แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยเช่าตึกแถวของ อ. มีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญากันเองไว้ล่วงหน้า 3 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี 3 ฉบับ อีกฉบับหนึ่ง 1 ปี แม้จำเลยจะอ้างว่าสัญญาเช่ารายนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือการเช่าธรรมดาเพราะจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ อ. ก็ตาม แต่เมื่อมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าดังกล่าวก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับอ. เท่านั้น
ในส่วนที่เกี่ยวกับโจทก์นั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนตึกพิพาทมาโดยสุจริตแม้โจทก์จะทราบว่า อ. กับจำเลยมีข้อตกลงอยู่จริง แต่ในกรณีเช่นนี้ก็หาเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอย่างใดไม่
แม้สัญญาดังกล่าวจะได้ทำเป็นหนังสือก็มีผลผูกพันโจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทนี้ภายในระยะ 3 ปีเท่านั้น เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทมาภายหลังกำหนด 3 ปีแล้ว โจทก์จึงไม่ถูกผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อไป
ย่อยาว
คดีนี้โจทก์ฟ้องว่า เดิมตึกแถวพิพาทเป็นของนางอาหนู แซ่โล้วปลูกอยู่บนที่ดินมีโฉนดของนายบุญชัย สุวรรณธาราเรือง จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจากนางอาหนูมีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญากันเองล่วงหน้าไว้ 4 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี 3 ฉบับ ๆ ละ 1 ปี 1 ฉบับ ต่อมาที่ดินและตึกแถวพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารแหลมทอง จำกัด แล้วธนาคารแหลมทอง จำกัด ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทขายให้โจทก์ โดยธนาคารแหลมทอง จำกัด ได้แจ้งราคาที่ขายให้จำเลยทราบก่อนแล้วว่า ถ้าจำเลยไม่ซื้อก็ให้ออกจากตึกเช่าใน 2 เดือน จำเลยเพิกเฉยโจทก์จำเป็นต้องใช้ตึกพิพาท จึงบอกให้จำเลยคืนตึกตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า จำเลยก็เพิกเฉยอีกเป็นการผิดสัญญา โจทก์จึงบอกเลิกการเช่า ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวพิพาท และขอให้ชดใช้ค่าเสียหาย
จำเลยให้การว่า สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างนางอาหนูกับจำเลยมีกำหนด 10 ปี และยังไม่ครบกำหนดตามสัญญา ทั้งสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะจำเลยได้ช่วยเงินค่าก่อสร้างให้แก่นางอาหนู โจทก์จะเป็นเจ้าของตึกพิพาทหรือไม่ จำเลยไม่รับรองแม้โจทก์จะเป็นเจ้าของตึกพิพาท การเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยังไม่ครบ 10 ปี ธนาคารแหลมทอง จำกัด ไม่เคยมีหนังสือบอกเลิกการเช่ากับจำเลย และจำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าจากโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิตึกแถวพิพาทการเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับนางอาหนูเท่านั้น จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวของโจทก์แล้ว จำเลยไม่มีสิทธิจะอยู่ในตึกเช่าต่อไป พิพากษาขับไล่จำเลยกับบริวารและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหาย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ในปัญหาที่ว่า สัญญาเช่าตึกพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงย่อมมีผลผูกพันโจทก์ด้วยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า แม้จะฟังว่าสัญญาเช่าตึกพิพาทระหว่างจำเลยกับนางอาหนูผู้ให้เช่าเดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือการเช่าธรรมดาก็ตาม แต่เมื่อมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาดังกล่าวซึ่งมีอายุ 10 ปีก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับนางอาหนูเท่านั้น ในส่วนที่เกี่ยวกับโจทก์นั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนตึกพิพาทจากธนาคารแหลมทองมาโดยสุจริต แม้โจทก์จะทราบว่านางอาหนูกับจำเลยมีข้อตกลงอยู่จริง แต่ในกรณีเช่นนี้ ก็หาเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอย่างใดไม่ อนึ่ง แม้สัญญาดังกล่าวจะได้ทำเป็นหนังสือก็มีผลผูกพันโจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทนี้ภายในระยะ 3 ปีเท่านั้น เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทมาภายหลังกำหนด 3 ปีแล้วโจทก์จึงไม่ถูกผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อไป
