แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าที่พิพาทมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แม้สัญญาเช่าข้อที่ 3 ระบุว่า เมื่อได้ชำระค่าเช่าครบแล้วเจ้าของที่จะจัดให้จดทะเบียนสัญญาเช่า จำเลยร่วมก็ไม่มีสิทธิบังคับโจทก์ทั้งสี่ให้ไปจดทะเบียนได้ การที่โจทก์ทั้งสี่ไม่จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วม จะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาหาได้ไม่ และเมื่อโจทก์ทั้งสี่บอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่กำหนดเวลา เนื่องจากโจทก์ทั้งสี่ไม่ทักท้วงในการที่จำเลยร่วมอยู่ต่อมาภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดลงตามมาตรา 566 และ 570 แล้ว โดยให้เวลาก่อนฟ้องเกินกว่า 2 เดือน สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมระงับไปโจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วมได้
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสี่สำนวนฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท เมื่อประมาณปี 2529 จำเลยกับพวกได้บุกรุกเข้าไปอยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งสี่ ขอบังคับให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสี่และส่งมอบที่ดินคืนให้แก่โจทก์ทั้งสี่ในสภาพเรียบร้อยและห้ามเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินต่อไป และให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์ทั้งสี่พร้อมดอกเบี้ย
โจทก์ที่ 1 บอกกล่าวขอถอนฟ้องจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นอนุญาตจำหน่ายคดีจำเลยที่ 1 จากสารบบความ
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 อยู่ในที่พิพาทตามที่รับมอบหมายจากนายฮาโรล ที.กริฟฟินที่เช่าที่พิพาทมาจากโจทก์ทั้งสี่ตั้งแต่ปี 2510 โจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายผิดสัญญา สัญญาเช่าข้อ 8 ระบุว่าสิ่งปลูกสร้างเป็นของนายฮาโรล ที.กริฟฟิน อายุสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ตั้งแต่ปี 2510 โจทก์ทั้งสี่ต้องไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างการพิจารณาสืบพยานจำเลย โจทก์ทั้งสี่ยื่นคำร้องขอให้ศาลชั้นต้นหมายเรียกนายฮาโรล ที.กริฟฟิน เข้าเป็นจำเลยร่วมเนื่องจากจำเลยที่ 2 อ้างว่าได้อยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าที่นายฮาโรล ที.กริฟฟิน ได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ทั้งสี่มีกำหนด 30 ปี ซึ่งสัญญาเช่าดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ทั้งสี่ได้ให้ทนายความบอกกล่าวเลิกสัญญาให้นายฮาโรล ที.กริฟฟิน ขนย้ายออกจากที่พิพาทแล้ว ตั้งแต่วันที่ 17เมษายน 2530 ขอให้พิพากษาขับไล่นายฮาโรล ที.กริฟฟิน ออกจากที่พิพาท และให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารพร้อมกับรื้อสิ่งปลูกสร้างออกจากที่พิพาทและให้ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่ตามอัตราในฟ้องเดิมของโจทก์ทั้งสี่ ศาลชั้นต้นอนุญาตให้เรียกนายฮาโรล ที.กริฟฟิน เข้าเป็นจำเลยร่วม
จำเลยร่วมให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยร่วมและบริวารอยู่ในพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์ทั้งสี่ และผู้ให้เช่ารายอื่น เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2510 หลังจากจำเลยร่วมได้ทำสัญญากับโจทก์ทั้งสี่แล้ว ได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์ทั้งสี่ครบถ้วนจำเลยร่วมเดินทางกลับประเทศสหรัฐอเมริกาก็ได้มอบให้ภรรยาและบริวารดูแลทรัพย์สินแทน ไม่ได้ทิ้งร้างหรือบอกคืนที่เช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่ประการใด นับเวลาที่อยู่ในที่เช่า 20 ปีแล้วโจทก์ทั้งสี่มิได้ท้วงติง จึงถือว่าเป็นการให้สัตยาบันในการอยู่ในที่พิพาทของจำเลยร่วมและบริวาร โจทก์ทั้งสี่ไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าที่พิพาทและบอกกล่าวขับไล่จำเลยร่วมเพราะโจทก์ทั้งสี่ประพฤติผิดสัญญาโดยสัญญาข้อที่ 3. กำหนดไว้ว่าโจทก์ทั้งสี่ต้องเป็นผู้นำสัญญาเช่าที่ดินไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่โจทก์ทั้งสี่หาได้นำไปจดทะเบียนไม่ โจทก์ทั้งสี่ไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญา จึงไม่มีอำนาจฟ้องคดีนี้ เมื่อโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาเช่าที่พิพาท จึงขอบังคับให้โจทก์ทั้งสี่ปฏิบัติตามสัญญา
โจทก์ทั้งสี่ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่ามีข้อตกลงว่าจะนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่หาได้มีการเรียกร้องให้ไปจดทะเบียนการเช่าจนถึงทุกวันนี้ไม่ จำเลยร่วมจะอ้างสัญญาเช่าและบังคับให้โจทก์ทั้งสี่ไปจดทะเบียนการเช่าไม่ได้ สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งมีผลผูกพันเพียง 3 ปี ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสี่กับส่งมอบคืนแก่โจทก์ทั้งสี่และห้ามเกี่ยวข้องต่อไป ให้จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 1เดือนละ 1,500 บาท แก่โจทก์ที่ 2 ที่ 3 เดือนละ 500 บาท แก่โจทก์ที่ 4 เดือนละ 3,000 บาท โดยเริ่มคำนวณตั้งแต่เดือนพฤษภาคม2530 จนกว่าจำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมจะออกไปจากที่ดินของโจทก์แต่ละคน คำขอของโจทก์ทั้งสี่นอกจากนี้ให้ยก และยกฟ้องแย้งของจำเลยร่วม
จำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมทั้งสี่สำนวนอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยที่ 2 ในฐานะบริวารของจำเลยร่วมไม่ต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยร่วมทั้งสี่สำนวนฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติว่า จำเลยร่วมทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากโจทก์ทั้งสี่เมื่อปี 2510 มีกำหนดเวลา 30 ปีทำสัญญากันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบกำหนด 3 ปีแล้วจำเลยร่วมและบริวารยังอยู่ในที่พิพาทต่อมาโดยโจทก์ทั้งสี่ไม่ได้ทักท้วง โจทก์ทั้งสี่ได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าถึงจำเลยที่ 2 และจำเลยร่วมก่อนฟ้องเกินกว่า 2 เดือนจำเลยร่วมฎีกาว่า ตามสัญญาเช่าข้อที่ 3 โจทก์ทั้งสี่มีหน้าที่ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วม แต่โจทก์ทั้งสี่ไม่ไปจดทะเบียนตามนัดจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วมและโจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยร่วม เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่พิพาทเอกสารหมาย ล.2 ถึง ล.5 มีกำหนดระยะเวลาการเช่า30 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538และแม้ในสัญญาเช่าข้อที่ 3 ระบุไว้มีข้อความว่า “เมื่อได้ชำระค่าเช่าครบแล้วเจ้าของที่จะจัดให้จดทะเบียนสัญญาเช่าและค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการจดทะเบียนเช่นว่านี้ให้ผู้เช่าจ่าย” จำเลยร่วมก็ไม่มีสิทธิบังคับโจทก์ทั้งสี่ให้ไปจดทะเบียนได้ การที่โจทก์ทั้งสี่ไม่จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วม จะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาหาได้ไม่ และเมื่อโจทก์ทั้งสี่บอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่กำหนดเวลา เนื่องจากโจทก์ทั้งสี่ไม่ทักท้วงในการที่จำเลยร่วมอยู่ต่อมาภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดลงตามมาตรา566 และ 570 แล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมระงับไป โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วมได้
พิพากษายืน
