แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ทำสัญญาเช่าสวนมีกำหนดเวลาเช่า 10 ปีโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าว่า ถ้าผู้ให้เช่า (จำเลย) โอนกรรมสิทธิ์ที่เช่าไปก่อนหมดกำหนดเวลาเช่า ผู้ให้เช่าจะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เช่า(โจทก์) เช่าสวนมาได้ 8 ปีเศษผู้ให้เช่าจึงโอนขายที่สวนแปลงนี้ไปนั้น เมื่อปรากฏว่า สิ้นกำหนดเวลาสามปีแล้ว โจทก์ยังคงเช่าอยู่ต่อไปจึงต้องถือว่าเป็นอันทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 จริงอยู่คู่กรณีอาจต้องผูกพันตามข้อสัญญาเดิมต่อไปแต่ก็จำต้องพิจารณาข้อสัญญานั้นเป็นเรื่องๆ ไปข้อสัญญาใดมีสภาพที่จะผูกพันกันได้ ก็ย่อมผูกพันกัน แต่ถ้าข้อสัญญาใดโดยสภาพไม่อาจผูกพันกันต่อไปได้ ก็ย่อมไม่ผูกพัน เมื่อสัญญาเช่ารายนี้เปลี่ยนเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาไปเสียแล้วจึงไม่มีกำหนดเวลาที่จะอาศัยเป็นหลักแห่งความรับผิดที่จะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่กันฉะนั้น การที่จำเลย (ผู้ให้เช่า) โอนขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าให้ผู้อื่นไปเมื่อการเช่าล่วงเลยกว่าสามปีไปแล้ว จึงไม่อยู่ในบังคับของสัญญา จำเลยมีสิทธิโอนขายได้ โจทก์ไม่มีสิทธิจะเรียกเอาค่าเสียหายแก่จำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2497 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าสวนกับจำเลยมีกำหนดเวลา 10 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2498ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2507 ตกลงชำระค่าเช่าปีละ 1,200 บาท และมีข้อสัญญาว่าถ้าจำเลยจะต้องขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่เช่ารายนี้ให้ผู้อื่นก่อนกำหนดตามสัญญาเช่านี้แล้ว จำเลยจะชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ 15,000 บาท วันที่ 11 ธันวาคม 2506 จำเลยได้ขายที่ดินแปลงนี้ นับเวลาที่โจทก์ครอบครองที่ดินของจำเลยมาจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์เป็นเวลา 8 ปี 11 เดือน 11 วัน การกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาข้อ 8 ขอให้ศาลบังคับจำเลยให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 15,000 บาท
จำเลยให้การว่า ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าให้โจทก์จริง แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีผลบังคับเพียง 3 ปี และจำเลยได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ขอให้ศาลยกฟ้อง
วันชี้สองสถาน คู่ความรับกันว่า การเช่าสวนรายนี้มิได้จดทะเบียนการเช่าจำเลยได้ขายสวนแปลงนี้ไปแล้ว คงมีปัญหาข้อกฎหมายเพียงประเด็นเดียวว่า การที่จำเลยขายสวนไปนั้น จะเป็นเหตุให้โจทก์เรียกร้องค่าเสียหายตามสัญญา ข้อ 8 ได้หรือไม่ ทั้งสองฝ่ายไม่สืบพยาน
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนสัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้เพื่อไม่ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ตลอดอายุสัญญาเช่าโจทก์เรียกร้องได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 379 แต่ข้อกำหนดเบี้ยปรับสูงไป เห็นควรลดลงครึ่งหนึ่งพิพากษาให้จำเลยใช้เบี้ยปรับ 7,500 บาทพร้อมทั้งดอกเบี้ยร้อยละ 7 ครึ่งต่อปี
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า สัญญาเช่าสวนแปลงนี้ใช้บังคับได้เพียง3 ปี ต่อจากนั้นต้องถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อไม่มีกำหนดเวลา ผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิขายทรัพย์ที่ให้เช่านั้นได้โดยไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหาย พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ที่คู่ความขอให้ศาลวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญากันเอง มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และมีข้อสัญญาว่า ถ้าผู้ให้เช่าขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าให้ผู้อื่นก่อนหมดกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะต้องใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้เช่า 15,000 บาท ครั้นเช่ากันมาได้ 8 ปีเศษ ผู้ให้เช่าโอนขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าให้ผู้อื่นไป ผู้เช่าจะเรียกเอาค่าเสียหายตามสัญญานั้นได้หรือไม่นั้น
ศาลฎีกาเห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ได้บัญญัติไว้ว่า เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ฯลฯ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป ฯลฯ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี คดีนี้ปรากฏว่า เมื่อสิ้นกำหนดเวลาสามปีแล้วโจทก์ยังคงเช่าอยู่ต่อไป จึงต้องถือว่าเป็นอันทำสัญญากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาตาม มาตรา 570 จริงอยู่คู่กรณีอาจต้องผูกพันตามข้อสัญญาเดิมอยู่ต่อไปแต่ก็จำต้องพิจารณาข้อสัญญานั้นเป็นเรื่อง ๆ ข้อสัญญาใดมีสภาพที่จะผูกพันกันได้ ก็ย่อมผูกพันกัน แต่ถ้าข้อสัญญาใดโดยสภาพไม่อาจผูกพันกันต่อไปได้ ก็ย่อมไม่ผูกพัน ข้อสัญญาข้อ 8 ในคดีนี้ซึ่งมีความว่า ถ้าผู้เช่าจะต้องขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่เช่ารายนี้ให้ผู้อื่นก่อนหมดกำหนดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าจะต้องชดใช้ค่าเสียหาย ฯลฯ นั้น เห็นได้ชัดว่าโดยสภาพไม่อาจผูกพันกันต่อไปได้ เพราะสัญญาเช่ารายนี้เปลี่ยนเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาไปเสียแล้วจึงไม่มีกำหนดเวลาที่จะอาศัยเป็นหลักแห่งความรับผิดที่จะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่กัน ฉะนั้น การที่จำเลยโอนขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าให้ผู้อื่นไปเมื่อการเช่าล่วงเลยกว่าสามปีไปแล้วจึงไม่อยู่ในบังคับของสัญญาจำเลยมีสิทธิโอนขายได้ โจทก์ไม่มีสิทธิจะเรียกเอาค่าเสียหายแก่จำเลยแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องของโจทก์ ศาลฎีกาเห็นด้วย ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ให้ยกฎีกาโจทก์
