แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เจ้าของที่ดินและตึกพิพาทเอาที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากในระหว่างขายฝากได้เอาตึกพิพาทไปให้จำเลยเช่า โดยผู้ซื้อฝากมิได้รู้เห็นยินยอมอนุญาต สัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันผู้ซื้อฝาก แต่เจ้าของที่ดินและตึกพิพาทกับผู้เช่ายังคงถูกผูกพันอยู่ตามสัญญาเช่า เพราะสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อเจ้าของที่ดินขายฝาก แล้วไม่ไถ่คืน ทรัพย์สินที่ขายฝากหลุดเป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อฝากผู้ซื้อฝากได้ขายให้แก่ผู้ซื้อ ในที่สุดเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทคืนมาเป็นกรรมสิทธิ์อีกครั้งหนึ่ง จึงต้องถือว่า ตึกพิพาทมีสัญญาเช่าที่จดทะเบียนโดยชอบ ระหว่างเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทกับจำเลยผู้เช่า เมื่อเจ้าของนำที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากใหม่ผู้ซื้อฝากคนใหม่จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ซึ่งเจ้าของที่ดินมีอยู่ต่อจำเลยแม้ภายหลังผู้ซื้อฝากจะได้ทรัพย์สินหลุดเป็นสิทธิแล้วขายต่อให้แก่โจทก์ สัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังคงตกติดมายังโจทก์อีกมิได้ระงับไปแต่อย่างใด โจทก์ผู้รับโอนถูกผูกพันตามสัญญาเช่านั้น จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกไปจากตึกพิพาท หรือเรียกค่าเสียหาย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้ศาลขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท ห้องเลขที่ 37/15 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และเรียกค่าเสียหายเดือนละ500 บาท โดยอ้างว่าจำเลยเช่าตึกพิพาทจากบุคคลอื่น ซึ่งไม่มีอำนาจจะนำตึกพิพาทไปให้เช่าได้
จำเลยให้การต่อสู้ว่าที่ดินและตึกแถวเลขที่ 37/15 เป็นกรรมสิทธิ์ของนายสัมพันธ์จำเลยได้เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 12 ปี โดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเสียค่าเช่าเดือนละ60 บาท ต่อมานายสัมพันธ์ได้ขายฝากที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่นางสนอง กำหนดไถ่คืนภายใน 1 ปี แต่ครบกำหนดก็ไม่ไถ่ ที่ดินและตึกแถวจึงหลุดเป็นกรรมสิทธิ์แก่นางสนอง ต่อมานางสนองได้ขายที่ดินรวมทั้งสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องให้แก่โจทก์ โจทก์ต้องรับสิทธิการเช่าของจำเลยไปด้วย โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่าและขับไล่จำเลยในขณะสัญญาเช่ายังไม่หมดอายุโจทก์ฟ้องคดีโดยไม่บอกกล่าวจำเลยก่อนและเรียกค่าเสียหายเกินสมควร ตึกแถวพิพาทให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 60 บาท ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจากนายสัมพันธ์เจ้าของเดิมมีสิทธิอยู่ในตึกแถวที่เช่า ไม่ใช่อาศัยโจทก์ดังฟ้องไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยประเด็นอื่นต่อไป พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า นายสัมพันธ์เจ้าของเดิมไม่มีสิทธินำตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยเช่าในระหว่างที่ขายฝาก การเช่าเป็นโมฆะ จำเลยไม่มีสิทธิจะอยู่ในห้องพิพาทค่าเสียหายสมควรกำหนดให้เดือนละ 200 บาทพิพากษากลับให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายตามที่ศาลกำหนดจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกแถวพิพาท
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า นายสัมพันธ์มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินร่วมกับผู้อื่น นายสัมพันธ์ได้นำที่ดินส่วนของตนพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างไปขายฝากไว้กับนายกำพล มีกำหนดเวลาไถ่ 1 ปีในระหว่างที่ขายฝากไว้ นายสัมพันธ์ได้ทำสัญญาให้จำเลยเช่าตึกแถวเลขที่ 37/15 มีกำหนด 12 ปี ค่าเช่าเดือนละ 60 บาท โดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อขายฝากแล้วนายสัมพันธ์ไม่ไถ่ นายกำพลได้ขายที่ดินส่วนที่รับซื้อฝากให้แก่นางอัมพร ต่อมานายสัมพันธ์ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวจากนางอัมพรคืนมาเป็นกรรมสิทธิ์อีก และได้นำไปขายฝากไว้กับนางสนองมีกำหนด 1 ปีแล้วไม่ไถ่คืน นางสนองจึงขายที่ดินพร้อมตึกพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ได้ให้ทนายมีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกไปจากตึกพิพาท จำเลยไม่ยอมรับหนังสือและไม่ยอมออกศาลฎีกาเห็นว่า การเช่าตึกพิพาทระหว่างจำเลยกับนายสัมพันธ์ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงผูกพันนายสัมพันธ์และจำเลยซึ่งเป็นคู่กรณี เพราะสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเป็นบุคคลสิทธิ แต่เนื่องจากนายสัมพันธ์ได้เอาตึกพิพาทไปให้เช่าโดยนายกำพลผู้ซื้อฝากมิได้รู้เห็นยินยอมอนุญาต สัญญาเช่าจึงไม่อาจใช้ยันนายกำพลซึ่งเป็นบุคคลภายนอก เมื่อนายสัมพันธ์ขายฝากที่ดินและตึกพิพาทแล้วไม่ไถ่คืน ทรัพย์ที่ขายฝากหลุดเป็นสิทธิแก่นายกำพลผู้ซื้อฝาก นายกำพลได้ขายต่อให้แก่นางอัมพร แต่นายสัมพันธ์ได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทคืนมาเป็นกรรมสิทธิ์อีกครั้งหนึ่ง ต้องถือว่าก่อนที่นายสัมพันธ์จะได้เอาที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากแก่นางสนองครั้งหลังนี้ ตึกพิพาทมีสัญญาเช่าที่จดทะเบียนโดยชอบระหว่างนายสัมพันธ์และจำเลยผูกพันจะต้องปฏิบัติต่อกันอยู่เมื่อนางสนองผู้ซื้อฝากรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นมาจากนายสัมพันธ์ผู้ขายฝาก นางสนองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าซึ่งนายสัมพันธ์มีอยู่ต่อจำเลยด้วย เมื่อนางสนองได้ทรัพย์สินหลุดเป็นสิทธิแล้วขายต่อให้แก่โจทก์ สัญญาเช่าดังกล่าวจึงตกติดมายังโจทก์อีก มิได้ระงับไปแต่อย่างใด โจทก์ผู้รับโอนจึงถูกผูกพันตามสัญญาเช่านั้น ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกไปจากตึกพิพาทหรือเรียกค่าเสียหาย คดีไม่จำต้องวินิจฉัยค่าเสียหายว่ามากน้อยเท่าใด พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ เป็นให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย
