แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ศาลชั้นต้นจดรายงานกระบวนพิจารณาไว้ว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพิพาทตามที่นำชี้เนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ 2 งาน ราคาตารางวาละ 7,000 บาท รายละเอียดอื่นจะตกลงกันต่อไป เนื้อที่ดินที่จะซื้อขายให้ถือตามที่เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดใหม่ จำเลยได้ชำระมัดจำให้โจทก์ไว้เป็นเงินจำนวนหนึ่ง และยังบันทึกข้อตกลงเบื้องต้นในการที่จะยอมความกันไว้อีกสี่ข้อ ต่อมาตกลงกันเรื่องเนื้อที่ดินและการชำระราคาไม่ได้ เพราะในการแบ่งแยกโฉนดใหม่เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องกันที่ดินริมคลองไว้ตามระเบียบเพื่อประโยชน์แก่ราชการกรมชลประทาน ดังนี้ ข้อตกลงดังกล่าวเกิดขึ้นจากการที่โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะประนีประนอมยอมความเพื่อระงับข้อพิพาท และการประนีประนอมยอมความยังหาได้ยุติลงไม่ โจทก์หรือจำเลยย่อมมีสิทธิยกเลิกข้อตกลงเบื้องต้นที่ได้กระทำกันมาแล้วเสียได้ และจะถือเอาข้อตกลงนั้นว่ามีผลเป็นสัญญาจะซื้อขายหาได้ไม่ เมื่อโจทก์บอกเลิกข้อตกลงเสียแล้วเช่นนี้ ศาลชั้นต้นจะต้องดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปตามประเด็นข้อพิพาท
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าที่ดินโจทก์ปลูกบ้านและทำการค้าน้ำมันจำเลยเคยทำให้เกิดเพลิงไหม้บ้านจำเลย และการเก็บน้ำมันเชื้อเพลิงของจำเลยได้ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่ผู้อื่น จึงขอให้จำเลยรื้อย้ายสิ่งปลูกสร้างออกไป จำเลยตกลงจะรื้อไปภายในหนึ่งปีแต่ไม่ปฏิบัติตามสัญญา ขอให้ศาลบังคับจำเลยรื้อย้ายบ้านออกไป
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยจำเลยได้ลงทุนปรับปรุงที่ดิน และเปลี่ยนกำแพงเป็นก่ออิฐถือปูนเป็นต้น และโจทก์ได้ตกลงยินยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๒๕ ปี โดยไม่ได้ทำสัญญาต่อกัน ขอให้ยกฟ้อง และขอให้โจทก์ชดใช้ค่าซ่อมแซมและค่าเสียหาย หรือมิฉะนั้นก็ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีกำหนดเวลา ๒๕ ปี
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนฯ โจทก์ไม่เคยตกลงให้จำเลยเช่าต่อไปอีก ๒๕ ปี จำเลยไม่มีสิทธิเรียกค่าซ่อมแซมและค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นเดินเผชิญสืบที่พิพาท คู่ความตกลงกันในหลักการซึ่งศาลชั้นต้นจดรายงานกระบวนพิจารณาไว้ว่า จำเลยจะซื้อที่ดินตลอดถึงที่ดินติดต่อไปทางตะวันตกเนื้อที่ประมาณ ๑ ไร่ ๒ งานราคาตารางวาละ ๗,๐๐๐ บาท ต่อรายละเอียดอื่น ๆจะตกลงกันต่อไป ถ้าหากตกลงกันได้จำเลยจะวางเงินมัดจำให้แก่โจทก์ ขอให้ศาลนัดพร้อมเพื่อทำยอมในวันที่ ๑๑ กันยายน ๒๕๒๓
ครั้นถึงวันนัดคู่ความตกลงกัน โดยศาลจดรายงานกระบวนพิจารณาว่า เนื้อที่ดินที่จะซื้อขายให้ถือตามที่เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดใหม่ให้และจำเลยได้ชำระเงินมัดจำให้โจทก์จำนวนหนึ่ง ศาลชั้นต้นได้บันทึกข้อตกลงเบื้องต้นในการที่จะยอมความกันไว้ ๔ ข้อ
ในวันนัดพร้อมครั้งต่อมา หัวหน้าช่างรังวัดมาแถลงต่อศาลว่าการแบ่งแยกโฉนดที่ดินใหม่จะต้องกันที่ดินริมคลองไว้ตามระเบียบเพื่อประโยชน์แก่ราชการกรมชลประทาน สำหรับที่พิพาทจะต้องถูกกันเนื้อที่ไปส่วนหนึ่งแต่จะเป็นจำนวนเนื้อที่เท่าใดต้องทำการสอบเขตแน่นอนเสียก่อน
โจทก์แถลงให้จำเลยชำระเงินตามเนื้อที่ดินที่ได้นำชี้ไว้ในวันเดินเผชิญสืบ มิฉะนั้นก็ให้จำเลยซื้อไปเฉพาะที่ดินส่วนที่จำเลยปลูกสร้างถ้าไม่ตกลงก็ขอเลิกข้อตกลงจะซื้อขายนี้เสีย ขอดำเนินคดีไปตามคำฟ้องของโจทก์
จำเลยแถลงว่าไม่ตกลงตามที่โจทก์เสนอ ยืนยันจะชำระราคาที่ดินให้โจทก์ตามโฉนดที่ดินที่เจ้าพนักงานที่ดินออกให้ใหม่ไม่ยอมเลิกข้อตกลง
ศาลชั้นต้นเห็นว่าคำแถลงของคู่ความและเจ้าพนักงานรังวัดทำให้การดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปมีปัญหา ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้วจึงให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้ววินิจฉัยว่า ข้อความตามที่บันทึกไว้ในรายงานกระบวนพิจารณาทั้งสองครั้งมีผลเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินอันมีหลักฐานเป็นหนังสือโดยมีการวางมัดจำ ๕๐๐,๐๐๐ บาท รายละเอียดและเงื่อนไขต่าง ๆ แห่งสัญญาซื้อขายรายนี้มีอยู่พอที่จะปฏิบัติได้ตามเจตนาของโจทก์และจำเลย มีผลบังคับได้สิทธิในการดำเนินคดีตามฟ้องและฟ้องแย้งเดิมจึงสิ้นสุดลง พิพากษายกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งจำเลย
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีตามฟ้องแย้งของจำเลยเป็นอันยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ให้ยกฟ้องแย้ง ส่วนข้อที่โจทก์ฎีกาว่าข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลทั้งสองครั้งยังถือไม่ได้ว่าได้มีการตกลงจะทำสัญญาซื้อขายที่ดินนั้น เห็นว่าข้อตกลงดังกล่าวเกิดขึ้นจากการที่โจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะประนีประนอมยอมความเพื่อระงับข้อพิพาทที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินของโจทก์และการประนีประนอมยอมความยังหาได้ยุติลงไม่ เพราะยังจะต้องดำเนินการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินกันอยู่อีก เมื่อรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินเสร็จจึงจะมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และให้ศาลมีคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความ ฉะนั้นการที่โจทก์และจำเลยยังมิได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเช่นนี้ จึงยังถือไม่ได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ตกลงประนีประนอมยอมความกันแล้วเสร็จ โจทก์หรือจำเลยย่อมมีสิทธิยกเลิกข้อตกลงเบื้องต้นที่ได้กระทำมาแล้วเสียได้ และจะถือเอาข้อตกลงนั้นว่ามีผลเป็นสัญญาจะซื้อขายหาได้ไม่ ถึงแม้จะได้มีการชำระเงินมัดจำกันแล้วก็ตาม จำเลยก็ย่อมมีสิทธิให้โจทก์คืนเงินมัดจำให้จำเลยได้เช่นกัน เมื่อโจทก์บอกเลิกข้อตกลงเสียแล้วเช่นนี้ ศาลชั้นต้นจะต้องดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปตามประเด็นข้อพิพาทในคำฟ้องและคำให้การ
พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาตามคำฟ้องโจทก์และคำให้การจำเลยต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี
