แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าตึกมีกำหนดอายุการเช่า 10 ปี แต่มิได้จดทะเบียนการเช่า. แม้จะเป็นการตอบแทนกับผู้ที่เช่าออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกอันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนในกรณีพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาก็ตาม. ก็เป็นบุคคลสิทธิผูกพันระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น. ไม่มีผลผูกพันเจ้าของผู้รับโอนตึกนั้นไปภายหลัง.
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 7 ปี ซึ่งมิได้จดทะเบียนการเช่าแต่แบ่งทำเป็น 3 ฉบับในคราวเดียวกันฉบับละ 3 ปี และฉบับที่ 3 มีกำหนด 1 ปีก็ถือว่ามีผลใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น.
จำเลยฎีกาว่าใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัย เป็นฎีกาในข้อเท็จจริงจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224. แม้จะปรากฏว่าศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้ก็ตาม. เมื่อเป็นอุทธรณ์ต้องห้ามแล้วก็ไม่ถือว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249.ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัย.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ 782 โฉนดเลขที่ 2798 โดยซื้อจาานางวิภา นำชัยศิริ เมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม2507 โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งการเป็นเจ้าของให้จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าตึกพิพาทดังกล่าวทราบและภายหลังได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าให้จำเลยพร้อมด้วยบริวารขนย้ายออก แต่จำเลยเพิกเฉยขอให้ศาลพิพากษาขับไล่และชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 500 บาทนับแต่วันที่ 1กรกฎาคม 2508 จนกว่าจะออกจากตึกพิพาท จำเลยต่อสู้ว่านางลออ สุวรรณยนต์ เจ้าของเดิมได้ให้ผู้รับเหมาสร้างตึกพิพาทนี้ในปี 2499 แล้วให้จำเลยเช่าตึกพิพาทโดยขอให้ช่วยค่าก่อสร้าง 60,000 บาท แลกเปลี่ยนกับการให้เช่ามีกำหนดเวลา10 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2499 ภายหลังเช่าได้ 3 ปี ที่ดินและตึกพิพาทตกเป็นของนางผาดซึ่งได้ตกลงให้จำเลยเช่าจนครบกำหนดเวลาที่จำเลยตกลงไว้กับเจ้าของเดิมโดยทำสัญญาครั้งเดียวกัน 3 ฉบับฉบับละ 3 ปี ฉบับสุดท้าย 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2502ระหว่างอายุสัญญาเช่าฉบับที่ 2 ในเดือนตุลาคม 2506 จำเลยได้รับแจ้งจากนางผาดว่าได้โอนที่ดินตึกพิพาทแก่นางวิภา จำเลยจึงได้ชำระค่าเช่าแก่นางวิภาแต่นั้นมาจนกระทั่งได้รับหนังสือจากโจทก์ลงวันที่ 14 กันยายน 2507 แจ้งว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยซื้อจากนางวิภาเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2507 จำเลยได้แสดงสัญญาเช่าทั้งสองฉบับต่อโจทก์ จำเลยถือว่าสัญญาเช่าที่ทำไว้กับเจ้าของเดิมผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนภายหลังซึ่งต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะฯ 2504 ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าข้อตกลงระหว่างเจ้าของเดิมกับจำเลยไม่มีผลผูกพันโจทก์ เมื่อสัญญาเช่าฉบับที่ 2 ลงวันที่ 1 มิถุนายน2505 สิ้นอายุเมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2508 จำเลยก็หมดสิทธิอยู่ต่อไป จะเอาสัญญาเช่าฉบับสุดท้ายลงวันที่ 1 มิถุนายน 2508 มีกำหนดเวลาอีก 1 ปีมายันโจทก์ซึ่งรับโอนมาก่อนแล้วนั้นไม่ได้ และจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร และให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 60 บาทตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2508 จนกว่าจะออกจากตึกพิพาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าแม้สัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนางลออเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทเดิมจะมีข้อตกลงยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 10 ปีเพราะจำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ 60,000 บาท อันถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนในกรณีพิเศษเหนือสัญญาเช่าธรรมดาก็ตามก็เป็นบุคคลสิทธิซึ่งมีผลผูกพันระหว่างคู่สัญญาคือจำเลยกับนางลออเท่านั้น มิใช่เป็นทรัพย์สิทธิ ไม่มีผลติดไปกับทรัพย์ของคู่สัญญาซึ่งโอนไปยังบุคคลอื่น ส่วนสัญญาเช่าที่นางผาดเจ้าของคนต่อมายอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 7 ปี เพื่อให้ครบตามที่นางลออตกลงไว้กับจำเลยนั้น เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าไว้และแม้จะแบ่งทำเป็นสัญญา 3 ฉบับมีกำหนดฉบับละ 3 ปี และฉบับที่ 3 มีกำหนด 1 ปีก็ตาม ก็เป็นการเช่าที่ทำขึ้นในคราวเดียวกัน มีกำหนดเวลาเช่ากว่า 3 ปีขึ้นไป จึงมีผลบังคับได้เพียง 3 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538เมื่อสัญญาเช่าฉบับที่ 2 ที่จำเลยทำไว้กับนางผาดครบกำหนดลง โจทก์ซึ่งรับโอนมาตามสิทธิและหน้าที่ของสัญญาเช่าฉบับนี้ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนในข้อฎีกาจำเลยว่าใช้ตึกพิพาทเป็นที่อยู่อาศัยนั้นเป็นฎีกาในข้อเท็จจริงซึ่งรวมทั้งในชั้นอุทธรณ์ด้วยอันต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 โดยเป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละสองพันบาท เมื่อเป็นอุทธรณ์ต้องห้ามแล้วก็ไม่ถือเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 จึงไม่รับวินิจฉัยพิพากษายืน.
