แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกฎหมายกำหนดรูปแบบและหลักฐานในการทำสัญญากันไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ว่า สัญญาจะขายหรือจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ จากบทกฎหมายดังกล่าว หากคู่สัญญาจะทำสัญญาจะซื้อขายให้มีผลทางกฎหมายในการฟ้องร้องบังคับกันได้ ต้องเลือกกระทำอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ ทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือวางประจำหรือมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน เมื่อโจทก์และจำเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำกันไว้ ถือเป็นกรณีทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด โดยลงลายมือชื่อโจทก์และจำเลยไว้เพื่อให้คู่สัญญาฟ้องบังคับฝ่ายที่ผิดสัญญาได้ จึงเป็นกรณีที่หากฟ้องร้องบังคับคดีต้องมีสัญญาจะซื้อขายมาแสดงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างเพิ่มเติมว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาว่า ก่อนทำสัญญาจำเลยแจ้งต่อโจทก์ว่ามีถนนทางผ่านเข้าออกไปยังที่ดินพิพาทเชื่อมกับถนนสาธารณะ จึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) ปัญหาข้อนี้แม้จะมิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 8 แต่เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ซึ่งคู่ความที่เกี่ยวข้องย่อมมีสิทธิที่จะยกขึ้นอ้างได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคสอง (เดิม) ซึ่งใช้บังคับขณะยื่นฟ้อง ข้อเท็จจริงแห่งคดีจึงรับฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงเรื่องถนนเชื่อมผ่านตามที่โจทก์กล่าวอ้าง จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่อาจบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องเงินมัดจำคืน
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ 500,000 บาท และชำระค่าเสียหาย 1,000,000 บาท รวมเป็นเงิน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ชำระค่าเสียหาย 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้จำเลยชำระเงิน 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 5 พฤศจิกายน 2555) (ที่ถูก ฟ้องวันที่ 15 พฤศจิกายน 2555) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนด ค่าทนายความให้ 8,000 บาท ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยในส่วนฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นให้เป็นพับ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 3475 ตำบลป่าคลอก อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต เนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 76 ตารางวา ตามสำเนาหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อวันที่ 11 เมษายน 2555 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวจากจำเลยในราคา 10,500,000 บาท ตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 11 ตุลาคม 2555 โจทก์วางมัดจำ 500,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ ถึงวันนัด โจทก์ไม่ไปรับโอน จำเลยจึงริบเงินมัดจำทั้งหมด
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่ามีข้อตกลงเกี่ยวกับทางเชื่อมระหว่างที่ดินพิพาทกับถนนสายบ้านหลังแดง – บ้านอ่าวปอ เป็นการสืบพยานบุคคลแก้ไขเพิ่มเติมเอกสาร ต้องห้ามตามกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า การจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกฎหมายกำหนดรูปแบบและหลักฐานในการทำสัญญากันไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ว่า สัญญาจะขายหรือจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ จากบทกฎหมายดังกล่าว หากคู่สัญญาจะทำสัญญาจะซื้อขายให้มีผลทางกฎหมายในการฟ้องร้องบังคับกันได้ต้องเลือกกระทำอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ ทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือวางประจำหรือมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน เมื่อโจทก์และจำเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำกันไว้ ถือเป็นกรณีทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด โดยลงลายมือชื่อโจทก์และจำเลยไว้เพื่อให้คู่สัญญาฟ้องบังคับฝ่ายที่ผิดสัญญาได้ จึงเป็นกรณีที่หากฟ้องร้องบังคับคดีต้องมีสัญญาจะซื้อขายมาแสดงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างเพิ่มเติมว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาว่า ก่อนทำสัญญาจำเลยแจ้งต่อโจทก์ว่ามีถนนทางผ่านเข้าออกไปยังที่ดินพิพาทเชื่อมกับถนนสาธารณะ จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) ปัญหาข้อนี้แม้จะมิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 8 แต่เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน คู่ความที่เกี่ยวข้องย่อมมีสิทธิที่จะยกขึ้นอ้างได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง (เดิม) ซึ่งใช้บังคับขณะยื่นฟ้อง ข้อเท็จจริงแห่งคดีจึงรับฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงเรื่องถนนเชื่อมผ่านตามที่โจทก์กล่าวอ้าง จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่อาจบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องเงินมัดจำคืน ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยมีสิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทนได้หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ในวันนัดโอนจำเลยได้ไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนดินที่พิพาท แต่โจทก์ไม่ไปรับโอนโดยปราศจากมูลเหตุอันจะอ้างกฎหมายได้ เช่นนี้ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำและเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายจากโจทก์ได้ แต่ที่จำเลยนำสืบอ้างว่าภายหลังทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์ ได้มีนางจีรพันธ์ มาติดต่อขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 12,000,000 บาท น่าจะเป็นราคาที่จำเลยเป็นฝ่ายเสนอก่อนมีการต่อรองมากกว่า จึงฟังไม่ได้อย่างชัดแจ้งว่า จำเลยจะได้ราคาสูงขึ้นกว่าที่เสนอขายให้แก่โจทก์จริง ทั้งเมื่อพิจารณาประกอบกับจำนวนเงินมัดจำที่จำเลยมีสิทธิริบ นับว่ามีจำนวนพอสมควรแก่พฤติการณ์แล้ว จึงไม่กำหนดค่าเสียหายให้แก่จำเลยอีก ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน
อนึ่ง จำเลยอุทธรณ์และฎีกาขอให้ยกฟ้องโจทก์และให้โจทก์ชำระค่าเสียหาย 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย จำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นอุทธรณ์และฎีกาตามฟ้องโจทก์เป็นเงิน 600,000 บาท และตามฟ้องแย้งเป็นเงิน 1,500,000 บาท คิดเป็นค่าขึ้นศาลชั้นศาลละ 42,000 บาท รวม 84,000 บาท แต่จำเลยเสียค่าขึ้นศาลมาชั้นศาลละ 60,000 บาท รวม 120,000 บาท จำเลยจึงเสียค่าขึ้นศาลมาเกิน 36,000 บาท ดังนั้น จึงให้คืนค่าขึ้นศาลส่วนที่เกินดังกล่าวในชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาแก่จำเลย
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8 ให้คืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาจำนวน 36,000 บาท แก่จำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องของโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสามศาลให้เป็นพับ
