แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
หนังสือสัญญาเช่าระบุให้เช่าเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าจนเต็มจำนวนของกำหนดเวลา หรือเป็นค่าเสียหายของผู้ให้เช่าในกรณีที่ผู้เช่าบอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาครบกำหนดนั้น เป็นการกำหนดเบี้ยปรับให้ผู้เช่าชำระให้แก่ผู้ให้เช่า ซึ่งหากเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383
โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้า 300,000 บาท เงินประกันค่าเสียหาย 75,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไป 28,700 บาท รวมเป็นเงินค่าเสียหาย 403,700 บาท ซึ่งเห็นได้ว่าโจทก์ถือว่าค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายเป็นค่าเสียหายของโจทก์ด้วย และที่ศาลชั้นต้นกำหนดเรื่องค่าเสียหายเป็นประเด็นนั้น จึงหมายถึงค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายส่วนที่เหลือจากหักค่าเสียหายให้จำเลยแล้ว จึงไม่เป็นการพิพากษานอกประเด็น
แม้จะฟังว่าจำเลยไม่ผิดสัญญา แต่โจทก์มีสิทธิ์บอกเลิกการเช่าได้ก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด และตามสัญญาเช่ากำหนดค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับที่โจทก์จะต้องชำระให้จำเลยในกรณีที่โจทก์บอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาครบกำหนดไว้ด้วย ศาลก็จำต้องวินิจฉัยถึงเบี้ยปรับว่าจำเลยควรได้เบี้ยปรับหรือค่าเสียหายเท่าใด หากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่จำเลยควรได้รับน้อยกว่าค่าเช่าล่วงหน้า และเงินประกันค่าเสียหายที่จำเลยรับไปจากโจทก์ จำเลยก็จะต้องคืนเงินส่วนที่เกินจากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายให้แก่โจทก์ ศาลจะยกฟ้องโจทก์เสียเลยทีเดียวหาได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขฟ้องว่า จำเลยมอบให้นายจิตติ ตรงธรรม บิดาจำเลยเป็นตัวแทนมาติดต่อกับโจทก์เพื่อให้เช่าที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นอาคารรวม ๗ ห้อง มีกำหนด ๕ ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๒๕,๐๐๐ บาท โดยผู้ให้เช่ามีหน้าที่ชำระภาษีที่ดินและภาษีโรงเรือนเอง โจทก์ตกลง นายจิตติ ตรงธรรม ให้โจทก์ชำระค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมเป็นเงิน ๓๗๕,๐๐๐ บาท โจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่ากัน โจทก์อ่านหนังสือไทยไม่ได้ และเมื่อคนอ่านสัญญาให้ฟัง ปรากฏว่าสาระสำคัญแห่งสัญญาไม่ตรงกับที่ตกลงกัน คืออาคารเลขที่ ๑๑๐/๘ ขาดหายไป ระบุให้ผู้เช่าเป็นผู้ชำระภาษีที่ดินและภาษีโรงเรือน และสัญญาไม่ระบุเนื้อที่ดินหรือเลขที่โฉนด ซึ่งเท่ากับเช่าเฉพาะที่ดินที่อาคารปลูกสร้างอยู่เท่านั้นทำให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์ทักท้วงให้นายจิตติ ตรงธรรม ตัวแทนของจำเลยแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องตรงตามเงื่อนไขเดิมที่เสนอต่อโจทก์ และให้ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิ์การเช่า นายจิตติ ตรงธรรม รับรองว่าจะแก้ไขและจดทะเบียนสิทธิ์การเช่าให้ โจทก์จึงสั่งวัสดุในการปรับปรุงแก้ไขและตบแต่งสถานที่เช่าเป็นเงิน ๒๘,๗๐๐ บาท แต่เมื่อคนงานเข้าไปปรับปรุงสถานที่เช่าก็ถูกผู้เช่าเดิมขัดขวาง โจทก์จึงขอให้จำเลยส่งมอบสถานที่เช่าในสภาพปลอดภาระติดพัน รวมทั้งให้แก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและจดทะเบียนการเช่าให้ แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ไม่สามารถใช้สถานที่เช่าจึงมอบอำนาจให้ทนายโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่า ให้คืนค่าเช่าล่วงหน้ากับเงินประกัน และใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ จำเลยผิดสัญญาเช่ามีหน้าที่ต้องคืนค่าเช่าล่วงหน้า ๓๐๐,๐๐๐ บาท และเงินประกัน ๗๕,๐๐๐ บาท กับต้องใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไป ๒๘,๗๐๐ บาท รวมเป็นค่าเสียหาย ๔๐๓,๗๐๐ บาทให้โจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยชำระเงินดังกล่าวพร้อมทั้งดอกเบี้ย
จำเลยให้การและเพิ่มเติมคำให้การว่า โจทก์ตกลงเช่าอาคารเพียง ๖ ห้องพร้อมทั้งที่ดินมีกำหนด ๕ ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๒๕,๐๐๐ บาท ในวันทำหนังสือสัญญาเช่า โจทก์รับมอบอาคารครบถ้วนตามข้อตกลงและชำระค่าเช่าล่วงหน้า ๑ ปี และวางเงินประกันรวมทั้งสิ้น ๓๗๕,๐๐๐ บาทให้จำเลย ไม่เคยมีบุคคลใดรบกวนหรือขัดขวางการที่โจทก์จะเข้าครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในอาคารที่เช่า จำเลยไม่เคยตกลงให้โจทก์เช่าอาคารหมายเลข ๑๑๐/๘ เพราะจำเลยให้คนอื่นเช่าอยู่ก่อนแล้ว ไม่เคยตกลงให้โจทก์เช่าที่ดินทั้งโฉนด เรื่องที่ผู้เช่าเป็นผู้เสียภาษีโรงเรือนก็เป็นไปตามข้อตกลง จำเลยไม่เคยตกลงจะแก้ไขหนังสือสัญญาเช่าให้ใหม่ ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม สัญญาเช่าใช้บังคับได้ และจำเลยพร้อมที่จะจดทะเบียนการเช่าให้ จำเลยไม่ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด เว้นแต่โจทก์จะปฏิบัติตามสัญญาเช่าโดยชำระค่าเสียหายให้จำเลย ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาท โจทก์ไม่มีสิทธิ์เรียกค่าเสียหาย ๒๘,๗๐๐ บาท เพราะจำเลยไม่ผิดสัญญาและโจทก์ไม่เสียหายขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่าฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โจทก์และจำเลยทำสัญญาถูกต้องตามที่ตกลงกันและสัญญาดังกล่าวใช้บังคับได้ โจทก์และจำเลยต่างไม่ประสงค์ให้จดทะเบียนการเช่า จำเลยจึงไม่ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญา พิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า สัญญาเช่าใช้บังคับได้ การที่จำเลยไม่ไปจดทะเบียนการเช่า และไม่ส่งมอบอาคารเลขที่ ๑๑๐/๘ ไม่เป็นการผิดสัญญาเพราะจำเลยไม่ได้ตกลงเช่นนั้น โจทก์ไม่มีสิทธิ์เรียกค่าเสียหาย โจทก์มีสิทธิ์เลิกการเช่าได้แต่ต้องใช้ค่าเสียหายให้จำเลยตามสัญญา ข้อตกลงในเรื่องค่าเสียหายเป็นการกำหนดเบี้ยปรับ และเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๓ สมควรให้ค่าเสียหายแก่จำเลย ๕๐,๐๐๐ บาท พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยคืนเงิน ๓๒๕,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่าจำเลยไม่ผิดสัญญา และโจทก์มีสิทธิ์บอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด ที่จำเลยฎีกาว่าเมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาครบกำหนด โจทก์ไม่มีสิทธิ์เรียกค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายคืน เพราะจำเลยมีสิทธิ์ยึดเงินดังกล่าว และมีสิทธิ์เรียกให้โจทก์ชำระค่าเช่าตามสัญญาอีกนั้น ศาลฎีกาเห็นว่าตามหนังสือสัญญาเช่าที่ระบุให้ผู้เช่าเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าจนเต็มจำนวนของกำหนดเวลาหรือเป็นค่าเสียหายของผู้ให้เช่าในกรณีที่ผู้เช่าบอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดนั้น เป็นการกำหนดเบี้ยปรับให้ผู้เช่าชำระให้แก่ผู้ให้เช่า ซึ่งหากเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๓ แต่ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้ค่าเสียหายแก่จำเลย ๕๐,๐๐๐ บาทน้อยเกินไป ควรให้ค่าเสียหายแก่จำเลย ๑๐๐,๐๐๐ บาท เมื่อหักออกจากค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายแล้ว จำเลยต้องคืนเงินให้โจทก์ ๒๗๕,๐๐๐ บาท ที่จำเลยฎีกาว่าศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดประเด็นเรื่องค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายไว้ คงกำหนดประเด็นเฉพาะเรื่องค่าเสียหาย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนค่าเช่าล่วงหน้าและประกันค่าเสียหายให้โจทก์ เป็นการพิพากษานอกประเด็นเพราะค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายไม่ใช่ค่าเสียหาย ศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้า ๓๐๐,๐๐๐ บาท เงินประกันค่าเสียหาย ๗๕,๐๐๐ บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไป ๒๘,๗๐๐ บาท รวมเป็นเงินค่าเสียหาย ๔๐๓,๗๐๐ บาท ซึ่งเห็นได้ว่าโจทก์ถือว่าค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายเป็นค่าเสียหายของโจทก์ด้วย และที่ศาลชั้นกำหนดเรื่องค่าเสียหายเป็นประเด็นนั้นย่อมหมายถึงค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายส่วนที่เหลือจากหักค่าเสียหายให้จำเลยแล้ว จึงไม่เป็นการพิพากษานอกประเด็น ที่จำเลยฎีกาว่า เมื่อฟังว่าจำเลยไม่ผิดสัญญาศาลควรพิพากษายกฟ้องโจทก์ ไม่ควรวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหายนั้น ศาลฎีกาเห็นว่าแม้จะฟังว่าจำเลยไม่ผิดสัญญา แต่โจทก์มีสิทธิ์บอกเลิกการเช่าได้ก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด และตามสัญญาเช่ากำหนดค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับที่โจทก์จะต้องชำระให้จำเลยในกรณีที่โจทก์บอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาครบกำหนดไว้ด้วย ศาลก็จำต้องวินิจฉัยถึงเบี้ยปรับว่าจำเลยควรได้เบี้ยปรับหรือค่าเสียหายเท่าใด หากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่จำเลยควรได้รับน้อยกว่าค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายที่จำเลยรับไปจากโจทก์ จำเลยก็จะต้องคืนเงินส่วนที่เกินจากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายให้โจทก์
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นว่า ให้จำเลยคืนเงิน ๒๗๕,๐๐๐ บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
