แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามหนังสือแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) จากจำเลย โดยโจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาทเพื่อเอาไปขายให้แก่มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ ไม่ใช่ต้องการซื้อไว้ใช้เอง ซึ่งจำเลยก็รู้ความประสงค์ของโจทก์แล้ว การเอาไปขายต่อแก่มหาวิทยาลัย อันเป็นส่วนราชการเช่นนี้ ที่ดินต้องมีหลักฐาน น.ส. 3 และ ทางมหาวิทยาลัยจะต้องตั้งงบประมาณภายในกำหนดและการซื้อขายก็ต้องดำเนินการให้ทันงบประมาณ โจทก์จำเลยจึงตกลงกันว่า จำเลยจะต้องออก น.ส. 3 ของที่ดินพิพาทให้โจทก์ภายใน 90 วันนับแต่วันทำสัญญา หากไม่สามารถออกได้ภายในกำหนด โจทก์ก็ไม่ซื้อ เหตุแห่งการ ออกน.ส. 3 จึงเป็นข้อสารสำคัญและเจตนาของคู่สัญญาประสงค์ที่จะถือเอากำหนดเวลาในการออก น.ส. 3 เป็นสารสำคัญแห่งสัญญา ฉะนั้น เมื่อจำเลยยอมตกลงแต่ไม่อาจจัดการให้สำเร็จได้ตามสัญญา เวลาเป็นสารสำคัญแก่ผลประโยชน์ที่โจทก์จะพึงได้รับด้วยการส่งมอบ น.ส. 3 ณ เวลาที่มีกำหนดซึ่งหากล่าช้าย่อมเป็นการไร้ประโยชน์แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจะต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะเดิม ดังนั้น จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำค่าที่ดินที่รับไว้ให้โจทก์
แม้การออก น.ส. 3 จะล่าช้าไม่ทันตามกำหนด เวลาและเป็นเหตุให้โจทก์เลิกสัญญา แต่ความประสงค์ของโจทก์ต้องการซื้อที่ดินไปเสนอขายให้มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ เพื่อหากำไร จึงได้กำหนดไว้ในสัญญาข้อ 4 ว่า หากผู้จะขายผิดสัญญาฉบับนี้ตามที่กำหนดกัน ไว้ผู้จะขายยอมชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อเป็นเงินสองเท่าของค่าที่ดินที่ซื้อขายกันนี้ทั้งหมด ทั้งสองแปลง เมื่อได้ความในภายหลังว่ามหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ ไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินสองแปลงนี้แล้ว แม้จำเลยขอออก น.ส. 3 ทันตามกำหนดสัญญา โจทก์ก็ไม่อาจขายที่ดินสองแปลงนี้เพื่อหากำไรได้ โจทก์จึงไม่เสียหาย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้มอบอำนาจให้นายโสภณบุตรชายทำสัญญาขายที่ดิน พร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้าง ในที่ดินตามหนังสือแจ้งการครอบครอง (ส.ค. ๑) ลงวันที่ ๒๐ พฤษภาคม ๒๕๙๘ เนื้อที่ ๑๐๓ ไร่ ๓ งาน ๒๔ วา ในราคาไร่ละ ๒๕,๐๐๐ บาท และจำเลยให้สัญญาว่าจำเลยจะขอรับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน (น.ส. ๓) สำหรับที่ดิน ๒ แปลงนี้ จากทางราชการให้เสร็จเรียบร้อย ภายใน ๙๐ วัน นับแต่วันทำสัญญาและจำเลยจะต้องส่งมอบหนังสืบรับรองการทำประโยชน์ที่ดิน (น.ส. ๓) หรือสำเนาให้แก่ โจทก์ภายใน ๗ วัน นับแต่จำเลยได้รับ (น.ส. ๓) จากทางราชการ กำหนดชำระเงินในวันทำสัญญา ๒๐๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือโจทก์จะจ่ายชำระให้ภายใน ๒ ปี หรือเมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิที่ดิน รายละเอียดปรากฏตามสำเนาสัญญาจะซื้อขายที่ดินท้ายฟ้อง โจทก์ได้ชำระเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท ให้จำเลยตามสัญญาในวันทำสัญญาแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมขอรับหนังสือการรับรองทำประโยชน์(น.ส. ๓) มาให้โจทก์ยึดถือไว้ภายในกำหนด จำเลยเพิกเฉยเป็นเวลา ๑ ปีเศษ โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส. ๓) แก่โจทก์ หลายครั้งแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ครั้งสุดท้าย โจทก์ได้มอบให้ทนายโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยรับหนังสือบอกกล่าวแล้ว การที่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายที่ดินไปใช้ประโยชน์ไม่ได้ จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงิน ๒ เท่า ของค่าที่ดินที่ซื้อขายกัน และจำเลยต้องคืนเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาทให้โจทก์ด้วย รวมเป็นเงิน ๖๐๐,๐๐๐ บาท จึงขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยใช้เงินค่าเสียหายให้โจทก์รวม ๖๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗ ครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้อง จนกว่า จะชำระเงินให้โจทก์เสร็จ
จำเลยให้การว่าจำเลยไม่ได้ผิดสัญญา จำเลยได้ปฏิบัติตามสัญญาทุกประการ โดยเมื่อทำสัญญาแล้ว วันที่ ๒๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๖ จำเลยก็ได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียน สิทธิและนิติกรรมและการสอบสวนสิทธิในที่ดินประเภทขายที่ดินและยืนคำขอรับรองการทำประโยชน์ที่ดินทั้งสองแปลงต่อที่ว่าการอำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา วันที่ ๓ พฤษภาคม ๒๕๑๖ จำเลยได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินแปลง ส.ค. ๑ เลขที่ ๒๔ มีจำนวนเนื้อที่ ๖๖ ไร่ ๒ งาน ซึ่งเป็นเนื้อที่ส่วนใหญ่ตามสัญญา และได้ส่งมอบให้โจทก์ถูกต้องตามสัญญาแล้ว ส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินแปลง ส.ค. ๑ เลขที่ ๒๓ นั้น เจ้าหน้าที่แจ้งให้ทราบว่า ที่ดินแปลงนี้ทำการสำรวจรังวัด ทำแผนที่ลำบากเป็นที่ดินติดภูเขา มีลำห้วยลำธารคั่นกลาง ต้องแบ่งทำเป็น ๓ แปลง จึงเป็นเหตุให้ล่าช้าไม่ทันกำหนด และจำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้ว โจทก์ตกลงขยายเวลาให้โดยให้รอเจ้าหน้าที่ทำให้เสร็จก่อนจึงส่งให้โจทก์ เพราะเป็นที่ดินแปลงเนื้อที่น้อย ต่อมาเดือนสิงหาคม ๒๕๑๖ จำเลยได้นำรูปแผนที่ของที่ดินโดยสังเขปตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินแปลง ส.ค. ๑ เลขที่ ๒๓ ไปให้โจทก์เซ็นรับ เพื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ไม่เซ็นและบอกว่า ให้ผ่านเดือน พฤศจิกายน ๒๕๑๖ ไปก่อน จำเลยจึงปฏิบัติตามสัญญาแล้ว เหตุที่ล่าช้าเป็นเหตุสุดวิสัยนอก เหนืออำนาจของจำเลย โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยและไม่มีสิทธิเรียกมัดจำคืน โจทก์เป็นเพียงนายหน้าที่ต้องการนำที่ดินของจำเลยไปเสนอขายให้แก่มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ แต่เมื่อมีการเปลี่ยนรัฐบาลหลังจากวันที่ ๑๔ ตุลาคม ๒๕๑๖ งบประมาณชะงักไป โจทก์จึงไม่สามารถขายได้ ครั้นจวนจะครบ ๒ ปี ซึ่งจะต้องทำการโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดินโดยโจทก์จะต้องชำระราคาที่ดินที่เหลือ ทั้งหมดให้จำเลย จึงได้หาเหตุมาฟ้องคดีนี้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ในระหว่างฎีกาจำเลยถึงแก่กรรม นางเพลินพิศ ขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลอนุญาต
ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่ ๒๑ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๖ โจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามหนังสือแจ้งการครอบครอง (ส.ค.๑) เลขที่ ๒๓ และเลขที่ ๒๔ เนื้อที่รวมกันประมาณ ๑๐๓ ไร่ จากจำเลยในราคาไร่ละ ๒๕,๐๐๐ บาท โดยสัญญาระบุว่าจำเลยจะต้องขอและรับ หนังสือการรับรองทำประโยชน์(น.ส. ๓) สำหรับที่ดินทั้ง ๒ แปลง จากทางราชการให้เรียบร้อยภายใน ๙๐ วัน นับแต่วันลงชื่อในสัญญา และจำเลยจะต้องส่งมอบหนังสือการรับรองทำประโยชน์(น.ส. ๓) หรือสำเนาให้แก่โจทก์ภายใน ๗ วัน นับแต่วันได้หนังสือการรับรองทำประโยชน์(น.ส. ๓) จากทางราชการเพื่อให้โจทก์ถือไว้ ในวันทำสัญญาโจทก์ได้จ่ายเงินค่าที่ดินเป็นมัดจำการซื้อขายที่ดินนี้ให้แก่จำเลยเป็นเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท ส่วนเงินที่เหลือจะชำระให้จำเลยภายใน กำหนด ๒ ปี นับแต่วันทำสัญญา และเมื่อได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดินเป็นของโจทก์เรียบร้อยแล้ว รายละเอียดปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.๔ ปรากฏว่า ที่ดินที่ซื้อขายกันตาม ส.ค. ๑ เลขที่ ๒๓ ได้ออก น.ส. ล่วงเลยกำหนดเวลา ๙๐ วัน ตามสัญญาไปแล้วหลายเดือน ส่วนที่ดินตามส.ค. ๑ เลขที่ ๒๔ ออก น.ส. เมื่อวันที่ ๓ พฤษภาคม ๒๕๑๖ ภายใน ๙๐ วัน แต่โจทก์นำสืบว่า โจทก์เพิ่งได้รับ น.ส. ๓ เมื่อวันที่ ๑๐ กรกฎาคม ๒๕๑๖ ซึ่งทันกำหนด ๙๐ วันไปเดือนเศษ
ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า ได้ความ จากคำเบิกความของโจทก์ประกอบกับคำเบิกความนายเชื่อมพยานโจทก์ว่า ความประสงค์ของโจทก์ในการซื้อที่ดินรายนี้ ก็เพื่อเอาไปขายให้แก่มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ ไม่ใช่ต้องการซื้อไว้ใช้เอง ซึ่งจำเลยเองก็รับในข้อนี้ จำเลยก็รู้ความประสงค์ของโจทก์แล้ว เพื่อเอาไปขายต่อแก่มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ ซึ่งการเอาไปขายแก่มหาวิทยาลัยอันเป็นส่วนราชการเช่นนี้ ที่ดินต้องมีหลักฐาน น.ส. ๓ และ ทางมหาวิทยาลัยจะต้องตั้งงบประมาณภายในกำหนดและการซื้อขายก็ต้องดำเนินการให้ทันงบประมาณ โจทก์เบิกความว่า ที่ดินทั้งสองแปลงนี้ ได้ตกลงกันว่า จำเลยจะต้องออก น.ส. ๓ ของที่ดินพิพาทให้โจทก์ภายใน ๙๐ วันนับแต่วันทำสัญญา หากไม่สามารถออกได้ภายในกำหนด โจทก์ก็ไม่ซื้อ เพราะมหาวิทยาลัยตั้งงบประมาณไม่ทัน และเวลานี้มหาวิทยาลัยดังกล่าวไม่ซื้อแล้ว ความข้อนี้จำเลยหาได้นำสืบปฏิเสธไม่ จึงต้องฟังว่า โจทก์จำเลยตกลงกันเช่นนั้นจริง และด้วยที่โจทก์จำเลยตกลงกันว่าหากโจทก์ขายให้มหาวิทยาลัยได้ราคาเกินกว่า ที่ตกลงกันโจทก์จะเพิ่มราคาให้จำเลยอีก ย่อมแสดงให้เห็นว่า โจทก์จำเลยรู้กันว่า การซื้อขายที่ดินรายนี้ก็เพื่อประโยชน์ที่โจทก์จะได้กำไร และจำเลยจะได้ราคาเพิ่มขึ้น จากราคาที่ตกลงขายให้โจทก์ เหตุแห่งการ ออกน.ส. ๓ จึงเป็นข้อสารสำคัญก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (เอกสารหมาย จ.๔) ราว ๔ เดือน นายโสภณได้ไปสอบถามเจ้าพนักงานที่ดินว่า จะเปลี่ยน ส.ค. ๑เป็น น.ส. ๓ จะต้องใช้เวลานานเท่าไร เจ้าพนักงานที่ดินว่า ๙๐ วัน และต่อมาก่อนยื่นเรื่องราวขอทำการรังวัดออก น.ส. ๓ หนึ่งวัน โจทก์และนายโสภณยังได้ไปสอบถามเจ้าพนักงานที่ดินอีก นายสำเริงเจ้าพนักงานที่ดินพยานจำเลยว่า หากไม่มีอุปสรรคภายใน ๙๐ วันก็เสร็จ จากนั้น โจทก์และนายโสภณ จึงได้กลับมาทำสัญญากัน ทั้งวันนั้นเมื่อโจทก์จำเลยลงชื่อรับรู้ในสัญญายังได้พูดย้ำถึงเรื่องขอให้ออก น.ส. ๓ ภายในกำหนด ๙๐ วันด้วยอีก พฤติการณ์เช่นว่านี้ แสดงว่าเจตนาของคู่สัญญาประสงค์ที่จะถือเอากำหนดเวลาในการออก น.ส. ๓ เป็นสารสำคัญแห่งสัญญา เพราะโจทก์ต้องเอาที่ดินไปเสนอขายให้มหาวิทยาลัยให้ทันงบประมาณ มิฉะนั้นแล้ว โจทก์ก็จะไม่สมัครใจเข้าทำสัญญาผูกพันด้วย กำหนดเวลาในการออก น.ส. ๓ ให้ทันตทมกำหนดที่ตกลงกันในข้อสัญญาจึงเป็นข้อสารสำคัญในสัญญา ไม่ใช่ระบุเพื่อเร่งรัดหรือเตือนจำเลย ดังความเห็นศาลอุทธรณ์ซึ่งเห็นได้ว่าจำเลยไม่ได้ปฏิบัติตามกำหนดเวลาในสัญญา จำเลยเพิ่งส่ง น.ส. ๓ สำหรับที่ดินแปลงเลขที่ ๒๔ ให้โจทก์รับเมื่อวันที่ ๑๐ กรกฎาคม ๒๕๑๖ และที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ขยายเวลาการส่งมอบ น.ส. ๓ จากสัญญาต่อไปอีกนั้น เป็นเพียงข้อกล่าวอ้างที่ เลื่อนลอย ฉะนั้น เมื่อจำเลยยอมตกลงแต่ไม่อาจจัดการให้สำเร็จได้ตามสัญญา เวลาเป็นสารสำคัญแก่ผลประโยชน์ที่โจทก์จะพึงได้รับด้วยการส่งมอบ น.ส. ๓ ณ เวลาที่มีกำหนดซึ่งหากล่าช้าย่อมเป็นการไร้ประโยชน์แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๘ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจะต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะเดิม ดังนั้น จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำค่าที่ดินที่รับไว้ให้โจทก์
ส่วนในเรื่องค่าสินไหมทดแทนอันเป็นเบี้ยปรับในกรณีไม่ปฏิบัติตามสัญญา ตามสัญญาข้อ ๔ นั้น ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้วทางพิจารณาได้ความชัดเจนว่า ที่ดินเฉพาะแปลง ส.ค. ๑ เลขที่ ๒๓ เมื่อโจทก์และนายโสภณทำสัญญากันแล้ว จำเลยได้ไปขอให้เจ้าพนักงานออก น.ส. ๓ และยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการขายที่ดิน แต่หากขัดข้องด้วยเหตุที่ดินติดภูเขาและลำห้วย ต้องใช้เวลาในการสำรวจนาน ทำให้การออก น.ส. ๓ ล่าช้าไม่ทันกำหนดเวลา และเป็นเหตุให้โจทก์เลิกสัญญา แต่ความประสงค์ของโจทก์ต้องการซื้อที่ดินไปเสนอขายให้มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ เพื่อหากำไร จึงได้กำหนดไว้ในสัญญาข้อ ๔ ว่า หากผู้จะขายผิดสัญญาฉบับนี้ตามที่กำหนดกัน ไว้ผู้จะขายยอมชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อเป็นเงินสองเท่าของค่าที่ดินที่ซื้อขายกันนี้ทั้งหมด ทั้งสองแปลง เมื่อได้ความในภายหลังว่ามหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ ไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินสองแปลงนี้แล้ว แม้จำเลยขอออก น.ส. ๓ ทันตามกำหนดสัญญา โจทก์ก็ไม่อาจขายที่ดินสองแปลงนี้เพื่อหากำไรได้ โจทก์จึงไม่เสียหาย ข้อสำคัญอยู่ที่ข้อฎีกาประกอบคำขอท้ายฎีกาของโจทก์ว่า ถ้าเห็นว่า จำเลยได้ต้องรับผิดใช้ค่าปรับก็ขอได้โปรดพิจารณาให้จำเลยคืนค่าที่ดินด้วย แสดงว่า โจทก์มุ่งประสงค์ที่จะขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำค่าที่ดิน ที่ได้ชำระไปแล้วยิ่งกว่า ที่จะให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายตามข้อสัญญา จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ เป็นให้จำเลยคืนเงินมัดจำค่าที่ดินที่รับไว้ จำนวนเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ย ในอัตราร้อยละ ๗ ครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้อง จนกว่า จะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยกเสีย
