แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
แม้ที่ดินพิพาทจะถูกแบ่งแยกและออกโฉนดที่ดินมาแต่แรก อันเป็นสิทธิของผู้จัดสรรที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะดำเนินการได้ แต่ในเมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายตามแผนผังที่ดินในแผ่นพับโฆษณาแล้วว่าที่ดินทุกแปลงที่จัดสรรรวมทั้งที่ดินพิพาทมีถนนผ่านหน้าที่ดิน อันเป็นสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลของประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โดยหาจำต้องจดทะเบียนไม่ เมื่อจำเลยทั้งสามรับโอนที่ดินพิพาทต่อมาภาระจำยอมในที่ดินพิพาทยังคงอยู่ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสามที่จะต้องรักษาสาธารณูปโภคคือที่ดินพิพาทซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมให้คงสภาพตลอดไปการที่มีการสร้างโรงรถในที่ดินพิพาทไม่ว่าจำเลยทั้งสามจะเป็นผู้ดำเนินการหรือไม่ย่อมทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันรื้อถอนอาคารที่จอดรถและประตูรั้วที่ปิดกั้นถนนในที่ดินโฉนดเลขที่ 122731 เลขที่ดิน 5519 ตำบลคลองตัน (บางกะปิฝั่งใต้) อำเภอพระโขนง (บางกระปิ) กรุงเทพมหานคร และปรับที่ดินให้เป็นถนนดังเดิม หากจำเลยทั้งสามเพิกเฉย ขอให้โจทก์มีอำนาจเข้าดำเนินการรื้อถอนโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสาม
จำเลยทั้งสามให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันรื้อถอนอาคารที่จอดรถและประตูรั้วที่ปิดกั้นที่ดินโฉนดเลขที่ 122731 เลขที่ดิน 5519 ตำบลคลองตัน (บางกะปิฝั่งใต้) อำเภอพระโขนง (บางกะปิ) กรุงเทพมหานคร และปรับที่ดินให้เป็นถนนดังเดิม ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ ส่วนคำขออื่นให้ยก
จำเลยทั้งสามฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า ห้างหุ้นส่วนจำกัด ศรีสหมิตรก่อสร้าง ได้ปลูกสร้างบ้านขายพร้อมที่ดิน ในโครงการพร้อมมิตรทาวน์เฮาส์โดยแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อย 24 แปลง โจทก์เป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน ส่วนจำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน กันที่ดินพิพาทซึ่งอยู่ข้างบ้านของโจทก์และหน้าบ้านของจำเลยทั้งสาม มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสามว่า ที่ดินพิพาทเป็นทางภาระจำยอมหรือไม่ เห็นว่า ตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 พ.ศ.2515 ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ศรีสหมิตรก่อสร้าง ดำเนินการในโครงการดังกล่าว ในข้อ 1. ระบุว่า “การจัดสรรที่ดิน หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อมมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทนและมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ…” และข้อ 30 “ระบุว่าสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น เพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนนสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้…” โจทก์นำสืบว่าห้างหุ้นส่วนจำกัดศรีสหมิตรก่อสร้าง ได้กันที่ดินพิพาทซึ่งอยู่ระหว่างแปลง A8 ของโจทก์กับแปลง C22 และ B23 ซึ่งจำเลยทั้งสามรับโอนต่อมาไว้เป็นถนนและเป็นที่กลับรถและจอดรถตามแผนผังที่ดินในแผ่นพับโฆษณาที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ศรีสหมิตรก่อสร้าง จัดทำขึ้น จำเลยทั้งสามนำสืบว่าที่ดินของห้างหุ้นส่วนจำกัด ศรีสหมิตรก่อสร้าง ไม่มีแปลงใดจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมหรือระบุไว้เป็นทางสาธารณะ แต่ปรากฎตามรูปแผนที่ในโฉนดที่ดินดังกล่าวมีการเว้นที่ว่างไว้หน้าที่ดินแปลงย่อยทั้ง 23 แปลง ซึ่งสอดคล้องกับแผนผังที่ดิน เว้นแต่ที่ดินแปลงเลขที่ 5519 อันเป็นที่ดินพิพาทของจำเลยทั้งสามซึ่งอยู่หน้าที่ดินของจำเลยทั้งสามอีก 2 แปลงนั้น จำเลยทั้งสามอ้างว่าเป็นที่ดินแบ่งแยกมาตั้งแต่แรก แต่จากคำเบิกความของจำเลยที่ 3 ที่ตอบทนายโจทก์ถามค้านได้ความว่า โครงการพร้อมมิตรทาวน์เฮาส์เป็นไปตามแผนผังที่ดิน เพียงแต่อ้างว่าไม่เคยเห็นเอกสารดังกล่าวมาก่อนเท่านั้น ข้อเท็จจริงจึงน่าเชื่อว่าห้างหุ้นส่วนจำกัด ศรีสหมิตรก่อสร้าง ได้โฆษณาตามแผนผังที่ดินว่า มีถนนผ่านหน้าที่ดินทุกแปลงอันเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคดังกล่าวในที่ดินที่จัดจำหน่ายเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวข้างต้นแล้ว ทั้งนี้ไม่ว่าการจัดสรรที่ดินดังกล่าวจะมีการขออนุญาตหรือไม่ก็ตาม โดยในส่วนนี้เป็นการดำเนินการอีกขั้นตอนหนึ่ง หากฝ่าฝืนย่อมเป็นความผิด มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่าที่ดินพิพาทเป็นถนนที่ถูกกันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือไม่ เห็นว่า แม้ที่ดินพิพาทจะถูกแบ่งแยกและออกโฉนดที่ดินมาแต่แรก อันเป็นสิทธิของห้างหุ้นส่วนจำกัด ศรีสหมิตรก่อสร้าง ผู้จัดสรรที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะดำเนินการเช่นนั้นได้ แต่ในเมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายตามแผนผังที่ดินแล้วว่าที่ดินทุกแปลงที่จัดสรรรวมทั้งที่ดินพิพาทมีถนนผ่านหน้าที่ดิน อันเป็นสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้น ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลของกฎหมายดังกล่าว โดยหาจำต้องจดทะเบียนไม่ เมื่อจำเลยทั้งสามรับโอนที่ดินพิพาทต่อมา ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทยังคงอยู่ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสามที่จะต้องรักษาสาธารณูปโภคคือที่ดินพิพาทซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมให้คงสภาพตลอดไปการที่มีการสร้างโรงรถในที่ดินพิพาทไม่ว่าจำเลยทั้งสามจะเป็นผู้ดำเนินการหรือไม่ย่อมทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก อันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าว ถึงแม้โจทก์จะมิได้ทักท้วงมาตั้งแต่ต้น ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมดังกล่าวสิ้นไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสามฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
