แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ก่อนโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้นว.เจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่1เช่าโดยให้จำเลยที่1ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทที่เช่าและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา20ปีโดยเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของว. แต่ข้อตกลงการเช่าดังกล่าวระหว่างจำเลยที่1กับว. มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาเช่าระหว่างว.กับจำเลยที่1ดังกล่าวจึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างว. เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมกับจำเลยที่1เท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่1แม้โจทก์ทราบข้อสำคัญนี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่1ด้วยจำเลยที่1ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้ตึกแถวนี้คงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้จำเลยที่1จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไปส่วนจำเลยที่1เสียหายอย่างใดก็จะต้องไปว่ากล่าวเอาแก่เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมซึ่งเป็นคู่สัญญากับตนต่อไปและสำหรับจำเลยที่2นั้นแม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่1มีกำหนด20ปีก็ตามแต่เมื่อจำเลยที่1ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้วจึงต้องถือว่าจำเลยที่2เป็นบริเวณของจำเลยที่1กรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้นโจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 28482 โดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลที่ดินแปลงดังกล่าวมีสิ่งปลูกสร้างคือ ตึกแถวเลขที่ 40/5 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้ครอบครองอยู่อาศัย โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวและให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์แล้ว แต่ยังคงเพิกเฉย ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ทั้งนี้หากโจทก์นำที่ดินแปลงดังกล่าวออกให้ผู้อื่นเช่าหรือทำประโยชน์จะได้ค่าเช่าหรือผลประโยชน์ตอบแทนไม่น้อยกว่าเดือนละ10,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองจนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ กับส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป และให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 10,000 บาท นับจากวันถัดวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะรื้อถอนตึกแถวและจำเลยทั้งสองได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์แล้วเสร็จ
จำเลยทั้งสองให้การว่า ตึกแถวเลขที่ 40/5 เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 มีจำเลยที่ 2 ครอบครองใช้ประโยชน์ตึกแถวเลขที่ดังกล่าวตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ 6442ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์จำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนโฉนดที่ดินเลขที่ 6442โดยมีข้อสัญญาระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายวัฒนะชัยว่า ยินยอมให้จำเลยที่ 1 ก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินเลขที่ดังกล่าวได้และเมื่อระยะเวลาผ่านไป 20 ปี ให้ตึกแถวดังกล่าวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย ในระหว่างนั้นจำเลยที่ 1มีสิทธิที่จะอยู่อาศัยหรือให้ผู้อื่นเช่าตึกแถวดังกล่าวซึ่งจำเลยที่ 1 ได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวดังกล่าวมีระยะเวลา20 ปี สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายวัฒนะชัยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาโจทก์ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวโดยทราบอยู่แล้ว จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 2,000 บาท ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวออกจากที่ดินโจทก์ และให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์และส่งมอบที่ดินให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามมิให้จำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์อีกต่อไป กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะรื้อถอนตึกแถวและจำเลยทั้งสองได้ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลล่างว่า ที่ดินพิพาทที่โจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เดิมเป็นของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่า มีกำหนด 20 ปี ครบกำหนดวันที่20 มิถุนายน 2540 โดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาท มีสิทธินำตึกแถวบนที่ดินพิพาทให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ 20 ปี ครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ตกลงให้ตึกแถวบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายวัฒนะชัยดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ส่วนจำเลยที่ 2 ได้ช่วยออกค่าก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทพร้อมขอเช่าตึกแถวบนที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปีด้วยการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1
ปัญหาจะต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อแรกของจำเลยทั้งสองที่ว่าโจทก์จะฟ้องให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทและจำเลยทั้งสองจะต้องขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์ได้หรือไม่ จากข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้นซึ่งรับฟังได้ว่า ก่อนที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้น นายวัฒนะชัยเจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทที่เช่าและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา 20 ปี โดยเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัยแต่ข้อตกลงการเช่าดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1กับนายวัฒนะชัยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าระหว่างนายวัฒนะชัยกับจำเลยที่ 1ดังกล่าวมาแล้ว จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายวัฒนะชัยเจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมกับจำเลยที่ 1 เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1 แม้จำเลยที่ 1 จะอ้างว่าโจทก์ทราบข้อสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วย ทั้งนี้ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 655/2508 ระหว่าง นายสังวล เอี่ยมลิ้ม โจทก์นายหวาน อ่อนตามธรรม ที่ 1 นางทับ อ่อนตามธรรมที่ 2 จำเลย ฉะนั้นเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ผูกพัน โจทก์ จำเลยที่ 1ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้ตึกแถวนี้คงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้ จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป ส่วนค่าเสียหายอย่างใดจำเลยที่ 1 ก็จะต้องไปว่ากล่าวเอาแก่เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมซึ่งเป็นคู่สัญญากับตนต่อไป
สำหรับจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปี ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้วจึงต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1ต้องออกไปด้วยกรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้น โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
พิพากษายืน
