แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ในขณะทำสัญญาเช่าที่ดินและตึกแถวพิพาท โจทก์ไม่รู้ว่าที่ดินและตึกแถวพิพาทดังกล่าวอยู่ในแนวเขตที่ดิน ที่ที่จะถูกเวนคืน ซึ่งหากโจทก์ทราบความจริง โจทก์คงจะไม่ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลย เพราะโจทก์ไม่สามารถจะดำเนินกิจการร้านค้าบนที่ดินและตึกแถวพิพาทจนถึงจุดคุ้มทุนและมีกำไรตามความตั้งใจได้ การที่โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยจึงเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่เช่าซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ การแสดงเจตนาทำสัญญาเช่าของโจทก์จึงเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกล้างโมฆียะกรรมไปยังจำเลย การอันเป็นโมฆียะกรรมดังกล่าวจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 176 จำเลยต้องคืนเงินตามสัญญาเช่าที่ได้รับไปแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย ตามคำฟ้องโจทก์ได้บรรยายชัดแจ้งว่า โจทก์ได้จ่ายเงินจำนวน 300,000 บาท ให้จำเลยเป็นค่าตอบแทนการเช่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในเรื่องนี้ไว้ ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังเป็นยุติตามคำฟ้องว่า เงิน 300,000 บาท ที่โจทก์จ่ายให้จำเลยในวันทำสัญญาเช่านอกเหนือจากค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้านั้นเป็นเงินตอบแทนการเช่า ข้อฎีกาของจำเลยที่ว่าเงิน 300,000 บาท ดังกล่าวมิใช่เงินตอบแทนการเช่าหรือเงินกินเปล่า แต่เป็นเงินที่โจทก์ให้จำเลยเพื่อช่วยออกค่าภาษีแก่กรมสรรพากร จำเลยไม่ต้องคืนให้โจทก์จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ เป็นฎีกาที่ไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่งศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 13 มกราคม 2537 โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 15536 และ 15537 พร้อมตึกแถวเลขที่ 219และ 221 จากจำเลยเพื่อใช้เป็นสถานที่ประกอบการค้า ค่าเช่าเดือนละ110,000 บาท กำหนดเวลาเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์2537 โจทก์ได้ชำระค่าเช่าตลอดระยะเวลาเช่าล่วงหน้าให้แก่จำเลยในวันทำสัญญา 3,762,000 บาท ส่วนที่เหลือ 198,000 บาทหักไว้เป็นภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากร และโจทก์ได้จ่ายค่าตอบแทนการเช่าให้แก่จำเลยอีก 300,000 บาท ด้วยเมื่อประมาณปลายเดือนมกราคม 2537 ก่อนโจทก์เข้าครอบครองที่ดินและตึกแถวที่เช่า โจทก์ทราบว่าที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวอยู่ในแนวเขตที่ดินที่จะถูกเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตจตุจักร พ.ศ. 2525 เพื่อสร้างทางพิเศษสายบางซื่อ-หัวลำโพง-พระโขนงและสายลาดพร้าว-สาธร ซึ่งจำเลยทราบเรื่องที่จะถูกเวนคืนก่อนทำสัญญาเช่ากับโจทก์แต่จงใจนิ่งเสียไม่ไขข้อความจริงดังกล่าวให้โจทก์ทราบ ทำให้โจทก์เข้าใจผิดในคุณสมบัติของที่ดินซึ่งเป็นสาระสำคัญและเป็นกลฉ้อฉลโจทก์ถึงขนาดทำให้โจทก์สำคัญผิดเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลย ซึ่งหากโจทก์ทราบข้อเท็จจริงดังกล่าวโจทก์จะไม่ตกลงเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยโจทก์มีหนังสือบอกล้างและเลิกสัญญาดังกล่าวและทวงถามให้จำเลยคืนเงินค่าเช่าและเงินตอบแทนการเช่าแก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 4,162,703.75 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 4,062,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตจตุจักร พ.ศ. 2535เพื่อสร้างทางพิเศษสายบางซื่อ-หัวลำโพง-พระโขนงและสายลาดพร้าว-สาธร ได้ตราขึ้นเป็นกฎหมายโดยประกาศใช้ ณวันที่ 21 สิงหาคม 2535 แต่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมตึกแถวของจำเลยเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2537 โจทก์จะอ้างว่าไม่รู้พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวหาได้ไม่และโจทก์ยังรู้ว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เช่าอาจไม่ถูกเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกาด้วยโจทก์มิได้สำคัญผิด หรือหากมีเหตุให้โจทก์สำคัญผิดเป็นเพราะความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของโจทก์เอง โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกหรือบอกล้างสัญญาเช่าและไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าคืนขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 3,762,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2537 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยคืนเงินแก่โจทก์4,062,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2537 จนกว่าจะชำระเสร็จนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นฎีกาฟังได้ในเบื้องต้นว่า ได้มีการตราพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน ในท้องที่เขตพระโขนงพ.ศ. 2525 เพื่อสร้างทางพิเศษสายพระโขนง-หัวลำโพง-บางซื่อสายวงเวียนใหญ่-สาธร-ลาดพร้าว และสายดาวคะนอง-สะพานพระพุทธยอดฟ้า-มักกะสัน แต่การทางพิเศษแห่งประเทศไทย ยังทำการสำรวจเขตที่ดินเพื่อเวนคืนไม่แล้วเสร็จจึงได้มีการตราพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตพระโขนง พ.ศ. 2530 เพื่อสร้างทางพิเศษสายพระโขนง-หัวลำโพง-บางซื่อ และสายสาธร-ลาดพร้าวแต่การทางพิเศษแห่งประเทศไทยก็ยังสำรวจเขตที่ดินเพื่อเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวไม่แล้วเสร็จอีก จึงได้มีการตราพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตจตุจักร พ.ศ. 2535 เพื่อสร้างทางพิเศษสายบางซื่อ-หัวลำโพง-พระโขนง และสายลาดพร้าว-สาธรทั้งนี้เพื่อให้การทางพิเศษแห่งประเทศไทยมีอำนาจเข้าไปทำการสำรวจที่ดินในบริเวณดังกล่าวต่อไปได้อีก 4 ปี ที่ดินโฉนดเลขที่ 15536 และ 15537 พร้อมตึกแถวเลขที่ 219 และ 221 ที่พิพาทเป็นของจำเลยและอยู่ภายในเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว การทางพิเศษแห่งประเทศไทยมีหนังสือถึงจำเลยแจ้งว่าจะเข้าทำการสำรวจโครงสร้างตึกแถวเลขที่ 219 และ 221บนที่ดินโฉนดเลขที่ 15536 และ 15537 ในวันที่ 11 มกราคม 2537แต่วันดังกล่าวจำเลยไม่ว่าง ขอเลื่อนการสำรวจเป็นวันที่5 มกราคม 2537 และในวันที่ 5 มกราคม 2537 นายวีรศักดิ์ โพธิสามีจำเลยได้นำพนักงานของการทางพิเศษแห่งประเทศไทยทำการสำรวจตึกแถวพร้อมที่ดินพิพาทแต่ยังสำรวจไม่แล้วเสร็จพนักงานของการทางพิเศษแห่งประเทศไทยได้เข้าสำรวจต่อในวันที่ 7 มกราคม 2537ต่อมาเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2537 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 219 และ 221 พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 15536 และ 15537จากจำเลยมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2537 ถึงวันที่31 มกราคม 2540 ค่าเช่าเดือนละ 110,000 บาท โดยโจทก์ชำระค่าเช่าให้จำเลยล่วงหน้าทั้งหมดเป็นเงิน 3,960,000 บาทแต่ได้หักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ 198,000 บาท กับได้จ่ายเงินให้จำเลยอีก 300,000 บาท ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 ต่อมาวันที่28 มกราคม 2537 โจทก์มีหนังสือบอกล้างโมฆียะกรรมและบอกเลิกการเช่าตามเอกสารหมาย จ.7 ถึงจำเลย อ้างว่าหลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ทราบว่าที่ดินที่เช่าอยู่ภายในแนวเขตที่ดินที่จะต้องถูกเวนคืน เพื่อสร้างทางพิเศษสายบางซื่อ-หัวลำโพง-พระโขนงซึ่งจำเลยทราบเรื่องการถูกเวนคืนอยู่ก่อนแล้ว แต่จงใจนิ่งเสียไม่แจ้งให้โจทก์ทราบ เป็นกลฉ้อฉลลวงให้โจทก์สำคัญผิดยอมเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลย โจทก์จึงบอกล้างและบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การที่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 15536 และ 15537 พร้อมตึกแถวเลขที่ 219 และ 221 ที่พิพาทจากจำเลยเป็นเพราะโจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญหรือไม่ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงเชื่อได้ว่าในขณะทำสัญญาเช่าที่ดินและตึกแถวพิพาท ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 โจทก์ไม่รู้ว่าที่ดินและตึกแถวพิพาทดังกล่าวอยู่ในแนวเขตที่ดินที่ที่จะถูกเวนคืนการที่โจทก์ทำสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.3 จึงเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่เช่าซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งหากโจทก์ไม่ได้มีความสำคัญผิดดังกล่าวโจทก์คงจะไม่ทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 กับจำเลย เพราะโจทก์ไม่สามารถจะดำเนินกิจการร้านเซเว่นอีเลพเว่น บนที่ดินและตึกแถวพิพาทจนถึงจุดคุ้มทุนและมีกำไรตามความตั้งใจได้ดังนั้น การแสดงเจตนาทำสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.3 ของโจทก์จึงเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกล้างโมฆียะกรรมไปยังจำเลยตามเอกสารหมาย จ.7 และจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วการอันเป็นโมฆียะกรรมดังกล่าวจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรกโจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 176 จำเลยต้องคืนเงินที่ได้รับไปแก่โจทก์
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า จำเลยจะต้องคืนเงิน 300,000 บาท ที่โจทก์จ่ายให้แก่จำเลยในวันทำสัญญาเช่านอกเหนือจากค่าเช่าที่จำเลยจ่ายล่วงหน้าให้แก่โจทก์หรือไม่โดยจำเลยฎีกาว่าเงิน 300,000 บาท ดังกล่าว มิใช่เงินตอบแทนการเช่าหรือเงินกินเปล่า แต่เป็นเงินที่โจทก์ให้จำเลยเพื่อช่วยออกค่าภาษีแก่กรมสรรพากร จำเลยจึงไม่ต้องคืนให้โจทก์เห็นว่า ตามคำฟ้องโจทก์ได้บรรยายไว้ชัดแจ้งว่า โจทก์ได้จ่ายเงินจำนวน 300,000 บาท ดังกล่าวให้จำเลยเป็นค่าตอบแทนการเช่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในเรื่องนี้ไว้แต่อย่างใด ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังเป็นยุติตามคำฟ้องว่าเงิน 300,000 บาท ที่โจทก์จ่ายให้จำเลยในวันทำสัญญาเช่านอกเหนือจากค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้านั้นเป็นเงินตอบแทนการเช่า ข้อฎีกาของจำเลยดังกล่าวจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เป็นฎีกาที่ไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย เมื่อเงินที่โจทก์จ่ายให้จำเลยเป็นเงินที่ให้เพื่อตอบแทนการเช่า และสัญญาเช่าที่ดินและตึกแถวเป็นโมฆะดังที่วินิจฉัยข้างต้น จำเลยจึงต้องคืนเงินดังกล่าวแก่โจทก์ด้วย ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนเช่าล่วงหน้าและค่าตอบแทนการเช่าพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล
พิพากษายืน
