แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
เดิม โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 อ้างว่าไม่ปฏิบัติตามพ.ร.บ. ควบคุมการเช่านา ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6จดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ ขณะคดียังอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 เป็นคดีใหม่โดยเพิ่มข้อหาว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ร่วมกันแสดงเจตนาลวงโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 7 โดยสมยอมขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายและโอนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ ดังนี้มูลคดีที่โจทก์ฟ้องเป็นเรื่องเดียวกัน มีประเด็นเกี่ยวข้องกันโดยตรง ทั้งเกี่ยวกับทรัพย์สินรายเดียวกัน ฟ้องของโจทก์เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6จึงเป็นฟ้องซ้อนต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 173(1) การที่โจทก์ถอนฟ้อง คดีเดิม หลังจากฟ้องคดีใหม่ ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ในคดีใหม่ได้. ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 569 และ พ.ร.บ. ควบคุมการเช่านาพ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่าผู้รับโอนจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่านาพิพาทโอนขายที่นาพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2ถึงที่ 6 โดยไม่ได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่าก่อน โจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ตาม พ.ร.บ. ควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41เมื่อจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โอนขายนาพิพาทต่อไปให้จำเลยที่ 7 จำเลยที่ 7 ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 มีอยู่ต่อโจทก์ทั้งสองผู้เช่านาพิพาทโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 7 ตามราคาและวิธีการชำระเงินตามที่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ซื้อไว้.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ทั้งสองเป็นผู้เช่าที่ดินจากจำเลยที่ 1เพื่อทำนาปลูกข้าวตั้งแต่ปี พ.ศ. 2516 ต่อมาในเดือนมกราคม 2524โจทก์ทราบว่าจำเลยที่ 1 ได้ขายที่ดินที่โจทก์เช่าอยู่ให้จำเลยที่ 2ถึงที่ 6 ไปทั้งแปลงในราคา 300,000 บาท ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม2522 การที่จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทั้งสองในฐานะผู้เช่าทราบก่อน การกระทำของจำเลยที่ 1เป็นการฝ่าฝืนพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41โจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาที่เช่าจากจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ในฐานะผู้ซื้อได้ในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 1 ขายให้จำเลยที่ 2ถึงที่ 6 คือจำนวน 300,000 บาท โจทก์ได้ยื่นเรื่องราวต่อคณะกรรมการควบคุมการเช่านาและนายอำเภอท้องที่ให้ดำเนินการให้จำเลยโอนขายนาให้โจทก์แต่จำเลยไม่ยินยอม โจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1ถึงที่ 6 ต่อศาลจังหวัดปทุมธานี คดีอยู่ระหว่างพิจารณาจำเลยที่ 1ถึงที่ 7 ได้ร่วมสมรู้กันและแสดงเจตนาลวงโดยสมยอมจดทะเบียนโอนขายนาที่โจทก์เช่าดังกล่าวให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 7 เพียงผู้เดียวเป็นเงิน 3,000,000 บาท ซึ่งไม่เป็นความจริงและเป็นการกระทำไม่สุจริต ขอให้พิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนขายที่ดินระหว่างจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ผู้ขายกับจำเลยที่ 7 ผู้ซื้อแล้วให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 โอนขายให้แก่โจทก์ในราคา 300,000 บาทหากไม่อาจเพิกถอนได้ให้จำเลยที่ 7 ในฐานะผู้ซื้อร่วมหรือแทนกันกับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 โอนขายให้โจทก์ในราคา 300,000 บาท หากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 ไม่ปฏิบัติตามก็ให้โจทก์วางเงินจำนวน 300,000 บาทต่อศาล แล้วถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์แทนจำเลย
จำเลยที่ 1 ให้การว่าโจทก์ทั้งสองไม่ใช่ผู้เช่านา ไม่มีสิทธิมาฟ้องจำเลยที่ 1 ได้ ฟ้องของโจทก์เป้นฟ้องซ้อนเพราะโจทก์เคยยื่นคำฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ไว้แล้วเป็นคำฟ้องเรื่องเดียวกันเกี่ยวกับที่ดินแปลงเดียวกัน ข้อหาผิดพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ. 2517 และขอให้จำเลยโอนขายนาให้ผู้เช่าเหมือนกัน จำเลยที่ 1ไม่ได้สมคบกับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ทำนิติกรรมโอนขายนาพิพาทหใ้จำเลยที่ 7 ตามฟ้องโจทก์
จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ให้การว่า โจทก์ทั้งสองไม่ใช่ผู้เช่านาพิพาทกับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 และไม่ใช่เจ้าหนี้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6จึงไม่มีสิทธิขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการขายนาพิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 กับจำเลยที่ 7 ฟ้องโจทก์ทั้งสองเป็นฟ้องซ้อนจำเลยที่ 1 ไม่ได้สมคบกับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ขายนาพิพาทให้จำเลยที่ 7 ตามฟ้องโจทก์
จำเลยที่ 7 ให้การว่า จำเลยที่ 7 ได้ซื้อที่นาพิพาทจากจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โดยสุจริต ได้จดทะเบียนและเสียค่าธรรมเนียมการซื้อขายโดยถูกต้องโจทก์ทั้งสองไม่ใช่เจ้าหนี้ของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6จึงไม่มีสิทธิฟ้องเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายนี้ ฟ้องของโจทก์เคลือบคลุมและโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่านิติกรรมสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ผู้ขายกับจำเลยที่ 7 ผู้ซื้อเป็นโมฆะ ให้เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โดนขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา 300,000 บาท หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้โจทก์วางเงิน300,000 บาท ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองแทนจำเลยทั้งหมด
จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 และจำเลยที่ 7 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิจารณาแล้ววินิจฉัยว่าฟ้องของโจทก์ในส่วนที่ฟ้องจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ในคดีนี้เป็นฟ้องซ้อน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) พิพากษาแก้เป็นว่าสำหรับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ให้ยกฟ้อง นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ที่ 1 ที่ 2 จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 และจำเลยที่ 7 ฎีกา
ในปัญหาข้อกฎหมายตามฎีกาของโจทก์ที่ว่า ฟ้องโจทก์คดีนี้เป็นฟ้องซ้อนกับคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 41/2524 คดีแพ่งหมายเลขแดงที่250/2524 ของศาลชั้นต้นหรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ได้ความจากข้อเท็จจริงที่รับฟังมาว่า ขณะที่โจทก์ยื่นฟ้องคดีนี้ โจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ต่อศาลชั้นต้น กล่าวอ้างว่าไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา ขอให้บังคับให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1042 ตำบลหน้าไม้ อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี ให้ขายแก่โจทก์ในราคา 300,000 บาทไว้แล้ว และคดีดังกล่าวยังอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น โจกท์จะฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 เป็นคดีนี้ซึ่งมีมูลคดีเป็นเรื่องเดียวกันอีกไม่ได้ แม้คดีนี้โจทก์จะฟ้องจำเลยที่ 7 และเพิ่มข้อหาว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ร่วมกันแสดงเจตนาลวงโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 7 โดยสมยอมขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายและโอนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ด้วยก็ตาม มูลคดีที่โจทก์ฟ้องก็คงเป็นเรื่องเดียวกันมีประเด็นเกี่ยวข้องกันโดยตรง ทั้งเกี่ยวกับทรัพย์สินรายเดียวกันกับคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 41/2524 คดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 250/2524 นั้นอง ฟ้องของโจทก์เกี่ยวกับจำเลยที่ 1ถึงที่ 6 จึงเป็นฟ้องซ้อน ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) การที่โจทก์ถอนฟ้องคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 41/2524 คดีแพ่งหมายเลขแดงที่250/2524 ในภายหลังไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6ในคดีนี้ได้…”
ในปัญหาข้อกฎหมายตามฎีกาของจำเลยที่ 7 ที่ว่าโจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6กับจำเลยที่ 7 เพราะเป็นการซื้อขายโดยสุจริต โจทก์มีสิทธิเพียงไปขอซื้อจากจำเลยที่ 7 ตามราคาที่จำเลยที่ 7 ซื้อมาหรือตามราคาท้องตลาดอย่างใดสูงกว่า ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่านาพิพาทโอนขายกรรมสิทธิ์ในที่นาพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6โดยไม่ได้แจ้งการขายแก่โจทก์ทั้งสองก่อน โจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41 จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 จึงมีหน้าที่ขายนาพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสอง ดังนั้นเมื่อ จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โอนขายนาพิพาทต่อไปให้จำเลยที่ 7 จำเลยที่ 7 ผู้รับโอนย่อมต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 มีอยู่ต่อโจทก์ทั้งสองผู้เช่านาพิพาทโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 7 ตามราคาและวิธีการชำระเงินตามที่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6ซื้อไว้”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 7 โอนขายที่นาโฉนดเลขที่1042 ตำบลหน้าไม้ อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี ให้แก่โจกท์ทั้งสองในราคา 300,000 บาท โดยชำระเงินเมื่อทำการจดทะเบียนโอนขาย หากจำเลยที่ 7 ไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.
