อวันที่ 25 พฤษภาคม 2530 คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ยกฟ้องแย้งของจำเลยร่วม
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยเป็นผู้จัดสรรที่ดินโฉนดตราจองที่ 2610 เนื้อที่ 1 ไร่ 5 ตารางวาตำบลงิ้วราย อำเภอตะพานหิน จังหวัดพิจิตร แบ่งออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายให้แก่บุคคลทั่วไปตามแผนผังจัดแบ่งที่ดินเอกสารหมายจ.7เมื่อปี 2529 โจทก์ได้ซื้อตึกแถวสองชั้นพร้อมที่ดินจัดสรรตามโฉนดเลขที่ 5129, 5147 และ 5148 รวมเนื้อที่ประมาณ 32 ตารางวาตามแผนผังจัดแบ่งที่ดินเอกสารหมาย จ.7 หรือ จ.8 หรือหมายเลข 3ท้ายฟ้อง ล็อกหรือแปลงที่คิว 13 และคิว 14 มีอาณาเขต ทิศเหนือจดที่ดินนายสุเทพ เพชรไทย และนายสุวิทย์ เวศรีชัย แปลงที่บี 13และบี 14 ทิศตะวันตกจดที่ดินนางทองใบ ศรีพัญญะ นางอำไพ โชตยันดรนายทองเจือ โชตยันดร นายสุพรรณ์ ชัยกิตติศิลป์ และนายสุจินต์วิมลจริยาบูลย์ แปลงที่ดี 1 ถึงดี 5 ทิศตะวันออกจดที่ดินจัดสรรของจำเลยแปลงที่คิว 12 ลงไปจนถึงคิว 1 และทิศใต้เป็นหน้าที่ดินโจทก์ซึ่งกว้างประมาณ 8 เมตร จำเลยและจำเลยร่วมได้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตสูงประมาณ 4 เมตร ยาวตลอดหน้าที่ดินจากแปลงที่คิว 1ถึง คิว 14 ปิดทางเข้าออกหน้าที่ดินโจทก์ด้านทิศใต้แปลงที่คิว 13และคิว 14 ทำให้โจทก์เข้าออกจากที่ดินไปสู่ทางสาธารณะไม่ได้ตามที่หมายสีดำในแผนผัง เอกสารหมายเลข 3 ท้ายฟ้อง ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์มีว่า จำเลย และจำเลยร่วมก่อสร้างกำแพงคอนกรีตหน้าที่ดินจัดสรรของจำเลยตามแผนผังเอกสารหมายเลข 3 ท้ายฟ้องตั้งแต่แปลงที่คิว 1 ถึงคิว 12 ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่าตามแผนผังการแบ่งแปลงที่ดินตามเอกสารหมายเลข 3 ท้ายฟ้อง มีลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อก่อสร้างตึกแถวเป็นอาคารพาณิชย์ เพราะมีการแบ่งแปลงที่ดินแต่ละแปลงจดทางสาธารณะหากมีการก่อสร้างตึกแถวแล้วจะหันหลังชนกัน ด้านหน้าที่ดินแปลงที่คิว 1 ถึงคิว 14 อยู่ในพื้นที่ดินจัดสรรที่จำเลยประสงค์จะให้เป็นลานอเนกประสงค์ จึงได้สร้างถนนเชื่อมไปสู่ทางสาธารณะด้านทิศเหนือ และทิศตะวันตกของที่ดินจัดสรรได้ โดยเฉพาะด้านทิศตะวันตกที่ระบุว่าเป็นทางเข้าภายในไปสู่หน้าที่ดินและตึกแถวของโจทก์แปลงที่คิว 13 และคิว 14แต่ที่ดินของจำเลยแปลงที่คิว 1 ถึงคิว 12 จำนวน 12 แปลง ไม่มีผู้ซื้อจำเลยและจำเลยร่วมจึงดัดแปลงที่ดินเป็นสระว่ายน้ำและสวนสนุกทั้งก่อสร้างกำแพงคอนกรีตตลอดแนวที่ดินดังกล่าวในเขตพื้นที่ดินของจำเลยเองซึ่งในข้อนี้โจทก์เบิกความเพียงว่าทำให้ตึกแถวของโจทก์อยู่ในมุมทึบมองเห็นไม่ชัดเท่านั้น แสดงว่าการก่อสร้างกำแพงคอนกรีตหน้าที่ดินแปลงที่คิว 1 ถึงคิว 12 มิได้ปิดบังหน้าที่ดินของโจทก์หรือเป็นเหตุให้บังแสงสว่าง และทางลมหรือก่อให้เกิดความเดือดร้อนรำคาญเกินกว่าที่ควรคาดคิด หรือคาดหมายได้ว่าจะเกิดขึ้นตามปกติแต่อย่างใดไม่ อันจะถือว่า โจทก์เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1337 การที่โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารในที่ดินจัดสรรด้วยความสมัครใจโดยรู้อยู่แล้วว่าผู้จัดสรรที่ดินได้กำหนดแผนผังที่ดินมาก่อนแล้ว เมื่อศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันให้จำเลยและจำเลยร่วมรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ก่อสร้างปิดกั้นหน้าที่ดินของโจทก์แปลงที่คิว 13 และคิว 14 แล้ว กำแพงคอนกรีตหน้าที่ดินจัดสรรแปลงที่คิว 1 ถึงคิว 12 ที่จำเลยและจำเลยร่วมก่อสร้างจึงไม่ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษแต่อย่างไร โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยให้รื้อถอนกำแพงดังกล่าวได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ในคำขอส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น แต่กรณีที่ดินของโจทก์เป็นการซื้อที่ดินจัดสรรและจำเลยผู้จัดสรรได้กำหนดแผนผังแบ่งแยกที่ดินแต่ละแปลงให้มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แม้ว่าโจทก์จะซื้อที่ดินต่อจากผู้อื่นอีกทอดหนึ่งโจทก์ก็สามารถใช้ที่ดินทางทิศใต้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ที่ดินของโจทก์จึงมิใช่ที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349อันโจทก์จะต้องใช้ค่าทดแทนเพื่อผ่านทางตามที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยมีสิทธิได้รับค่าทดแทนจากโจทก์หรือไม่ แล้ววินิจฉัยว่า ถ้าโจทก์ต้องผ่านที่ดินจำเลยไปสู่ทางสาธารณะในทางจำเป็นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแล้ว จำเลยย่อมมีสิทธิจะได้รับค่าทดแทนจากโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคสี่ จึงเป็นการวินิจฉัยชี้ขาดนอกประเด็นและเป็นการไม่ชอบ เห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง”
พิพากษาแก้เป็น ให้ตัดข้อความในคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2ที่ว่าแต่ไม่ตัดสิทธิที่จะให้เรียกค่าทดแทนจากโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคสี่ ออกเสีย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2
